Der Eigentümer des bislang unbebauten Grundstücks Flur Nr. 83/7 der Gemarkung Hechendorf a. Pilsensee (Alte Hauptstraße 20d) möchte auf seinem Grundstück ein neues Wohnhaus errichten.
Mit Bauantrag vom 24.09.2020 wurde eine Baugenehmigung zur Errichtung eines unterkellerten Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und Doppelgarage seitens des Grundstückseigentümers gestellt. Gemäß Beschluss des Bauausschusses vom 24.11.2020 wurde der Antrag infolge einer nicht mehr untergeordneten Abgrabung und des daraus resultierenden Nichteinfügens sowie aufgrund einer zu geringen Stellplatzanzahl nicht befürwortet. Der Bauwerber zog daraufhin seinen Bauantrag zurück.
Mit überarbeitetem Bauantrag vom 01.12.2020 wurde erneut eine Baugenehmigung durch den Grundstückseigentümer beantragt. Mit reduzierter und nunmehr untergeordneter Abgrabung sowie mit dem Nachweis von 3 Stellplätzen und damit in ausreichender Anzahl wurde der Bauantrag nun vom Bauausschuss in der Sitzung vom 19.01.2021 befürwortet.
Nach Weiterleitung und Prüfung durch das Landratsamt Starnberg wurde der Bauherr mit Schreiben des Landratsamtes vom 31.03.2021 darüber informiert, dass eine Baugenehmigung für das Bauvorhaben nicht in Aussicht gestellt werden könne, da der Baukörper teilweise im Außenbereich gemäß § 35 BauGB zu liegen komme. So ende der Bebauungszusammenhang regelmäßig an der Außenwand der letzten im Zusammenhang stehenden Baukörper – im vorliegenden Fall an der Außenwand der benachbarten Wohnhäuser auf den Grundstücken Flur Nrn. 75/10, 75/11 und 83/5, jeweils Gemarkung Hechendorf a. Pilsensee. Die Gemeinde Seefeld hatte zuvor im Rahmen ihrer Prüfung der Bauanträge vom 24.09.2020 und 01.12.2020 die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich jeweils etwas großzügiger und im Sinne des Bauherrn ausgelegt.
Unter der Maßgabe einer Verschiebung des Baukörpers um 4 m in Richtung Osten wurde die Baugenehmigung mit Bescheid des Landratsamtes vom 19.04.2021 schließlich erteilt. Aus Sicht des Bauherrn sind mit der Verschiebung des Baukörpers jedoch einige bauliche Nachteile verbunden. In diesem Zusammenhang wurden u.a. eine Reduzierung des südöstlichen Vorgartenbereichs, eine Verkürzung des Gebäudes um 0,25 m, eine Einengung und Beschattung der West-Terrasse durch die Doppelgarage sowie eine nicht mehr mögliche Belichtung und Belüftung des Vorratsraumes im Kellergeschoss genannt.
Nach Prüfung aller baurechtlichen Möglichkeiten hat der Bauherr die Aufstellung einer Klarstellungs- und Ergänzungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Nrn. 1 und 2 BauGB für sein Grundstück beantragt. Mit einer solchen Satzung könnte die Gemeinde den Grenzverlauf zwischen Innen- und Außenbereich in Richtung Westen verschieben und somit eine Genehmigungsfähigkeit für das Bauvorhaben in der für den Bauherrn „optimierten Variante“ herstellen.
Aus Sicht der Verwaltung wäre die Aufstellung einer Klarstellungs- und Ergänzungssatzung in diesem Bereich zwar grundsätzlich denkbar, da sich der Baukörper auch bei einer Verschiebung der Außenbereichsgrenze noch innerhalb der im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Wohnbaufläche befinden würde und eine wesentliche Beeinträchtigung des Ortsbildes eher nicht zu befürchten wäre.
Es bestehen jedoch folgende Bedenken, die im gegenwärtigen Fall zu berücksichtigen und in die Abwägungsentscheidung über die Befürwortung oder Ablehnung des Antrags mit einzustellen sind:
- Gemäß Beurteilung des Landratsamtes (Schreiben vom 31.03.2021) würde die für den Bauherrn optimierten Variante zu einer städtebaulich unerwünschten Ausweitung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils in den Außenbereich hineinführen („Ausufern“).
- Eine nachträgliche Verschiebung der Außenbereichsgrenze führt zu einer Ungleichbehandlung gegenüber dem unmittelbaren Nachbarn auf Grundstück Flur Nr. 83/5, dessen Bauvorhaben auf Grundlage der aktuell geltenden Grenzziehung zwischen Innen- und Außenbereich genehmigt wurde. Der Nachbar hat allerdings mit Schreiben vom 30.11.2021 der Aufstellung einer Ergänzungssatzung zugestimmt. Sein Grundstück wäre in jedem Falle mit in den Geltungsbereich einer Ergänzungssatzung mit einzubeziehen.
- Die optimierte Variante stellt zwar ein aus Sicht des Bauherrn nachvollziehbares subjektives Interesse dar, jedoch ist mit der schon genehmigten Variante bereits eine ausreichende und zumutbare Bebauungsmöglichkeit vorhanden. Eine unbeabsichtigte Härte oder gar eine Unmöglichkeit der baulichen Nutzung des Grundstücks ohne Verschiebung der Außenbereichsgrenze besteht nicht.
- Im Falle einer Befürwortung des Antrags würde den privaten Belangen des Bauherrn ein großes Gewicht verliehen (ohne Vorliegen eines schwerwiegenden Härtefalls oder bedeutender Gründe des Allgemeinwohls). Dies könnte eine ungewünschte Signalwirkung und einen eingeengten Handlungsspielraum bei ähnlich gelagerten Fällen nach sich ziehen.
Anlagen:
- Antrag des Grundstückseigentümers/Bauherrn auf Aufstellung einer Klarstellungs- und Ergänzungssatzung
- Übersichtsplan mit Darstellung der genehmigten und der optimierten Baukörpervariante sowie der möglichen Grenzziehungen zwischen Innen- und Außenbereich
