Das Grundstück Fl.Nr.903/1 mit einer Größe von 532 m² befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Ortsmitte-Teil Hauptstraße. Die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens beurteilt sich nach § 30 BauGB in Verbindung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Mit dem vorliegenden Antrag auf Vorbescheid möchte der Antragsteller die Frage klären, ob das Grundstück mit einem Baukörper 10,00 m x 8,00 m in einer Bebauung mit 2 Vollgeschossen und einem Dachgeschoss, welches kein Vollgeschoss ist, zulässig ist?
Der geplante Baukörper befindet sich nach der Darstellung im Bebauungsplan außerhalb der nach Festsetzung A.- 4 b) festgesetzten Baugrenze. Nach der Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung (A: 3 b) besteht auf dem früheren Gesamtgrundstück Fl.Nr.903 ein Baurecht mit einer Geschoßfläche von 940 m². Das Grundstück wurde in der Folge in die Grundstücke 903, 903/1 und 903/2 geteilt. Nach Addierung der auf den Grundstücken 903 und 903/2 verwirklichten Geschossflächen ergibt sich, dass 602 m² verbraucht sind und dementsprechend 338 m² zu verwirklichen sind. Die geplante Geschossfläche beträgt nach dem Antrag auf Vorbescheid 163,96 m².
Unter Beachtung beider widerstreitender Festsetzungen ergibt sich, dass erstens jede der Festsetzungen eines Bebauungsplans durch ein Vorhaben eingehalten sein muss und zweitens bei zwei widerstreitenden Vorschriften die engere Festsetzung einzuhalten ist. Danach ist das Bauvorhaben wie im Vorbescheid abgefragt nicht genehmigungsfähig.
Als zweite Frage möchte der Antragsteller verbindlich geklärt wissen, ob die vom Bauvorhaben betroffene Buche beseitigt werden kann? Eine Ersatzpflanzung wird angeboten.
Im Bebauungsplan ist die Buche als erhaltenswerter Baum (B: 5) unter den Hinweisen dargestellt. Damit nimmt die Festsetzung nicht Teil an der rechtsverbindlichen Darstellung oder Festsetzung im Bebauungsplan. Daher steht der Bebauungsplan einer Fällung nicht entgegen.
Die Buche befindet aber zusätzlich im sachlichen Schutzbereich der Baumschutzverordnung. Nach § 6 Nr. 2a) der Baumschutzverordnung kann eine Einzelfallgenehmigung erteilt werden, „wenn aufgrund anderer Rechtsvorschrift ein Anspruch auf Genehmigung eines Vorhabens besteht, dessen Verwirklichung ohne die Entfernung, Zerstörung oder Veränderung von Bäumen nicht möglich ist.“ Es handelt sich um eine Ermessenvorschrift, unter der Voraussetzung, dass ein Anspruch auf eine Baugenehmigung besteht. Dies ist vorliegend schon nicht der Fall (s.o.), vorbehaltlich einer abschließenden Entscheidung des Landratsamtes Starnberg als Untere Baubehörde. Die Buche ist nach einer Besichtigung vor Ort besonders schützenswert und prägend für das Ortsbild. Ihr Schutz und Erhalt ist ein legitimes Ziel der Baumschutzverordnung. Eine Ablehnung einer Einzelfallgenehmigung zur Fällung führt zum Erhalt eines Großbaumes von hohem ökologischem Wert im zentralen Siedlungsbereich von Seefeld. Positiv betroffen sind die Tierwelt, der Baum dient vielen Tierarten als Lebensraum im ausladenden Kronenbereich und verbessert darüber hinaus das Mikroklima im umgebenden Siedlungsbereich. In der näheren Umgebung existiert keine weitere vergleichbare Buche. Sie ist ortsbildprägend. Leider ist kein milderes Mittel zu erkennen, z.B. eine Umplanung des Baukörpers, weil ansonsten die Abstandsflächen nach Art.6 BayBO nicht einzuhalten sind. Auch die angebotenen Ersatzpflanzung kann als milderes Mittel nicht ausreichen. Sie hat angesichts der fehlenden Größe und der langen Anwuchszeit keine vergleichbare Wirkung auf die Artenvielfalt und das Mikroklima. Letztlich erscheint der Erhalt des Baumes auch angemessen. Der Bebauungsplan setzt den Baum als erhaltenswert zumindest hinweislich fest und spart an dieser Stelle die Baugrenze in einem Rückversprung aus. Daraus folgt erkennbarer Erhaltungswille und ein nicht vorhandenes Baurecht an dieser Stelle. Das Recht des Eigentümers und daraus folgend der bedingte Anspruch auf Baurecht Art. 68 BayBO ist nicht vorbehaltlos. Das Eigentumsrecht ist nur innerhalb der Inhalte und Schranken des Gesetzgebers geschützt. Diese Schranken ergeben sich aus den einfachen Gesetzten. Das Baurecht als Ausfluss des Eigentumsrechts ist dieser Systematik ebenfalls unterworfen. Die Baumschutzverordnung ist eine solche Schrankenbestimmung. Nach Art. 68 BayBO ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlichen-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtsrechtlichen Verfahren zu prüfen sind. Vorliegend steht aber der Bebauungsplan in seiner Festsetzung A.- 4 b) entgegen, der genau an dieser Stelle kein Baurecht einräumt und darüber hinaus den Baum zum Erhalt festsetzt. Damit bewegt sich der Erhalt der Buche zulasten des Eigentumsrechts des Antragstellers im Rahmen der gesetzlichen Wertungen und Vorschriften des Grundrechtsschutzes des Eigentums und des bedingten Anspruchs auf Baugenehmigung.
Anlagen:
- Eingabepläne
- Bilder Buche
