Das Baugrundstück (2879 m² einschl. dem Bereich, der im Landschaftsschutzgebiet liegt) befindet sich im Umgriff des rechtsverbindlichen Bebauungsplans „Seestraße III“ (rechtskräftig seit 10.12.2009) und ist somit nach § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen. Dieser enthält Festsetzungen hinsichtlich der Art (WR) und dem Maß der baulichen Nutzung (GR1=120 m²), der Höhenentwicklung ( 2 VG), der Baugrenzen, der Dachform (Sattel- bzw. Walmdach mit DN 18-26°), Wandhöhe (max. 6,20 m) sowie Festsetzungen zum Erhalt vorhandener Baum- und Gehölzpflanzungen. Die zulässige GR darf für Garagen und Stellplätze sowie deren Zufahrten um 75% (GR2=90 m²) überschritten werden.
Gegenstand des Bauantrages ist die Neuerrichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage. Geplant ist ein Baukörper mit einer Grundfläche (GR1) von 129,93 m², einer Wandhöhe von max. 6,20 m mit einem raumhaltigen Satteldach von 26°. Die Grundflächen (GR2) von Zufahrt zur Doppelgarage, Doppelgarage und Zuwegungen zu den Hauseingängen kommen insgesamt auf einen Wert von 170,76 m².
Die erforderlichen 2 Stellplätze werden in der Doppelgarage nachgewiesen.
Die Bebauung des Baugrundstücks war im Rahmen eines Vorbescheides bereits am 14.12.2021 Gegenstand der Beratungen im Bauausschuss und einstimmig wurde folgender Beschluss gefasst:
Der Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 22.11.2021 wird nach § 30 BauGB befürwortet.
Es ergeht der Hinweis, dass die Frage 7 nicht Gegengenstand eines Antrags auf Vorbescheid sein kann. Die gemeindliche Baumschutzverordnung ist nicht Gegenstand der Erteilung des Einvernehmens nach § 36 BauGB. Die Gemeinde Seefeld ist hier im eigenen Wirkungskreis zuständig. Die Antragstellerin wird gebeten, einen entsprechenden Antrag über Maßnahmen am Baumbestand zu stellen.
Das Landratsamt Starnberg kam jedoch zu dem Ergebnis, dass die Befreiungen die Grundzüge der Planung berühren, insbesondere die Erhöhung der Wandhöhe, die Überschreitung der Baugrenzen und sowie die Überschreitung GR1.
Im nun vorliegenden Bauantrag wird die Wandhöhe eingehalten, die Überschreitung der GR1 auf 9,93 m² statt 24,48 m² und die der Baugrenzen auf 38,60 m² statt 90,18 m²reduziert.
Zur Realisierung des Bauvorhabens sind folgende Befreiungen erforderlich und beantragt:
- Überschreitung der max. GR1 von120 m² auf 129,96 m² durch Balkone und Terrassen 9,96 m²
- Überschreitung der max. GR2 von 90 m² auf 170,76 m²
- Überschreitung der nördlichen Baugrenze um 1,65 m und der östlichen 1,67 m durch den Hauptbaukörper und den östlichen Balkon
- Nichteinhaltung der Festsetzung „Das natürliche Gelände ist weder durch Aufschüttungen noch durch Abgrabungen zu verändern“.
Von den Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß § 31 Abs.2 Baugesetzbuch (BauGB) kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder
- die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. (§ 31 Abs.3 BauGB).
Planungsrechtliche Beurteilung:
Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplans verfolgte die Gemeinde das Ziel, diesen empfindlichen Uferbereich in seinen naturräumlichen Zusammenhang zu erhalten, zu sichern und die bauliche sowie die städtebauliche Entwicklung so zu steuern, dass sie Naturraum und Landschaftsbild möglichst wenig beeinträchtigt.
Die festgesetzte Baudichte mit Angabe orientiert sich am Bestand bzw. ermöglicht Erweiterungen entsprechend den heutigen Wohnbedürfnissen (Auszug aus der Begründung zum Bebauungsplan)
Unter letzterem Aspekt (Orientierung am Bestand) wurde die bestehende Garage auf dem Baugrundstück mit geringfügiger Erweiterung am Bestandsplatz festgesetzt.
In der Begründung zum Bebauungsplan findet sich allerdings kein Hinweis darauf, warum der Bauraum für die Garage auf diesem Baugrundstück so nahe am vorhandenen Baumbestand festgelegt wurde, obwohl gerade dessen Erhaltung ein wesentlicher Grundzug der Planung war und ist.
Bei der Neuplanung hat sich jedoch herausgestellt, dass die Bestandsgarage nicht zu erhalten ist und ein Neubau am festgesetzten Standort den vorhandenen, festgesetzten wertvollen Baumbestand sehr gefährden würde.
Aus diesem Grund wurde die Garage in den südöstlichen Bereich des Baufensters für das Hauptgebäude verlegt. Dies hat jedoch zur Folge, dass sich u.a. die Zufahrt deutlich verlängert und das Hauptgebäude nach Nordosten verschoben wird und dadurch außerhalb der Baugrenzen zu liegen kommt.
Das Wohngebäude selber überschreitet nur geringfügig mit 9,96 m² durch die geplanten Terrassen bzw. die darüberliegenden, untergeordneten Balkone die festgesetzte GR1.
Aus städtebaulicher Sicht ist nicht nachvollziehbar, warum auf diesem Grundstück eine relativ geringe Grundfläche festgesetzt wurde. Auf vergleichbar großen Grundstücken wurden deutlich größere Grundflächen ausgewiesen.
Die geplanten Geländenivellierungen (Aufschüttung und Abgrabung) sind in geringem Umfang notwendig, um das Gelände mit dem Neubau, dem Ursprungsgelände und dem Baumschutz in Einklang zu bringen.
Die Überschreitung der GR2 ergibt sich aus der Verlagerung der Garage, der damit verbunden Verschiebung des Hauptbaukörpers und seiner Eingangssituation. Der Versiegelungsgrad wird durch die aus Kies bestehende Zufahrt und den aus Pflasterflächen mit Fugen bestehenden Zufahrt bzw. Zuwegungen klar minimiert.
Insgesamt berührt das vorgelegte Baugesuch die Grundzüge der Planung nicht, sondern trägt dem Schutzzweck Erhalt des Baumbestandes entscheidend bei und ist städtebaulich und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen vertretbar. Das im Osten angrenzende Landschaftsschutzgebiet wird durch die Verschiebung nicht beeinträchtigt.
Die vorliegende Planung wurde im Vorfeld mit dem Landratsamt Starnberg, auch im Rahmen einer eingehenden Ortseinsicht, positiv abgestimmt.
Die Abstandsflächen sind eingehalten.
Der Nachweis der Nachbarbeteiligung liegt nicht vor.
