Baugrundstück:
- Fl.Nr.96/19 Hechendorf
- derzeit bebaut mit Wohnhaus, Garage und mit einem angeschlossenen Carport
Planungsrechtliche Grundlage:
- § 30 BauGB iVm. Bebauungsplan „Sonneckweg“
Beschreibung des Bauvorhabens:
- Abriss der bestehenden Garage und des Carports
- Neubau/Anbau eines Einfamilienhauses mit Carport für das bestehende und das neue Wohnhaus
- Neubau des Einzelhauses in den Abmessungen 7,21 m x 11,21 m; 2 Vollgeschosse
- GR 1 mit 77,30 m², Carport 56 m², Zufahrten/Stellplätze 25 m² und damit eine GR 2 von 81 m²
- Wandhöhe (südöstlich zur Ortsstraße Sonneckweg hin) ca. 5,33 m, Firsthöhe ca. 7,80 m
- zusammen mit dem Bestand auf dem Grundstück ergibt sich eine Gesamt-GR 1 von 297,5 m² und eine Gesamt GF von 400,00 m²
Fragen zum Antrag auf Vorbescheid (zur Begründung vgl. Fragenkatalog in Anlage):
1.
Kann für die Überschreitung der im Bebauungsplan festgesetzten Grundfläche für Wohnnutzungen von 250 m² auf 297,5 m² eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB in Aussicht gestellt werden?
2.
Kann für die Überschreitung der im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenze in Richtung Südosten um ca. 2,75 m eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB in Aussicht gestellt werden?
3.
Kann eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der nach Bebauungsplan A 9.1 als zu erhaltend festgesetzten Bäume in Aussicht gestellt werden?
Bauplanungsrechtliche Beurteilung:
Zu Frage 1:
Der rechtswirksame Bebauungsplan setzt eine GR 1 (durch Hauptnutzung im Sinne von Wohnnutzung) maximal zu versiegelnder Fläche von 250 m² für das Baugrundstück fest. Das Baugrundstück ist zusammen mit der Fl.Nr.96/12 das größte Grundstück im gesamten Umgriff des B-Plans. Beide Grundstücke sind genau gleich groß, nämlich 997 m². Für beide Grundstücke wurde eine GR 1 von 250 m² entsprechend gleich festgesetzt. Alle anderen Grundstücke sind kleiner und weisen daher eine geringere GR 1 Festsetzung auf. Die Festsetzung der GR 1 mit 250 m² erscheint somit als Grundzug der Planung, Sie folgt einem städtebaulichen Konzept, die Grundstücke gleichmäßig zur Nutzung durch Wohngebäude zuzulassen.
Die geplante Überschreitung um 47,5 m² ist nicht mehr geringfügig. Die Rechtsprechung sieht die Geringfügigkeit allenfalls bei einer Überschreitung von 8-10 % an. Eine Beurteilung ist aber immer dem Einzelfall vorbehalten.
Der zur Überbauung geplante Bereich ist derzeit bereits durch die Nebennutzungen Garage und Carport versiegelt. Für Nebennutzungen sieht der B-Plan vor, dass die festsetzte GR 1 nochmals um 50 % (125 m²) überschritten werden kann bis zu insgesamt 375 m². Der derzeitige Bestand weist eine Überschreitung der zulässigen GR 2 auf. Die Bestands-GR 2 liegt bei 392,10 m². Durch die angebotene Entsiegelung würde sich die GR 2 um 50 m² verringern, also auf 342,10 m². Allerdings würde das geplant Wohnhaus als Hauptnutzung im Bereich der mit roter Umrandung festgesetzten Fläche zur Garagennutzung als Nebennutzung liegen. Eine Umwidmung der Fläche zur Nebennutzung in eine Fläche zur Hauptnutzung ist jedoch baurechtlich unzulässig.
Zu Frage 2:
Der rechtswirksame Bebauungsplan zeigt an der Stelle, an der das geplante Wohngebäude geplant ist derzeit eine bestehende Garage aus den 1970er/80er Jahren als Nebengebäude. Für sie wurde keine rot umrandete Fläche für Garagen festgesetzt. Es lag keine Genehmigung vor. Es bestand keine Möglichkeit, die Darstellung im B-Plan nachzuvollziehen. Daher entschloss sich die Verwaltung im Jahr 2021 diesem Zustand abzuhelfen und der Garage eine isolierte Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB zu erteilen, um den Garagenbestand zukünftig zu sichern. Eine isolierte Befreiung kann bei verfahrensfreien Gebäuden nach Art. 57 Abs.1 Nr.1 b Bayerische Bauordnung durch die Gemeinde erteilt werden, da es sich um untergeordnete Gebäude zur Nebennutzung handelt. Sie haben als Nebennutzung ein geringeres Gewicht auf das Gesamtkonzept eines B-Plans.
Die vorliegende Planung sieht den Abriss der Garage als Nebennutzung und anstelle dessen die Errichtung des Wohnhauses als Hauptnutzung vor. Damit erlischt die isolierte Befreiung für die Garage und hat keine Fortwirkung für die Überschreitung der Baugrenze durch das Wohnhaus. Es ist kein Baufeld für Nebennutzung oder Hauptnutzung an dieser Stelle festgesetzt.
Der B-Plan setzt straßenseitig durchgängig einen Mindestabstand der Baugrenzen für Hauptnutzungen von 4,00 m bis 5,00 m zur Ortsstraße am Sonneckweg fest. Dem liegt ein ordnendes städtebauliches Konzept zugrunde. Durch den Anbau des Wohnhauses würde dieser Mindestabstand unterschritten, er würde dann nurmehr 3,00 m betragen.
Zu Frage 3:
Aufgrund des nicht vorliegenden Gutachtens des Baumsachverständigen kann nicht beurteilt werden, ob die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB vorliegen. Eine pauschale Entscheidung, ob die im B-Plan als zu erhaltend festgesetzten Bäume durch eine Ersatzpflanzung ausgeglichen werden kann, ist nicht möglich.
Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die den ökologischen Wert der bestehenden Bäume aufgrund deren aktuellen Zustand berücksichtigt.
Anlagen:
- Eingabepläne
- Berechnungen
- Fragenkatalog + Begründung
