Baugrundstück:
- Fl.Nr.189/1, Gemarkung Oberalting- Seefeld
Planungsrechtliche Grundlage:
- § 30 BauGB iVm. B-Plan Ortsmitte Teil Süd (29.01.1998)
Beschreibung des Bauvorhabens:
- der Neubau eines Einzelhauses mit 2 Wohneinheiten wurde am 04.04.2017 bei der Gemeinde als Genehmigungsfreistellung eingereicht; die Erklärung der Gemeinde, dass kein Genehmigungsverfahren erforderlich ist, erging am 11.04.2017; das Bauvorhaben wurde in der Folge umgesetzt
- im Zuge der Umsetzung ergaben sich zwei Abweichungen von den Festsetzungen des B-Plans, die mit dem vorliegenden Antrag zur Genehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren beantragt werden; der Antragsteller benötigt zur Schaffung von Wohnraum zwei Befreiungen nach § 31 Abs.3 BauGB:
1. Festsetzung 3c:
„Auf allen Hanggrundstücken, bei denen die Höhendifferenz der Geländeschnitte des geplanten Gebäudes mehr als 1,50 m beträgt (gemessen vom tiefsten zum höchsten Punkt der Außenwand), darf die Oberkante der handaufwärtsgerichteten trauseitigen Wand nicht höher als 3,50 m über dem höchsten Geländeanschnittpunkt liegen“.
Das Gebäude unterfällt der Festsetzung, weil die Höhendifferenz zwischen straßenseitiger und bergseitiger Außenwand am jeweils tiefsten Punkt 2,64 m beträgt. Durch den Bau zweier Terrassen im bergseitigen Bereich wird die traufseitige, maximale Wandhöhe von 3,50 m nicht eingehalten. Bezogen auf das Niveau der Terrasse entsteht eine Höhe von 5,15 m.
Diese Wandhöhe tritt aber nicht in Erscheinung, weil die Terrassen straßenabgewandt sind und in der Ansicht Süd der natürliche Hangverlauf die Abgrabung für die Terrasse verdeckt, so dass nur die Wandhöhe von 3,50 m bebauungsplankonform in Erscheinung tritt. Neben der Steigerung der Wohnqualität durch einen möglichen Aufenthalt im Terrassenbereich wird auch die Wohnqualität im Erdgeschoss verbessert, da durch die größere Befensterung eine Verbesserung der Belichtung und Belüftung erreicht wird. Die Verwaltung empfiehlt daher dem Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB zugunsten des Wohnungsbaus stattzugeben.
2. Festsetzung 7.a, Abs.2:
„Garagen sind so zu situieren, dass sie zusammen mit dem Hauptgebäude und den gem. Festsetzung 5. d) zulässigen Nebengebäuden nicht den Eindruck einer geschlossenen Bebauung ergeben. Auf wenigstens einer der (von der öffentlichen Verkehrsfläche aus gesehenen) seitlichen Grundstücksgrenzen ist in mindestens 3 m Breite auf jede Grenzbebauung zu verzichten.“
Zwei Garagen wurden jeweils rechts und links neben dem Haus errichtet. Aufgrund des trapezartigen Grundstückzuschnitts war eine Positionierung einer Doppelgarage an einer Hausseite nicht möglich. Die Stellplätze 3 und 4 befinden sich als offene Stellplätze vor dem Haus.
Es handelt sich um eine Gestaltungsvorschrift, die nicht zu den Grundzügen der Planung gehört. Zur Vermeidung des Abstellens von PKWs auf der Straße, wurden die Garagen jeweils benutzerfreundlich in Eingangsnähe positioniert. Da die Garagen auf Höhe des UG in den Hang gebaut wurden, dass Haus ab dem EG und DG jedoch freisteht, ergibt sich nicht der Eindruck einer geschlossenen Bebauung. Im Bereich der Höhenstraße gibt es einige Häuser als Altbestand, die vor Inkrafttreten des B-Plans errichtet wurden mit einer ähnlichen Gestaltung. Es ist daher in dem Gebiet kein homogenes Erscheinungsbild im Hinblick auf die Gestaltungsfestsetzung vorzufinden. Die Verwaltung empfiehlt daher dem Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB zugunsten des Wohnungsbaus stattzugeben.
Anlagen:
- Eingabepläne mit Lageplan
