Das Grundstück Fl.Nr.248 der Gemarkung Oberalting-Seefeld mit einer Größe von 1.416,63 m² befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans „Ortsmitte-Teil Hauptstraße“ in Seefeld.
Der Antragsteller hatte den Bauantrag zunächst unter der Bauantrags-Nr23/2016 im Genehmigungsfreistellungsverfahren eingereicht. Mit Schreiben vom 10.06.2016 erging gegenüber dem Antragsteller die Erklärung der Gemeinde Seefeld, dass die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung, namentlich die Einhaltung sämtlicher Festsetzungen des Bebauungsplans durch das Bauvorhaben nicht erfüllt wurden. Bei den entgegenstehenden Festsetzungen handelte es sich um die Geschoßfläche und die Einhaltung der Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO (vgl. Schreiben vom 10.06.2016 in Anlage).
Am 17.06 2016 wurde der Bauantrag im vereinfachten Bauantragsverfahren unter der Bauntrag-Nr.32/2016 erneut eingereicht. Der Antragsteller plant die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten. Die Besonderheit an dem Bauvorhaben ist der bereits bestehende grenzübergreifende Altbestand auf den Grundstücken Fl.Nr.248/2 und 248. Im vorderen Grundstücksteil ist die Volksbank untergebracht, im Übrigen handelt es sich Geschosswohnungsbau mit mehreren Wohneinheiten. Nördlich anschließend an den Bestand plant der Antragsteller nunmehr mit seinem Bauantrag den Anbau eines weiteren Gebäudeteils.
Der Anbau ist mit den Ausmaßen ca. 17,70m x 12,00m, mithin einer GR von 204 m² vorgesehen. Geplant ist weiterhin eine Bebauung mit drei Vollgeschossen. Dies entspricht einer GF von 682 m². Die traufseitige Wandhöhe soll mit 9,00 m ausgeführt werden. Als Dach soll ein versetztes Satteldach entstehen.
Der neu eingereichte Bauantrag hält die Bestimmungen hinsichtlich der Abstandsfächen nach Art. 6 BayBO nunmehr ein. Der Bauwerber hat den Baukörper von 18,00m auf 17,70m in der Tiefe zurückgenommen.
Die im Bebauungsplan festgesetzte Geschoßfläche wird jedoch nicht eingehalten. Der Bebauungsplan setzt für die Grundstücke Fl.Nr.248 und 248/2 zusammen eine Geschossfläche von 1330 m² fest (vgl. Auszug B-Plan in Anlage). Dazu ist unter den nicht rechtverbindlichen Hinweisen eine „aufzulassende Grundstücksgrenze“ als durchgezogene Linie zwischen den Grundstücken mit zwei X-en festgesetzt. Der grenzüberschreitende Altbau auf beiden Grundstücken weist derzeit eine GF von 1.312,31 m² auf, hält die Festsetzung mithin ungefähr ein. Der beantragte Anbau weist eine zusätzliche GF von 682 m² auf. Bei Verwirklichung des Bauvorhebens würde mithin eine Gesamtgeschoßfläche von 1.994,31 m² entstehen. Somit wäre die festgesetzte Geschoßfläche von 1.330 m² grob überschritten.
Der Antragsteller meldet gegen diese Auslegung des Bebauungsplans rechtliche Bedenken an (vgl. Schreiben des Antragstellers vom 14.06.2016 in Anlage). Dabei ist richtig, dass ein Bebauungsplan nicht in privatrechtliche Eigentumsverhältnisse eingreifen bzw. konkret eine Auflassung und Verschmelzung der Fl.Nr.248 und 248/2 festsetzen kann. Zudem ist die Festsetzung unter den nicht rechtsverbindlichen Hinweisen getroffen worden.
Allerdings steht dem die rechtsverbindliche Festsetzung durch Planzeichnung entgegen, die auch unter Nichtbeachtung der „aufzulassenden Grundstücksgrenze“ für beide Grundstücke als wirtschaftliche Einheit (aufgrund des Grenzüberschreitenden Bestandsbaus) eine maximal GF von 1.330 m² festsetzt. Bei einer Gesamtbetrachtung im Rahmen der Auslegung der Festsetzungen des Bebauungsplans kommt der planerische Wille zum Ausdruck, dass mit Inkrafttreten des Bebauungsplans die GF von 1.330 m² auf beide Grundstücke zu beziehen ist. Eine höhere Verdichtung ist somit nicht möglich.
Die Rechtmäßigkeit der Festsetzung des Bebauungsplans sind somit in einem abstrakten Normenkontrollverfahren unmittelbar gegen den Bebauungsplan als Satzung gerichtlich zu klären oder im Wege der Klage gegen einen ggf. ablehnenden Bescheid des Landratsamtes Starnberg als Genehmigungsbehörde. Jedenfalls ist eine Entscheidung in der Sache nicht durch die Gemeinde Seefeld herbeizuführen.
Anlagen:
- Lageplan zum Bauantrag
- Grundrisse, Ansichten, Schnitte
- Schreiben vom 10.06.2016
- Auszug Bebauungsplan
- Schreiben vom 14.06.2016
