Der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld hat in der Sitzung vom 11.11.2021 für jeweils eine Teilfläche der östlich der Moorenweiser Straße, am nördlichen Ortsrand von Türkenfeld gelegenen Grundstücke Flur Nrn. 960 und 960/1 sowie das Grundstück Flur Nr. 960/2, allesamt Gemarkung Türkenfeld, das Verfahren zur Aufstellung der Satzung über die Einbeziehung der Grundstücke Flur. Nrn. 960 (tlw.), 960/1 (tlw.) und 960/2, jeweils Gemarkung Türkenfeld, in den im Zusammenhang bebauten Ort Türkenfeld gemäß § 34 Abs. 4 BauGB eingeleitet. Diese Satzung wird unter der Bezeichnung Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“ geführt. Das Verfahren zur Aufstellung der Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“ wird im vereinfachten Verfahren nach § 13 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
Mit der Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“ soll eine wohnbauliche Nutzung auf den beiden Grundstücken Flur Nr. 960 und 960/2 in Anlehnung an den bereits in Nachbarschaft vorhandenen Baubestand (§ 34 BauGB) gesichert werden. In der vorbereitenden Bauleitplanung (rechtswirksamer Flächennutzungsplan) der Gemeinde Türkenfeld sind das Grundstück Flur Nr. 960/2 sowie die Teilflächen der Grundstücke Flur Nrn. 960 und 960/1, jeweils Gemarkung Türkenfeld, bereits als gemischte Bauflächen dargestellt, die im Norden und Osten von einer schmalen Grünfläche zur Ortsrandeingrünung begrenzt werden. Die geplante wohnbauliche Entwicklung in diesem Bereich der Ortslage Türkenfeld entspricht damit grundsätzlich den Darstellungen des rechtswirksamen Flächennutzungsplanes der Gemeinde. Trotz Darstellung im Flächennutzungsplan sind die überplanten Grundstücke planungsrechtlich aber dem baulichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzuordnen. Nachdem eine wohnbauliche Entwicklung kein privilegiertes Vorhaben im Außenbereich im Sinne des § 35 Abs. 1 BauGB darstellt, ist zu deren planungsrechtlicher Sicherung und Zulässigkeit die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB erforderlich.
Die in Abstimmung mit der Verwaltung vom Planungsbüro erarbeiteten Entwurfsunterlagen (Planzeichnung mit Satzungstext und Begründung) zur Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“ wurden vom Gemeinderat in der öffentlichen Sitzung am 24.02.2021 gebilligt und zur Auslegung bestimmt. Im Anschluss daran wurde zum Entwurf der Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“, bestehend aus der Planzeichnung mit Satzungstext (Teil A) und der Begründung (Teil B), jeweils in der Fassung vom 24.02.2021, in der Zeit vom 08. März 2021 bis einschließlich 12. April 2021 die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Parallel hierzu wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden (insgesamt 27 Fachbehörden bzw. Nachbargemeinden) mit Schreiben vom 03.03.2021 gemäß § 4 Abs. 2 BauGB an der Bauleitplanung beteiligt und über die öffentliche Auslegung unterrichtet. Die im Rahmen dieses Verfahrens eingegangenen Stellungnahmen müssen nun vom Gemeinderat behandelt und gewürdigt werden. Infolge einer damit verbundenen teilweisen Änderung der Planungsgrundzüge der Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“ muss zu dem fortgeschriebenen Entwurf der Satzung nochmals ein erneutes Auslegungs- / Beteiligungsverfahren durchgeführt werden.
Nach Meinung der Verwaltung konnten die eingebrachten Anregungen gut in den fortgeschriebenen Planungsentwurf eingearbeitet werden. Dieser gestaltet sich nun wie folgt und greift die Ortsrandlage sowie die umliegende Bebauung nochmals besser auf (lockerere Gebäude-Struktur, Ausweis der Nebenanlagen wie z. B. Garagen, …):
Zur besseren Lesbarkeit des Sachvortrags sei darauf hingewiesen, dass die „Fachliche Würdigung und Abwägung“ jeweils grau hinterlegt ist.
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Von folgenden angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden ging während der Beteiligung keine Stellungnahme zu dem Entwurf der Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“ ein:
04 Kreisheimatpfleger Fürstenfeldbruck, Herr Markus Wild
07 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Fürstenfeldbruck
09 Bund Naturschutz in Bayern e.V., Kreisgruppe Fürstenfeldbruck
10 Landesbund Vogelschutz, Kreisgruppe Fürstenfeldbruck
11 Zweckverband Abwasser Obere Amper
13 Erdgas Südbayern, Fürstenfeldbruck
14 Stadtwerke Fürstenfeldbruck
18 Bayerischer Bauernverband, Geschäftsstelle Fürstenfeldbruck
21 Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern
23 Gemeinde Moorenweis
24 Gemeinde Geltendorf
25 Gemeinde Greifenberg
27 Gemeinde Kottgeisering
Von folgenden angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden ging während der Beteiligung zwar eine Stellungnahme ein, jedoch ohne Anregungen bzw. Hinweise zu dem Entwurf der Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“:
- Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde; Schreiben vom 11.03.2021 (Az.: ROB-2-8314.24_01_FFB-23-2-4)
- Regionaler Planungsverband München; E-Mail vom 11.03.2021
12 Deutsche Telekom GmbH; Schreiben vom 21.04.2021 (Vorgang: 2021258)
15 Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr; Schreiben vom 03.03.2021 (Az.: 45-60-00 / K-VI-175-21)
16 Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern; E-Mail vom 15.03.2021
19 Staatliches Bauamt Freising; E-Mail vom 04.03.2021
20 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Fürstenfeldbruck; E-Mail vom 26.03.2021
21 Amt für ländliche Entwicklung Oberbayern; Schreiben vom 17.06.2020 (Az.: A-G 461)
22 Gemeinde Eresing; Auszug aus Niederschrift zur Sitzung am 24.03.2021
26 Gemeinde Eching; Auszug aus Niederschrift zur Sitzung am 26.03.2021
Von folgenden angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden ging während der Beteiligung eine Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen zu dem Entwurf der Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“ ein:
- Kreisbrandinspektion des Landkreises Fürstenfeldbruck; Schreiben vom 05.04.2021
- Landratsamt Fürstenfeldbruck, Räumliche Planung und Entwicklung; Schreiben vom 12.04.2021 (Az.: 21-6102.1-EBS Türkenfeld)
06 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege München; Schreiben vom 08.03.2021 (Az.: P-2021-1240-1_S2)
08 Wasserwirtschaftsamt München; Schreiben vom 12.03.2021 (Az.: 3-4622-FFB 23-8139/2021)
17 Handwerkskammer für München und Oberbayern; Schreiben vom 12.04.2021
Der Gemeinderat hat die eingegangenen Stellungnahmen eingehend beraten und soweit Anregungen oder Hinweise erhoben wurden, wie folgt beschlossen:
1.1.1. 03_Kreisbrandinspektion des Landkreises Fürstenfeldbruck
Schreiben vom 05.04.2021
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die örtliche Freiwillige Feuerwehr ist für den abwehrenden Brandschutz und den technischen Hilfsdienst ausreichend ausgerüstet und ausgebildet.
Die notwendigen Löschwasserversorgungsanlagen (Hydranten etc.) liegen bereits in der westlich der künftigen Bauflächen verlaufenden öffentlichen Erschließungsstraße „Moorenweiser Straße“ an. Diese Straße ist hinsichtlich Fahrbahnbreite, Kurvenradien, Tragfähigkeit etc. ausreichend für eine Nutzung durch die Feuerwehr ausgelegt. Über diese Straße und weiterführend den auf Grundstück Flur Nr. 960/1 verlaufenden Privatweg ist der Satzungsbereich von der örtlichen Feuerwehr auch in einem Zeitraum von höchstens 10 Minuten erreichbar. Der Privatweg ist in diesem Zusammenhang von den Grundstückseigentümern für eine Befahrbarkeit durch die Feuerwehr auszulegen.
Die weiteren allgemeinen Hinweise zum abwehrenden Brandschutz (Verkehrsberuhigung, Rettungswege, Dachgeschosse, Aufstellflächen, Kraftfahrzeugstellplätze, Feuerwehrpläne) betreffen den nachfolgenden Vollzug der Einbeziehungssatzung, d. h. die konkreten Objektplanungen bzw. Baugenehmigungsverfahren der späteren Bauherren. Als Information für die späteren Bauherren wird das Schreiben der Kreisbrandinspektion von der Gemeinde Türkenfeld mit der Bitte um entsprechende Beachtung bei der nachfolgenden konkreten Objektplanung an die Grundstückseigentümer weitergeleitet.
Abstimmungsergebnis
Ja 15
Nein 0
1.1.2. 05_Landratsamt Fürstenfeldbruck, Räumliche Planung und Entwicklung
Schreiben vom 12.04.2021 (Az.: 21-6102.1-EBS Türkenfeld)
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Geltungsbereich
Die Ausführungen werden zustimmend zur Kenntnis genommen.
Ableitung aus dem Flächennutzungsplan
Wie seitens des Landratsamtes angeführt, ist das Satzungsgebiet im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Türkenfeld bereits als Gemischte Baufläche mit randlichen Grünflächen dargestellt, so dass das Entwicklungsgebot gegeben ist.
Ortsplanung
Zur Vermeidung einer sowohl städtebaulich als auch mit der Lage am Ortsrand von Türkenfeld nicht verträglichen Entstehung einer Riegelbebauung wird die Abgrenzung und Verortung der überbaubaren Grundstücksflächen im Satzungsgebiet nochmals dahingehend aufgelockert und überarbeitet, dass der durchgehende Bauraum aufgebrochen wird und im überarbeiteten Satzungsentwurf zwei separate Baukörper festgesetzt werden. Mit der Festlegung von zwei kleinteiligeren Bauflächen kann im Bereich der Einbeziehungssatzung eine der Ortsrandlage angemessene Bebauung in Anlehnung an die bereits bestehende Umgebungsbebauung sichergestellt werden. In Verbindung mit den randlichen Grünstrukturen wird damit künftig ein ortsgestalterisch verträglicher Übergang zwischen der Ortslage Türkenfeld und der angrenzenden Landschaft gewährleistet.
Erschließung
Die Sicherung der Erschließung über privatrechtlich zu vereinbarende Dienstbarkeiten betrifft keine Regelungsinhalte der Einbeziehungssatzung. Diese Sicherung muss durch die späteren Bauherren im Vollzug der Satzung beispielweise durch Eintragung von Geh-, Fahrt- und Leistungsrechten zugunsten der anliegenden Grundstücke Flur Nr. 960 und 960/2 grundbuchrechtlich erfolgen.
Festsetzungen durch Planzeichnung, Planzeichen und Text
Der Privatweg Flur Nr. 960/1 wird in der Planzeichnung zur Einbeziehungssatzung als „Privatweg“ (private Erschließung) dargestellt.
Zu § 2:
Zur Gewährleistung einer der Ortsrandlage angemessenen Gebäudestruktur wird im Satzungsgebiet neben einer Vorgabe zur höchstzulässigen Wandhöhe auch die zulässige Dachneigung neuer Gebäude festgesetzt. Zudem wird die bislang über beide Grundstücke hinweg verlaufende überbaubare Grundstücksfläche aufgebrochen und stattdessen jeweils ein kleinteiligeres Baufenster je Grundstück festgesetzt.
Die zulässige Hauptfirstrichtung der neu entstehenden Wohngebäude wird in der Planzeichnung der Einbeziehungssatzung zeichnerisch ergänzt.
Zu § 3:
Zur Vermeidung unnötiger Flächenversiegelungen werden neben den Baufenstern für die künftigen Hauptgebäude in der Planzeichnung zur Einbeziehungssatzung auch die Flächen für Garagen und Stellplätze konkret festgelegt. Diese Anlagen können somit künftig nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen oder innerhalb der eigens hierfür festgesetzten Flächen („Ga“, „St“) umgesetzt werden.
Hinweis des Bauvollzuges:
Die sich in der Baugenehmigung für das Wohnhaus auf Flur Nr. 960/1 nach Süden auf der Flur Nr. 960 fortsetzende Eingrünung wird in der Planzeichnung zur Einbeziehungssatzung ergänzt.
Im Bereich der Grundstücke Flur Nr. 960 und 34 wird die Abgrenzung des „Geltungsbereiches der Feststellung des im Zusammenhang bebauten Ortes Türkenfeld“ an die hier bereits rechtskräftig festgesetzte Grenze angepasst.
Sonstiges
Die Verfahrensvermerke werden redaktionell klargestellt und gemäß Empfehlung des Landratsamtes inhaltlich ergänzt.
Naturschutz und Landschaftspflege
Die Ausführungen werden zustimmend zur Kenntnis genommen.
Immissionsschutz
Ohne Entscheidung der Gemeinde.
Wasserrecht
Ohne Entscheidung der Gemeinde.
Abfallrecht
Auch der Gemeinde sind im Bereich des Satzungsgebietes keine Altlasten bzw. Altlastenverdachtsflächen bekannt. Im Satzungstext zur Einbeziehungssatzung ist bereits ein textlicher Hinweis enthalten, wie bei einem eventuellen Antreffen von künstlichen Auffüllungen, Ablagerungen etc. zu verfahren ist.
Straßenverkehrsamt
Ohne Entscheidung der Gemeinde.
Kreisstraßenverwaltung
Die Erschließung für die beiden im Satzungsgebiet möglichen Wohngebäude auf Grundstück Flur Nr. 960 und 960/2 erfolgt künftig über das Grundstück Flur 960/1, das im Westen über eine direkte Anbindung an die Moorenweiser Straße verfügt. Über diesen Privatweg wird bereits jetzt das auf dem Grundstück Flur Nr. 960/1 vorhandene Wohnhaus erschlossen. Mit der Errichtung der beiden neuen Gebäude wird sich die Verkehrssituation im Bereich dieses Weges und der Zufahrt zur Moorenweiser Straße künftig nicht wesentlich verändern. Im Anschlussbereich dieses Weges werden auch künftig ausreichende Sichtverhältnisse gesichert. Die erforderlichen Sichtdreiecke werden in der Planzeichnung zur Einbeziehungssatzung ergänzt. Da es sich bei dem Weg auf Grundstück Flur Nr. 960/1 um einen Privatweg handelt, werden die Auflagen der Kreisstraßenverwaltung als textliche Hinweise in den Satzungstext zur Einbeziehungssatzung eingestellt und fungieren somit als Information für die späteren Bauherren.
Öffentlicher Personennahverkehr
Die Ausführungen des Landratsamtes werden zustimmend zur Kenntnis genommen. Maßnahmen zu einer Verbesserung der ÖPNV-Anbindung des nördlichen Ortsbereiches betreffen keine Regelungsinhalte der Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“. Derartige Überlegungen werden in der Gemeinde außerhalb dieses Verfahrens im Zusammenhang mit einer generellen Verbesserung der Gesamtmobilität in der Gemeinde diskutiert.
Abstimmungsergebnis
Ja 15
Nein 0
1.1.3. 06_Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege München
Schreiben vom 08.03.2021 (Az.: P-2021-1240-1_S2)
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die mit der Einbeziehungssatzung überplanten Flächen am nördlichen Ortsrand des Ortes Türkenfeld sind im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Türkenfeld bereits als „gemischte Bauflächen“ mit randlichen „Grünflächen“ dargestellt, so dass das Entwicklungsgebot gemäß BauGB für die geplante wohnbauliche Nutzung dieser Flächen generell gegeben ist. Zur Vermeidung zu starker Eingriffe in den Untergrund wurden die überbaubaren Grundstücksflächen nochmals aufgelockert und kleinteiliger gefasst. Unabhängig davon sind für das Satzungsgebiet auch nach dem Bayerischen Denkmal-Atlas keine unmittelbaren Fundstellen bekannt. Wie bereits bei dem Bauvorhaben auf Grundstück Flur Nr. 960/1 praktiziert, wird auch für die im Satzungsgebiet nun geplanten Bauvorhaben für jegliche Bodeneingriffe wieder eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach Art. 7.1 BayDSchG notwendig. Als Information für die künftigen Bauherren wird ein diesbezüglicher textlicher Hinweis im Satzungstext zur Einbeziehungssatzung ergänzt. Zudem wird in der Begründung zur Einbeziehungssatzung die archäologische Situation im Bereich des Satzungsgebietes und die damit verbundenen denkmalrechtlichen Auflagen und Vorgaben entsprechend erläutert und dargelegt.
Abstimmungsergebnis
Ja 15
Nein 0
1.1.4. 08_Wasserwirtschaftsamt München
Schreiben vom 12.03.2021 (Az.: 3-4622-FFB 23-8139/2021)
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Niederschlagswasserbeseitigung
Bei dem unmittelbar südlich angrenzenden Wohngebäude hat sich gezeigt, dass der Untergrund für eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers grundsätzlich geeignet ist, so dass das hier anfallende Niederschlagswasser auf diesem privaten Grundstück zur Versickerung gebracht werden kann. Infolge der unmittelbaren Nachbarschaft des Satzungsgebietes zu diesem Baugrundstück kann auch für den Bereich der Einbeziehungssatzung davon ausgegangen werden, dass das hier anfallende Niederschlagwasser auch wieder auf den künftigen privaten Wohngrundstücken zur Versickerung gebracht werden kann. Aus den genannten Gründen ist keine Anpassung der Einbeziehungssatzung hinsichtlich der Vorgaben zur Niederschlagswasserbeseitigung erforderlich.
Abstimmungsergebnis
Ja 15
Nein 0
1.1.5. 17_Handwerkskammer für München und Oberbayern
Schreiben vom 12.04.2021
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Auch der Gemeinde ist sehr an einem Erhalt der dörflich strukturierten Mischnutzungen gelegen, die von großer Bedeutung für ein funktionierendes und lebendiges Ortsbild und Miteinander sind. Demzufolge ist die Gemeinde auch weiterhin bemüht nicht störende gewerbliche Nutzungen und sonstige Unternehmen in der Gemeinde anzusiedeln. Diese sollen aber vorwiegend zu einer sinnvollen Nachnutzung brach gefallener Hofstellen oder sonstiger Anwesen in möglichst zentraler Lage des Ortes beitragen und nicht als Hinterliegerbebauung in Ortsrandlage umgesetzt und angesiedelt werden. Die am nördlichen Ortsrand von Türkenfeld gelegenen Flächen der Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“ sind aus den genannten Gründen aus Sicht der Gemeinde nicht für eine Ansiedlung von gewerblichen oder sonstigen Betrieben geeignet.
Abstimmungsergebnis
Ja 15
Nein 0
Beschlussvorschlag:
Es wird einzeln über die nachfolgenden Beschlussvorschläge abgestimmt.
1. Die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zum Entwurf der Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“ eingegangenen Stellungnahmen wurden behandelt und abgewogen (siehe Einzelabwägung Pkt. 1.1.1. bis 1.1.5.). Das Ergebnis ist den Betroffenen mitzuteilen.
2. Von der Öffentlichkeit wurden im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB keine Stellungnahmen vorgebracht.
3. Der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld billigt den auf Grundlage der vorgenommenen Abwägung nochmals fortgeschriebenen Entwurf der Satzung über die Einbeziehung der Grundstücke Flur Nrn. 960 (tlw.), 960/1 (tlw.) und 960/2, jeweils Gemarkung Türkenfeld, in den im Zusammenhang bebauten Ort Türkenfeld (Einbeziehungssatzung „Moorenweiser Straße“), bestehend aus der Planzeichnung mit Satzungstext (Teil A) und der Begründung (Teil B), jeweils in der Fassung vom 19.05.2021.
4. Es ist das weitere Verfahren nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB), insbesondere die erneute öffentliche Auslegung sowie die erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange jeweils in Verbindung mit § 4a Abs. 3 BauGB durchzuführen.
