Das Grundstück Fl.Nr.872 /16 der Gemarkung Hechendorf mit einer Größe von 1.458 m² befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Beermahd Nord in Hechendorf. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 30 BauGB. Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als reines Wohngebiet dargestellt.
Derzeit ist das Grundstück mit einem älteren Wohnhaus aus der Zeit vor dem Bebauungsplan bebaut. Das bestehende Wohnhaus nutzt das im Bebauungsplan vorgesehene Baurecht einer überbauten Grundfläche von 180 m² bei weitem nicht aus. Das Wohnhaus wäre im Falle eines dem Vorbescheid folgenden Bauantrags zum Abriss vorgesehen.
Der Antrag auf Vorbescheid sieht in der ersten Alternative die Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit 7,90 m x 11,40m (GR 90m² x 2) vor. Somit bliebe die Festsetzung des Bebauungsplans mit einer überbaubaren GR von 180m² eingehalten. Der Bebauungsvorschlag passt allerdings nicht in das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans, weswegen der Antragsteller im Vorbescheid die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens zu Befreiungen nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Verschiebung und Teilung des Bauraums für das Wohnhaus und die Garagen, und die Abweichung von der Dachneigung (auf 28 Grad) und der Firstrichtung abfragt.
In seiner zweiten Alternative legt der Antragsteller die Gestaltung der beiden Einfamilienhäuser in den Ausmaßen 8,40 m und 12,80 m größer zugrunde als in der ersten Alternative. Die Häuser haben somit eine GR von 107,5 m², zusammen mithin 215 m². Folglich wird die im Bebauungsplan festgesetzte GR von 180 m² überschritten. Daher begehrt der Antragsteller in dieser Alternative zusätzlich die Befreiung nach § 32 Abs.2 BauGB von der festgesetzten überbaubaren Grundfläche.
Für beide Alternativen fragt der Antragsteller die Zulässigkeit von Abgrabung und Aufschüttungen +/- 0,50 m ab.
Der vorliegende Antrag auf Vorbescheid weist einen formalen Mangel auf. Der Antragsteller ist nicht bauvorlageberechtigt im Sinne von Art. 61 Bayerische Bauordnung (BayBO). Auch bei einem Antrag auf Vorbescheid muss der Entwurfsverfasser bauvorlageberechtigt sein (Rechtsprechung BayVGH v. 3.6.1991, Az.: 2 B 91.64), wenn die Bauvorlagen die Situierung (…) der genehmigungspflichtigen Errichtung oder Änderung von Gebäuden betreffen. Vorliegend ist ein zentraler Gegenstand des Antrags auf Vorbescheid die Neusituierung von zwei Baukörpern außerhalb der im Bebauungsplan vorgesehen Baugrenze.
Der Antragsteller begründet seine Anträge auf Befreiung sämtlich damit, das auf der Fl.Nr.872/8 und 872/9, das schräg gegenüberliegende Grundstück im selben Bebauungsplan, mit dem Genehmigungsbescheid Az.: 40-B-2010-127-14 vom 23.03.2010 die entsprechenden Befreiungen bereits als Bezugsfall erteilt wurden. Tatsächlich wurden in dem angeführten Bescheid vom Landratsamt in Starnberg die Befreiungen zur Überschreitung des Bauraums für zwei Einfamilienhäuser anstelle eines zusammenhängenden Bauraums, zur Abweichung von den für die Garagen vorgesehen Flächen, für eine abweichende Dachneigung und eine abweichende Ausführung des Kniestocks erteilt.
Durch die vorgelegte Planung sind die Grundzüge der Planung des Bebauungsplans Beermahd Nord beeinträchtigt. Nach Rücksprache mit dem Sachgebiet Bauleitplanung wird das bestehende Grundkonzept des Bebauungsplans mit einer lockeren, dörflichen Einfamilienhausbebauung auf Grundstücken mit 1000m² oder mehr Fläche in seiner Grundkonzeption durchbrochen. Über die Festsetzung einer zusammenhängenden Baugrenze zusammen mit der Festsetzung einer überbaubaren GR von 180m ² wird eine Einzelhausbebauung gesichert. In keinem einzigen der Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist über die Festsetzung der Baugrenze eine Bebauung mit zwei Baukörpern als Hauptnutzung vorgesehen. Das vorliegende Bauvorhaben würde zu einer Nachverdichtung führen, die inzwischen gesetzgeberisches Ziel ist, allerdingst den Grundzügen der Planung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans eindeutig widerspricht. Bei einer Befreiung besteht die konkrete Gefahr, dass der Bebauungsplan Beermahd Nord mit seinen Festsetzungen vom Landratsamt Starnberg für obsolet angesehen wird. Als Rechtsfolge würde sich die Genehmigungsgrundlage für weitere Bauvorhaben nach § 34 BauGB richten. Dies hätte eine unkontrollierte städtebauliche Entwicklung im Geltungsbereich des jetzigen Bebauungsplans zur Folge. Aufgrund der schlechten Erschließungssituation mit teils sehr engen Straßen ist eine unkontrollierte Nachverdichtung nicht zu empfehlen. Vielmehr sollte dies Gegenstand der Diskussionen im Ortsentwicklungskonzept sein.
Ein Anspruch auf Erteilung der Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB besteht nicht. Es handelt sich um eine Ermessenvorschrift. Eine Ermessensreduzierung auf null durch die Selbstbindung der Verwaltung durch Bezugsfälle liegt nicht vor. Hierzu müssten mindestens drei Bezugsfälle gegeben sein. Der angeführte Bezugsfall genügt hierfür nicht.
Anlagen:
-Eingabepläne
-Fragenkatalog
-Auszug Bebauungsplan Beermahd Nord
