Baugrundstück:
- Fl.Nr.757/3, Gemarkung Hechendorf
- Größe 1.137 m²
Planungsrechtliche Grundlage:
- § 30 BauGB iVm. Bebauungsplan „Nordwestlich der Graf-Toerring-Straße“ v. 23.11.2000
Beschreibung des Bauvorhabens:
- Gegenstand des Antrags ist die Abfrage zur Zulässigkeit eines zweiten Wohnhauses, nordöstlich des bestehenden Wohnhauses mit einer Garage oder einem Carport mit Zufahrt von der Ortsstraße Dr.Seitner Weg
- Art der Nutzung: Wohnen und Stellplätze
-Maß der baulichen Nutzung: Abmessungen Wohnhaus 17,50m x 7,60m bzw. verjüngend auf 4,80m, mithin eine Grundfläche von 120m²; Wandhöhe des zweigeschossigen Baukörpers mit EG und DG (2 Vollgeschosse) von maximal 6,20m und minimal 4,20m; Satteldach 35 Grad Dachneigung; Firsthöhe 6,90m; 2 Stellplätze straßenseitig in Garage oder Carport 5,50m x 6,00m
Bauplanungsrechtliche Beurteilung:
- der Antragsteller stellt dazu drei Fragen mit Erläuterungen (vgl. Fragenkatalog in Anlage):
1. Ist eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans A:14 von den Baugrenzen bzgl. der Schaffung eines neuen Baufensters mit einer Grundfläche von 120m², wie in den Eingabeplänen dargestellt genehmigungsfähig?
- Die dargestellt Lage ist bauplanungsrechtlich nicht zulässig; der Bebauungsplan sieht für das Grundstück nur ein Baufenster vor; ein komplett neues Baufeld neben dem bestehenden Baufeld würde eine Befreiung erforderlich machen
- eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB scheidet aus, weil die Grundzüge der Planung bei einem Baukörper, der komplett außerhalb der im B-Plan vorgesehenen Baugrenze liegt, in jedem Falle berührt sind; was die Grundzüge der Planung ausmacht ist im Einzelfall zu bestimmen: ein komplett neues Baufenster berührt die Grundzüge der Planung, weil durch die Baufenster die städtebauliche Verdichtung und Ordnung mit ihrer Wechselwirkung der Baukörper zueinander im betroffenen Teilbereich geregelt ist
- eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB im Ermessen der Gemeinde scheidet aus, weil die Erteilung der Befreiung städtebaulich nicht vertretbar ist; die eher lockerer Bebauung im B-Plangebiet würde aufgegeben werden; die beiden nördlichen vom Zuschnitt durchaus vergleichbaren Doppelhausgrundstücke Fl.Nr.755 und 755/1+755/4 weisen beide eine GRZ 1 von 0,13 bzw. 0,16 auf; im Falle eines Neubaus ergäbe sich auf dem Antragsgrundstück eine GRZ 1 von 0,21; der Grundsatz der Gelichberechtigung wäre im Übrigen verletzt
2. Ist eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans A:3 Wandhöhe bzgl. einer Überschreitung der maximal zulässigen Wandhöhe von 6,20 m, wie in den Plänen dargestellt, genehmigungsfähig?
Der dargestellte Baukörper ist bauplanungsrechtlich nicht zulässig, weil der B-Plan das Maß der baulichen Nutzung u.a. mit einer Wandhöhe von 4,30 m festsetzt; die Vorgabe der Wandhöhe von 6,20 m des Vorbescheids hält diese Festsetzung nicht ein, die Erteilung einer Befreiung nach § 31 BauGB scheidet aus
- eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB scheidet aus, weil die Grundzüge der Planung hinsichtlich der deutlichen Überschreitung der Wandhöhe berührt sind; die Wandhöhe gehört bei einer Einzelfallbetrachtung des Baugebiets zu den Grundzügen; sie regelt in dem hanglastigen Gelände die Höhen der Baukörper und damit als zentrales Festsetzungsmittel die Grundzüge des Bebauungsplans hinsichtlich des des Maßes der baulichen Nutzung
-eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB scheidet aus, weil die Erteilung der Befreiung städtebaulich nicht vertretbar ist; mit der Bezugsfallwirkung der Auflösung der Wandhöhe wäre der Bebauungsplan in einer zentralen Festsetzung funktionslos mit der Folge, dass die Höhenentwicklung der Baukörper nicht mehr geregelt wäre und sich städtebauliche Spannungen ergeben würden
3. Ist eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans A:6 bzgl. der Flächen für Garagen hinsichtlich der Neuerrichtung einer Garage/Carport in den Abmessungen 6,00m x 5,50m mit einer Erschließung vom Dr.Seitner-Weg aus genehmigungsfähig?
Die Erschließung aller umliegender Grundstücke erfolgt über den öffentlichen Eigentümerweg, der abzweigend vom Dr.Seitner-Weg alle Anlieger erschließt; im Bereich der geplanten Zufahrt befindet sich ein bestehendes Gehölz, das als im Bebauungsplan festgesetzte Landschaftsstruktur, entfernt werden müsste
- eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB scheidet aus, weil die Grundzüge der Planung hinsichtlich der Änderung der Zufahrtssituation zum Quartier berührt wären; die Verkehrssituation im Bereich des Dr.Seitner-Weg würde sich durch eine zusätzliche Ein- bzw. Ausfahrt ändern; gegenwärtig ist je Grundstück jedem Baukörper eine Garage zugeordnet; ohne die Genehmigungsfähigkeit zu den Fragen 1 und 2 würde isoliert betrachtet hier ein zusätzlicher, zweiter Bauraum für eine Garage/Carport geschaffen, der auf den anderen Grundstücken nicht zu finden ist
-eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB scheidet aus, weil die Erteilung der Befreiung städtebaulich nicht vertretbar ist; es würde sich eine Bezugsfallwirkung für den gesamten Planbereich ergeben, infolge dessen die Entfernung weiterer Landschaftsstrukturen und eine gegebenfalls Verschlechterung der Verkehrssituation aufgrund zahlreicher, kleinteiliger Ein-/und Ausfahrten zu besorgen wäre
Anlagen:
- Eingabeplan
- Fragenkatalog zum Vorbescheid
- Luftbild
