Das Grundstück Fl.Nr.484 mit einer Größe von 873 m² befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit bestimmt sich nach § 34 BauGB. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist das Grundstück als Mischgebiet (MI) dargestellt.
Derzeit ist das Grundstück mit dem Gebäude der Pension „Ginder“ bebaut. Das bestehende Gebäude hat eine Grundfläche von 243,47 m². Die Zufahrt zu den notwendigen Stellplätzen erfolgt durch eine Durchfahrt im Gebäude mit einer Breite von 3,11 m und einer Höhe von 2,44 m. Die versiegelte Fläche der Stellplätze zuzüglich der Hoffläche beträgt ca. 250 m².
Mit dem vorgelegten Antrag auf Vorbescheid begehrt der Bauwerber das Einvernehmen der Gemeinde zur Klärung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage im hinteren, von der Straße abgewandten Teil des Grundstücks. Dazu stellt er folgenden Fragen:
- Ist die dargestellte Erschließung des neu zu errichtenden Einfamilienhauses planungsrechtlich zulässig?
Nach Art.4 BayBO muss das Baugrundstück erschlossen sein. Das ist dann der Fall, wenn das Grundstück gem. Art 4 Abs.1. Nr.2 BayBO in einer angemessenen Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt. Dies ist vorliegend der Fall, auch wenn man nur das neu zu errichtende hinterlegende Gebäude betrachtet. Die Durchfahrt beträgt 3,11m in der Breite, so dass die Erschließung gesichert ist. Die Tatsache, dass nur eine Durchfahrtshöhe von 2,44 m erreicht wird schließt die Bebaubarkeit nicht aus. Der Abstand von der Straßenbegrenzungslinie bis zum beantragten Baukörper beträgt ca. 37,00 m und ist damit für die Rettungskräfte und die Feuerwehr fußläufig erreichbar.
- Ist die dargestellte Entwässerung des neu zu errichtenden Einfamilienhauses genehmigungsfähig?
Der Antrag sieht die Entwässerung (Schmutzwasser, Regenwasser, Trinkwasser) über das Nachbargrundstück Fl.Nr.481/2 vor. Der Bauwerber versichert, dass eine entsprechende Dienstbarkeit nach einem positiven Bescheid im Grundbuch durch den Nachbarn eingetragen wird. Vorliegend ist die Frage nach der Genehmigungsfähigkeit die Frage, ob das Grundstück nach Art.4 Abs.1 Nr.1 zum Zeitpunkt der Antragstellung erschlossen ist. Dies ist nicht der Fall, weil der Antragsteller keine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit vorgelegt hat. Aus rechtlichen Gründen kann das Einvernehmen nicht erteilt werden, weil der Antrag auf Vorbescheid mit dem Bescheid des Landratsamts positiv über die gestellte Frage rechtsverbindlich entscheidet. Tatsächlich aber zum jetzigen Zeitpunkt keine gesicherte Erschließung nachgewiesen ist. Dem Antragsteller kann aber in Aussicht gestellt werden, dass bei Vorlage eines im Grundbuch eingetragenen Kanal- und Leitungsrechts die Voraussetzung der Erschließung nach Art. 4 BayBO vorliegen.
- Ist die Grundfläche des neu zu errichtenden Gebäudes planungsrechtlich zulässig?
Die Grundfläche des geplanten Einfamilienhauses von 110,03 m² in den Abmessungen 6,25 m x 8,03 m + 8,375m x (8,03m +6,26m)/2 fügt sich gegenüber den wesentlich größeren Baukörpern in der unmittelbaren Nachbarschaft gem. § 34 BauGB ein. Die Obergrenze als Richtwert für das Maß der baulichen Nutzung in Mischgebieten von 0,6 gem. § 17 BauNVO wird mit 0,4 eingehalten. In der Gesamtbetrachtung mit den weiteren Hofflächen und Stellplätzen ergibt sich eine GRZ von 0,69. Gem. § 19 Abs.4 ist eine Überschreitung von bis zu 50% durch Zufahrten und Parkplätze zulässig.
- Sind die dargestellten Wandhöhen, sowie die Firsthöhe planungsrechtlich zulässig?
Die dargestellte Wandhöhe von max. 7,01 m (bei zwei Vollgeschossen) hofseitig ist zulässig und fügt sich nach § 34 BauGB ein. Das unmittelbare Nachbarhaus auf der Fl.Nr.481/2, Günteringer Straße 5 weist eine dreigeschossige Bebauung mit straßenseitigen Wandhöhen bis zu 8,96 m auf.
- Sind die dargestellten Parkplätze entlang der Günteringer Straße planungsrechtlich zulässig?
Der Antrag sieht die Anordnung von zwei Stellplätzen (Längsparkern) vor dem bestehenden Pensionsgebäude an der Günteringer Straße vor. Hierbei handelt es sich um die zwei Stellplätze, die derzeit bereits bestehen und aus dem Hofinnenbereich rausverlagert werden, um dort eine Doppelgarage für das Einfamilienhaus zu errichten. In Ermangelung entgegenstehender Vorschriften (B-Plan oder Garagen- und Stellplatzverordnung) kann das Einvernehmen nicht versagt werden.
Anlagen:
