Das Grundstück Fl.Nr.895/4 der Gemarkung Oberalting-Seefeld mit einer Größe von 772 m² befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Im Bereich der geplanten Bebauung beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB. Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als Dorfgebiet (MI) dargestellt.
Das ursprünglich an der Stelle stehende Gebäude wird im Zuge des Bauantrages abgebrochen. Das beantragte Einfamilienhaus wird diese Gebäude vollständig ersetzen.
Geplant ist die Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Wohneinheit. Die Bebauung ist geplant mit KG, EG und DG (zwei Vollgeschosse) in den Ausmaßen 19,77 m (straßenseitige Länge) x 12,40m (Tiefe), im Bereich des eingeschossigen Anbaus reduziert auf 7,65 m. Die überbaute Grundfläche des Hauses (GR 1) beträgt 242,10 m² und entspricht einer GRZ von 0,31. m². Die GFZ mithin 317,20 m².
Die Wandhöhe beträgt ca. 7,875 m. Für das Grundstück besteht ein genehmigter Vorbescheid, Az.: 40-V-2018-161-14. Der Vorbescheid beantwortet die Frage nach der zulässigen Wandhöhe, in Abhängigkeit zu der in den Plänen zum Vorbescheid dargestellten Wandhöhe mit 7,75 m als zulässig. Auch eine Wandhöhe von 7,875 m dürfte sich nach § 34 BauGB einfügen. In der Sitzung des Bauausschusses von 03.12.2019 wurde das gemeindliche Einvernehmen zu einem Bauvorhaben Fl.Nr.892/1 (Graf Toerring) mit einer Wandhöhe von 8,00 m erteilt. Im Rahmen einer rechtlichen Prüfung des Einfügens nach § 34 BauGB wird man diese Wandhöhe als Bezugsfall heranziehen müssen, auch wenn sie nicht straßenseitig zur Graf-Toerring-Straße verwirklicht wird.
Die Wirkung für das Ortsbild wird durch die vorgelagerte Grünfläche, die zu erhalten ist, abgemildert. Im Bereich der Einfahrt, wo die Grünfläche zurücktritt, wird in der nördlichen Seitenansicht des Gebäudes das Gargendach begrünt. In der westlichen Straßenansicht wird das Dach des Fahrradabstellraums ebenfalls begrünt. Hierdurch tritt die volle Wandhöhe nur im Eingangsbereich auf eine Breite von ca. 2,10 m in Erscheinung, und auch nur in der Seitenansicht und nicht in der Straßenansicht.
Im Vergleich zum unmittelbaren Nachbarhaus Fl.Nr.895 ist die Wandhöhe bzw. der Schnittpunkt der Wand mit der Dachaußenhaut zwar 0,405 cm höher, der First allerdings 1,15 m tiefer.
Es ist ein Satteldach mit 26 Grad Dachneigung vorgesehen. Der Vorbescheid gibt eine zulässige Dachneigung von 25-35 Grad vor.
Es werden drei Stellplätze in Garage geplant. Eine Doppelgarage an der Nordseite und eine Einzelgarage an der Südseite. Nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde Seefeld benötigt der Antragsteller nur 2 Stellplätze. Baulich ist für die Zukunft allerdings schon eine Einliegerwohnung im KG vorgesehen, die derzeit als Gästezimmer und Sportraum geplant sind. Für diese Räumlichkeiten fehlt die nach Art.45 BayBO vorgeschriebene Belichtung und Belüftung derzeit. Sie können also nicht als Einliegerwohnung mit Aufenthaltsräumen genutzt werden.
Hinsichtlich der Einzelgarage im Süden beantragt der Bauwerber eine Abweichung nach Art.63 BayBO von § 2 GaStellV. Danach müssen Garagen stets mindestens 3 m von der Straßenbegrenzungslinie entfernt errichtet sein. Vorliegend erstreckt sich zwischen dem eigentlichen Straßenkörper und dem Grundstück noch eine öffentliche Grünfläche von ca. 3,40 Tiefe. Der Antragsteller möchte „nur“ diesen Abstand von 3,40 m einhalten. Zur Begründung führt er an, dass durch die Abweichung die Garage nicht tiefer in den Hang geschoben werden muss, so dass entsprechende massive Stützwände in der Straßenansicht vermieden werden könnten.
Anlagen:
-Eingabepläne
-Antrag auf Abweichung
-Perspektivische Darstellung Graf-Toerring-Straße
-Architektonisches Konzept
