Baugrundstück:
- Fl.Nr.872/12Hechendorf
- Größe 1.521 m²
Planungsrechtliche Grundlage:
- § 30 BauGB in Verbindung mit dem Bebauungsplan „Beermahd Nord“
Beschreibung des Bauvorhabens:
- Garage: errichtet unmittelbar an der Nachbargrenze zu Fl.Nr.872/13; Wandhöhe bergseitig 3,00 m im Mittel bezogen auf das nicht mehr feststellbare Urgelände und das geplante Gelände
- im Einfahrtsbereich beträgt die Wandhöhe 2,20 m und talseitig 3,80 m
- Satteldach
- Nutzungen: Keller = Lagerraum; Erdgeschoss = Garage + Fahrradabstellraum; Dachgeschoss = Kaltspeicher mit Schlupftür
Baurechtliche Beurteilung:
- Baugenehmigung erteilt mit Bescheid vom Landratsamt Starnberg vom 18.05.2015;
- genehmigt wurde: Garage: an der Nachbargrenze zu Fl.Nr.872/13; Wandhöhe bergseitig 2,15 m und talseitig 3,85 m; unterkellert
- aufgrund einer Nachbarbeschwerde wurde die Garage von der unteren Bauaufsichtsbehörde beim Landratsamt Starnberg als planabweichend errichtet beanstandet; inhaltlich beanstandet wurde, dass die Garage nicht nach Art.6 Abs.7 BayBO hinsichtlich der Abstandsflächen privilegiert ist, weil im Dachgeschoss eine Loggia vorgesehen war, im Keller eine Kunstwerkstatt mit Atelier; dabei handelte es sich um Aufenthaltsräume, von denen eine andere Wirkung ausgeht als von einer Garage; zudem war die mittlere Wandhöhe von 3,00 m strittig, was ebenfalls Voraussetzung für die abstandsflächenrechtliche Privilegierung ist.
- nunmehr Vorlage zur Nachgenehmigung:
- auf Grundlage des Schreibens der Kanzlei Labbe und Partner vom 04.06.2022 wurde in der neuen Eingabeplanung die Loggia im Dachgeschoss zum Rückbau vorgesehen; erreichbar ist das Dachgeschoss dann zukünftig nur noch über eine Schlupftür; im Erdgeschoss wird der Treppenabgang ins Kellergeschoss abgemauert und verschlossen; im Kellergeschoss wird ebenfalls der Treppenabgang zugemauert und das Außenfenster rechts mit einer Verschalung verschlossen; das Kellergeschoss wird nur noch als Lagerkeller genutzt; damit ist im Ergebnis eine Aufenthaltsfunktion nicht mehr gegeben.
- Voraussetzung für die abstandsflächenrechtliche Privilegierung nach Art.6 Abs.7 BayBO ist eine mittlere Wandhöhe von 3,00 m; der Bauantrag bezieht sich hier auf das Urgelände bzw. das Niveau der Stützmauer im Bereich der abschüssigen Einfahrt zur Garage; problematisch ist, dass das Urgelände in den Plänen nicht nachgewiesen ist; entweder ist das Urgelände mittels eines Höhenaufmaßes von vor der Baumaßnahme nachzuweisen oder vom Nachbargrundstück Fl.Nr.872/13 aus zu interpolieren; beides ist nicht erfolgt; der Nachweis der Einhaltung der mittleren Wandhöhe von 3,00 m ist daher nicht erbracht.
- bzgl. der Art der baulichen Nutzung befindet sich im Erdgeschoss, abweichend von der im Bebauungsplan festgesetzten Garagennutzung (Festsetzung A: 12), auch eine Nutzung zum Abstellen von Fahrrädern und Lager; hierfür beantragt der Bauwerber eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB.
Zusammenfassung:
Die baulichen Änderungen und die damit verbundenen Änderungen in der Art der baulichen Nutzung schließen nunmehr zwar die Aufenthaltsraumqualität aus, für eine abstandsflächenrechtliche Privilegierung nach Art.6 Abs.7 BayBO fehlt es aber am Nachweis der Einhaltung der mittleren Wandhöhe von 3,00 m.
Bei dem Bezugspunkt für die Wandhöhe handelt es sich um eine Auslegungsfrage zu Art. 6 Abs.7 BayBO als bauordnungsrechtliche Vorschrift, für die das Landratsamt Starnberg zuständig ist, und die im weiteren Verfahren zu klären ist.
Dem Antrag auf Befreiung hinsichtlich der Erweiterung der Garagennutzung zu einer mit Fahrradabstellraum und Lager kombinierten Nutzung kann mangels Bezugsfällen nicht stattgegeben werden.
Anlagen:
- Eingabeplan
- Schreiben der Kanzlei Labbe und Partner vom 04.06.2022
