Das Grundstück Fl.Nr.758/2 der Gemarkung Hechendorf mit einer Grundstücksgröße von 1.631 m² liegt im Geltungsbereiche des rechtskräftigen Bebauungsplans „ Beermahd Süd“, rechtskräftig seit 20.08.1970.
Das Grundstück ist bereits mit einem Einfamilienhaus mit Garage bebaut. Die bestehende Bebauung hält die Festsetzungen des Bebauungsplans und die Vorgaben der Baugenehmigung vom 11.05.2011, Az. 40-B-2011-215-14 in verschiedenen Punkten nicht ein, vgl. dazu Schriftsatz des LRA Starnberg vom 10.09.2013 (Anlage 1).
- Die freistehende Doppelgarage wird als Büro genutzt. Hierbei handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.
- Nordwestlich des Hauptgebäudes, straßenabgewandt hinter dem Hauptgebäude wurde ein Saunahaus mit einem umbauten Raum von ca. 52 m³ errichtet.
- Zwischen Hauptgebäude und dem Saunahaus wurde eine Stützwand mit einer Höhe von 2,60 m errichtet.
- Auf der Südwestseite des Hauptgebäudes wurde an das Wohngebäude eine Terrasse mit ca. 36 m² errichtet. Unterhalb der Terrasse wurde ein Geräteraum mit einer Kubatur von. c
a. 39,22 m³ errichtet
- An der Ost- und Westseite des Hauptgebäudes wurden anstelle der Lichtschächte abgetreppte Natursteinwände erstellt. Dadurch entstehen Wandhöhen, die erheblich über den genehmigten 6,00 Metern aus dem Bebauungsplan liegen.
Mit dem 3. Tekturantrag vom 06.04.2013 beantragte der Bauwerber die Erteilung einer nachträglichen Genehmigung für die planabweichenden Bauausführungen der Errichtung eines Saunahauses, eines Geräteraumes, der Errichtung einer Terrasse über dem Geräteraum, der Errichtung einer Stützmauer, der Nutzung der Doppelgarage als Büro und der Befreiung von der traufseitigen Wandhöhe. Der Bauauschuss der Gemeinde Seefeld hat den Antrag in der Sitzung vom 11.06.2013 behandelt und das gemeindliche Einvernehmen zum Saunahaus, der Stützwand, zur Terrasse über dem Geräteraum, zur Überschreitung der talseitig zulässigen Wandhöhe sowie zur Umnutzung der Garage in ein Büro nicht erteilt.
Am 17.02.2015 wurde von Seiten des LRA Starnberg der Bauantrag abgelehnt und es erging ein Beseitigungsbescheid, Az. 40-B-2013-354-14, der eine dauerhafte und vollständige Beseitigung des Geräteraumes, und der Terrasse über selbigen, des Saunahauses, des Lichtgrabens mit seinen Abgrabungen und eine Nutzungsaufgabe bzgl. der Garage als Büro anordnete. Zur Begründung wird auf den Bescheid als Anlage 2 verwiesen.
Gegen den Bescheid von 17.02.2014 erhob der Bauwerber Klage zum Verwaltungsgericht in München. Da die Garage inzwischen nicht mehr als Büro genutzt wurde, wurde der Rechtstreit hinsichtlich der Nutzungsaufgabe für erledigt erklärt. Das Gericht bestimmte einen Augenscheintermin mit anschließender mündlicher Verhandlung vor Ort für den 16.04.2015. Gegenstand der mündlichen Verhandlung war die 4.Tektur – Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage. Auf Grundlage dieser 4. Tektur unterbreitete das Verwaltungsgericht München den Parteien (Herr Petrov, Freistaat Bayern und Gemeinde Seefeld als Beigeladenen) folgenden gerichtlichen Vergleich (vgl. Anlage 3):
1. Der Kläger (Herr Petrov) nimmt seinen Antrag auf 3. Tektur (…) (zum Inhalt vgl. oben) zurück.
2. Der Beklagte (Freistaat Bayern) verpflichtet sich für die 4. Tektur (….) eine Baugenehmigung zu erteilen.
3. Der Beklagte hebt den streitgegenständlichen Beseitigungsbescheid (…) vom 17.02.2015 auf.
4. (…)
5. (…)
6. Nicht von der streitgegenständlichen Klage umfasste bauaufsichtliche Verfahren bleiben unberührt.
7. Dieser Vergleich ist für die Beigeladene (Gemeinde Seefeld) bis 31. Mai 2015 widerruflich, wobei ein entsprechender Schriftsatz bis zu diesem Datum bei Gericht eingegangen sein muss.
Die Zustimmung des Bauauschusses zum gerichtlichen Vergleich bedeutet zugleich die Erteilung
Des gemeindlichen Einvernehmens zur 4. Tektur- Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage.
Bezugnehmend auf die vorangestellten Darstellungen zu den vom LRA Starnberg beanstandeten Abweichungen von Festsetzungen des Bebauungsplans und den Vorgaben der Baugenehmigung vom 11.05.2011, enthält die 4. Tektur folgende baurechtliche Regelungen, die nach Ansicht des Verwaltungsgerichts München dem geltenden Recht entsprechen (zur 4. Tektur vgl. Anlagen 4 -6):
Danach werden das Saunahaus, das Gerätehaus und die darüber liegende Terrasse vom LRA Starnberg in der 4. Tektur zum Bauantrag durch das LRA genehmigt.
- Das Saunahaus wird als Nebenanlage gem. §14 Abs.1 BauGB qualifiziert. Das Gericht vertritt die Rechtsauffassung, dass die Festsetzung im Bebauungsplan „Beermahd Süd“ insoweit unzulässig ist. Ein genereller Ausschluss von Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksgrenzen sei nicht zulässig.
- Hinsichtlich des Gerätehauses und der darüber liegenden Terrasse liegt zwar eine Baugrenzenüberschreitung vor, jedoch bestehen tatsächlich auf dem Nachbargrundstück (Fl.Nr.758/7) und im übrigen Geltungsbereich des Bebauungsplans Befreiungen nach § 31 Abs.2 BauGB. Bezugsfälle sind somit vorhanden.
- Die Abgrabung für eine Doppelgarageneinfahrt ist durch eine Aufschüttung zurückzubauen, so dass nur noch eine Abgrabung auf einer Breite von 6,50 m besteht, anstelle von 10,40 m. Bei der so entstehenden einfachen Garagenzufahrt und dem Hauseingang werden die im Bebauungsplan festgesetzten Wandhöhen von 6,00 m eingehalten.
- Auf der Nordostseite sind die Abgrabungen ebenfalls zur Einhaltung der Wandhöhe zurückzubauen. D.h. die jetzt teilweise offen liegenden Fenster werden durch die Aufschüttung als Lichtgraben mit Abdeckung gestaltet. Lediglich auf einer Breite von 4,03 m bleibt ein offener Lichtschacht als untergeordnete Abgrabung bestehen, weil weniger als 1/3 der Gebäudebreite betroffen ist.
Anlagen:
1. Schriftsatz des LRA Starnberg vom 10.09.2013
2. Beseitigungsbescheid des LRA Starnberg vom 17.02.2015
3. Gerichtlicher Vergleichsvorschlag VG München vom 16.04.2015
4. Lageplan M 1:1000
5. Grundrisse
6. Ansichten
