Das Baugrundstück (747 m²) befindet sich im Umgriff des rechtsverbindlichen Bebauungsplans II „Beermahd Süd“ (rechtskräftig seit 20.09.1970) und ist somit nach § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen. Dieser enthält Festsetzungen hinsichtlich der Art (WR) und dem Maß der baulichen Nutzung (1 VG mit GRZ = 0,4), der Baugrenzen, der Dachform (Satteldach mit DN 15 bis 26°), der Traufhöhe (zwischen 5,64 m und 7,87 m).
Gegenstand des Bauantrages ist die Neuerrichtung eines Einfamilienhauses mit Carport. Der Baukörper ist einer Höhenentwicklung von 2 Vollgeschossen, einer Grundfläche von 119,31 m², einer Wandhöhe zwischen 5,64 m und 7,87 m (im Bereich des Kellerabgangs) und mit einem Satteldach von 30° geplant.
Die festgesetzte GRZ wird mit 0,16 und die GFZ mit 0,32 eingehalten.
Die erforderlichen 2 Stellplätze werden durch die geplante Doppelgarage an der östlichen Grundstückstrenze nachgewiesen.
Zur Errichtung des Bauvorhabens sind folgende Befreiungen beantragt:
- Überschreitung des festgesetzten Bauraums
- Abweichung von der festgesetzten Dachneigung (30 ° statt 26°) auf der Nordseite
- Überschreitung des westlichen Bauraums für die Garage
- Abweichung vom festgesetzten Vollgeschoss (2 VG statt I VG)
Von den Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß § 31 Abs.2 Baugesetzbuch (BauGB) kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder
- die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. (§ 31 Abs.3 BauGB).
Planungsrechtliche Beurteilung:
Das geplante Einfamilienhaus einschl. der Doppelgarage nimmt die vorhandene Bebauung des nördlichen Bereichs der Graf-Toerring-Straße harmonisch auf.
Dieses „Einfügen“ ist zwar bei der Beurteilung nach § 30 Abs 1 BauGB kein ausschlaggebendes Kriterium, doch hat das Landratsamt Starnberg mit Schreiben vom 25.10.2016 mitgeteilt, dass die Festsetzung „Traufhöhe“ in diesem Bereich als funktionslos zu betrachten ist.
Die Traufhöhe richtet sich hier somit nach § 34 Abs. 1 BauGB und dafür gibt es in der Umgebung einige Beispiele, z.B. der unmittelbare Nachbar auf der Westseite FlNr. 749 mit einer Traufhöhe an der Südwestseite von 8,08 m.
Die Überschreitung des Bauraums resultiert aus dem Missverhältnis von Größe des zeichnerischen, jedoch unbemaßten Bauraums im Bebauungsplan bezogen auf die mögliche GRZ von 0,4 (nach Bauraum zulässig 97,50 m², unter Zugrundelegung der rechnerischen GRZ 298,8 m²).
Ebenfalls wurden beim unmittelbaren Nachbarn auf der Westseite FlNr. 749 bei bauaufsichtlichen Genehmigungen Befreiungen für die Überschreitung der festgesetzten Dachneigung und den Baugrenzen erteilt und weist somit Grundfläche von 136,35 m² auf.
Beim unmittelbaren Nachbarn FlNr. 759/2 auf der Ostseite wurden bei der bauaufsichtlichen Genehmigung Befreiungen für die Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen für Hauptgebäude sowie Garage und den Vollgeschossen erteilt. Das Gebäude wurde ebenfalls mit der Dachneigung von 30° genehmigt, ohne dass allerdings eine Befreiung hierfür erteilt wurde.
Die für das Bauvorhaben erforderlichen Befreiungen können in ihrer Gesamtheit befürwortet werden, da der damit verbundene Baukörper städtebaulich vertretbar ist, ausschließlich dem Wohnen dient und die Befreiungen auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen die Grundzüge der Planung nicht berührt.
Die Nachbarn haben dem Bauvorhaben zugestimmt.
