Baugrundstück:
- Fl.Nr.92/1 Gemarkung Hechendorf
- Größe 956 m²
Planungsrechtliche Grundlage:
- § 34 BauGB
Beschreibung des Bauvorhabens:
- Gegenstand des Antrags ist die Abfrage zur Zulässigkeit eines Wohngebäudes; abgefragt wird die Kubatur des Baukörpers mit Abmessungen, Wandhöhen und Firsthöhe; ein konkretes Nutzungskonzept wird nicht abgefragt; anhand des Stellplatzkonzepts stellt der Antragsteller alternativ eine Nutzung mit zwei großen Nutzungseinheiten (DH) und 4 Stellplätzen, mit drei größeren Nutzungseinheiten (Dreispänner) über 120 m² und 6 Stellplätzen oder drei kleineren Nutzungseinheiten bis 50 m² und zwei mittleren Nutzungseinheiten bis 120 m² mit 8 Stellplätzen
- Art der Nutzung: Wohnen und Stellplätze
-Maß der baulichen Nutzung: Abmessungen des Doppelhauses 17,25m x 15,00m, mithin eine Grundfläche von 259 m² bei einer GRZ 0,27; Wandhöhen talseitig 7,85 m (dreigeschossiges Erscheinungsbild) und bergseitig 6,38 m (zweigeschossig); Bebauung mit UG, EG, DG (2-3 Vollgeschosse); Satteldach 25 Grad Dachneigung; Stellplatzkonzept je nach Nutzungseinheiten variabel, vgl. Anlage
Bauplanungsrechtliche Beurteilung:
A:
- der Antragsteller stellt dazu drei Fragen (vgl. Fragenkatalog in Anlage): Nach aktueller Beurteilung des Landratsamts Starnberg zum Umgriff des Einfügens ist das Bauvorhaben gegenwärtig zulässig.
1.) Ist die geplante Grundfläche des Baukörpers mit 17,25 m x 15,00 m planungsrechtlich zulässig?
- Die dargestellte Bebauung ist zulässig. Die in der E-Mail des Landratsamts Starnberg 26.08.2024 bezeichneten Bezugsfälle Alte Hauptstraße 8 (19,00 m x 11,50 mit 230 m² GR) und Hirtenweg 4 (22,00m x 11,50m mit 256m² GR) sowie Alte Hauptstraße 6 (22,00 m x 19,00 m mit 262 m² GR) sind als Referenzen heranzuziehen und befinden sich im Umgriff des Bereichs, der für die Beurteilung des Einfügens nach § 34 BauGB relevant ist.
2) Ist die geplante Wandhöhe von 6,38 m für das Hauptgebäude bzw. 7,85 m für die Gaube planungsrechtlich zulässig?
- Die dargestellten talseitigen Wandhöhen sind zulässig. Die Schleppgaube entwickelt eine eigenständige Wandhöhe. Die in der E-Mail des Landratsamts Starnberg 26.08.2024 bezeichneten Bezugsfälle Alte Hauptstraße 8 (WH 6,30 m) und Hirtenweg 4 (6,85 m) sowie Alte Hauptstraße 6 (6,30m bzw. 7,00m) sind als Referenzen heranzuziehen und befinden sich im Umgriff des Bereichs, der für die Beurteilung des Einfügens nach § 34 BauGB relevant ist.
3.) Ist die geplante Firsthöhe von 9,46 m zulässig?
- Die dargestellte Firsthöhe ist zulässig. Die in der E-Mail des Landratsamts Starnberg 26.08.2024 bezeichneten Bezugsfälle Alte Hauptstraße 8 (WH 10,40 m) und Hirtenweg 4 (8,70 m) sowie Alte Hauptstraße 6 (10,40m) sind als Referenzen heranzuziehen und befinden sich im Umgriff des Bereichs, der für die Beurteilung des Einfügens nach § 34 BauGB relevant ist.
B:
Zusätzlich zur aktuellen Beurteilung des Landratsamtes zum Umgriff des Einfügens § 34 BauGB ist aber das Schreiben des LRA Starnbergs zur Anhörung zur Ablehnung des Bauvorhabens auf dem benachbarten Grundstück Fl.Nr.92/6 miteinzubeziehen. Im Schreiben vom 28.03.2018 (Az.:40-B-2018-55-14) beschreibt das Landratsamt den Umgriff für das Einfügen nach § 34 BauGB wie folgt:
„Als nähere Umgebung in diesem Sinne (§ 34 BauGB) betrachten wir hier die Bebauung entlang der Hauptstraße Hausnummer 11 bis 19. Nicht in die Beurteilung wurde die Bebauung entlang der Straße „Weg an der Breiten“ gezogen, da diese aufgrund der Topographie nicht in der Sichtachse liegt. Die vorhandenen Gebäude auf den Grundstücken innerhalb des Beurteilungsrahmens weisen Grundflächen zwischen ca.97m² (Fl.Nr.95/2) und 210 m²(Fl.Nr.92/2) auf. Die Wandhöhe beträgt in diesem Umgriff zwischen ca. 7,56 m (Fl.Nr.92/2) und max.8,10 m (talseitig) und 6,80 m (bergseitig/Straßenseite, Fl.Nr.92/2).“
Diese Argumentation ist aus Sicht der Verwaltung gut vertretbar und wurde so auch dem Landratsamt aktuell mitgeteilt. Vgl. E-Mail vom 13.08.2024:
„Bisher (...) die Alte Hauptstraße im als Zäsur herangezogen, weil die Straße mit ÖPNV Linie und einem entsprechend höheren Verkehrsaufkommen die Siedlungsgebiete nördlich und südlich zerschneidet. Zudem zeigt auch der topographische Hangverlauf an dieser Stelle mit der Hauptstraße eine Zäsur. Der Hangverlauf südlich der Alten Hauptstraße weist ein wesentlich stärkeres Gefälle auf, wodurch sich insbesondere hinsichtlich der talseitigen Wandhöhen eine andere Situation ergibt.
Auch südlich der Alten Hauptstraße ist eine Mehrfamilienhausbebauung (z.B. auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr.92/2) vorhanden, allerdings mit ca. 13,00 m x 16, 00 m (GR 201m²) etwas kleiner in den absoluten Abmessungen als die geplanten 17,25 m x 15,00 m beim Vorbescheid.
Daher stellt sich konkret die Frage, ob der Geschosswohnungsbau/große Mehrfamilienhäuser nördlich der Alten Hauptstraße, im Dreiecksspitz zwischen Hirtenweg, Inninger Straße und Alte Hauptstraße, mit in die Betrachtung des Einfügens nach § 34 BauBG heranzuziehen ist.“
Anlagen:
- Eingabeplan
- Übersicht Umgriff § 34 BauGB
- Schreiben LRA (2024) zum Umgriff § 34 BauGB
- Schreiben LRA (20218) zum Umgriff § 34 BauGB
- Fragenkatalog VB
- Parkplatzkonzepte
- Fotos Parkplatzsituation Alte Hauptstraße
- Anschreiben Bauherr
