Baugrundstück:
- 906/1 in Seefeld (602 m²)
Planungsrechtliche Grundlage:
- B-Plan „Ortsmittel-Teil Nordwest“
Fragen zum Antrag auf Vorbescheid:
1. Ist eine Überschreitung der Baugrenze im Westen um 3,50 m bauplanungsrechtlich zulässig?
Begründung: Die Baugrenze soll auf einer Höhe mit dem Haus im Norden sein. Vorteilhaft im Hinblick auf die neu zu errichtende Abfangung der Münchener Straße.
Antwort: Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB liegen nicht vor. Die Durchführung des B-Plans führt nicht zu einer unbeabsichtigten Härte. Vielmehr verhält es sich umgekehrt. Der B-Plan hat die Baugrenze bewusst nach innen ins Grundstück verlagert und keinen näheren Anbau an die Münchener Straße zugelassen. Der B-Plan hält an dieser Stelle nämlich über die Planzeichen eine bestehende Abgrabung fest. Folglich wurde die Abgrabung festgestellt und planerisch berücksichtigt. Dies schließt eine unbeabsichtigte Häret des B-Plans gerade aus. Die Tatsache, dass das die Baugrenze für das nördliche Gebäude näher an der Straße verlauft hat seinen Grund darin, dass es sich zur Zeit des B-Plans um ein bestehendes Gebäude handelte.
Die begehrte Verschiebung der Baugrenze ist auch nicht mehr geringfügig.
(Vgl. Fotos zur Grundstückssituation in Anlage)
2. Ist eine Überschreitung der Wandhöhe auf der Ost- und Nordseite um 1,25 m bauplanungsrechtlich zulässig?
Begründung: Durch die momentane Geländesituation soll der Keller auf der straßenabgewandten Seite wieder- wie momentan der Fall- ganz im Freien liegen. Von der Straßenseite ist die Wandhöhe mit 4,75 m deutlich unter der erlaubten Höhe.
Antwort: Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB liegen nicht vor.
Die Grundzüge der Planung sind hinsichtlich der Abweichung von der Wandhöhe beeinträchtigt. Die Festsetzung der Wandhöhe gehört als zentrales Steuerungselement des Maßes der baulichen Nutzung zur Konzeption des B-Plans. Es wurde ansonsten nur eine GRZ festgesetzt und keine GFZ. Dementsprechend wird die GFZ alleine über die Festsetzung GRZ in Verbindung mit der Wandhöhe begrenzt.
Auch Ohne eine Befreiung wäre ein Kniestock von ca. 0,50 m für das DG möglich. Der B-Plan begrenzt die Zahl der Vollgeschosse auf zwei. Das Dachgeschoss soll nach planerischem Willen kein drittes Vollgeschoss werden.
3. Ist eine Zufahrt zu zwei Stellplätzen im Westen planungsrechtlich zulässig?
Begründung: Die Erschließung der Hauptwohnung im EG erfolgt von der Südseite, deshalb ist es vorteilhaft, die Stellplätze ebenfalls im Südwesten des Grundstücks auszuweisen und die Zufahrt entsprechend von der Münchener Straße zu machen.
Antwort: Der B-Plan lässt in Festsetzung 7 a Garagen und Stellplätze auch außerhalb der Bauräume zu. Ob sich die Stellplätze faktisch aufgrund der bestehenden Abgrabung realisieren lassen und sinnvoll sind darf bezweifelt werden.
4. Darf die zulässige GR II überschritten werden?
Begründung: Durch die Grunddienstbarkeit – Zufahrt, Stellplätze- des Nachbargrundstücks wird die GR II deutlich überschritten. Die GR I des neu geplanten Hauses hält die Vorgaben des Bebauungsplans ein.
Antwort: Der B-Plan ordnet in Festsetzung 3 b) die Geltung des § 19 Abs.4 BauNVO für Stellplätze an. Vorangehend trifft er eine Ausnahme für bestimmte andere bauliche Anlagen.
Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB liegen nicht vor. Die Durchführung des B-Plans führt nicht zu einer unbeabsichtigten Härte. Vielmehr verhält es sich umgekehrt. Bei den Stellplätzen wurde bewusst keine Erhöhung der gesetzlichen Möglichkeit der Überschreitung der GR I um 50 % für Stellplätze zugelassen.
Zudem hat der Antragsteller die Notwendigkeit einer Überschreitung durch die Form der Grundstücksteilung in Verbindung mit der Einräumung der Grunddienstbarkeiten für Zufahrt und Stellplätze bewusst s gewählt. Ein anderer Grundstückszuschnitt hätte das Problem unter Umständen vermieden.
Anlagen:
- Eingabepläne
- Auszug B-Plan Ortsmitte- Teil Nordwest
