Der Gemeinderat Wonneberg nimmt die vorliegende Stellungnahme zur Kenntnis. Die vorgebrachten Anregungen werden wie folgt bewertet:
Eine Deckung des zukünftigen Wohnbaulandbedarfes ausschließlich aus den vorhandenen Innenbereichspotentialen der beiden Hauptorte St. Leonhard und Weibhausen erachtet der Gemeinderat nicht als möglich. Die wenigen vorhandenen Baugrundstücke und Baulücken innerhalb dieser Ortsteile stehen im Privateigentum und stehen für eine Bebauung mittelfristig nicht zur Verfügung. Auch die weiteren Innenbereichspotentiale, die in sehr begrenztem Umfang in St. Leonhard vorhanden wären, befinden sich im Privateigentum und stehen mittelfristig für eine Bauleitplanung auf Basis des Familien-Bauland-Modells der Gemeinde nicht zur Verfügung. Die Verwaltung wird beauftragt, die vorhandenen Innenbereichspotentiale zu erheben und in der Begründung zu ergänzen.
Was die Notwendigkeit des Flächenbedarfs für neues Wohnbauland betrifft, so wird gemäß den Berechnungen des Demographie-Spiegels Bayern für die Gemeinde Wonneberg – ausgehend von einer Bevölkerung von 1.530 Einwohnern am Ende des Jahres 2017 - ein Anstieg um 106 Einwohner auf 1.636 Einwohner bis zum Jahr 2031 prognostiziert. Mithilfe der Flächenmanagement-Datenbank des Bayerischen Landesamtes für Umwelt kann darauf aufbauend der zukünftige Bedarf an Wohnungen ermittelt werden. Grundlage dabei sind die Daten des Statistischen Landesamtes Bayern. Ausgehend von der gegenwärtigen Belegungsdichte in der Gemeinde Wonneberg von ca. 2,48 Einwohner je Wohnung ergibt sich aus der Bevölkerungsentwicklung zwischen 2018 und 2031 ein Bedarf von ca. 43 neuen Wohnungen bis zum Jahr 2031.
Darüber hinaus ist von einem Auflockerungsbedarf – d.h. einem statistischen Anwachsen der Wohnfläche pro Kopf - auszugehen, der in der Regel mit 0,3 % pro Jahr angesetzt wird. Ausgehend von den zum Jahresende 2017 festgestellten ca. 600 Wohnungen in der Gemeinde ergibt sich somit bis zum Jahr 2031 ein weiterer Bedarf von ca. 25 Wohnungen. Insgesamt beläuft sich der Bedarf somit auf 68 Wohnungen bis zum Jahr 2031. Dies entspricht einem Bedarf von 4,85 Wohnungen pro Jahr.
Die Begründung zum Bebauungsplan ist entsprechend zu ergänzen.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die gegenständliche Baulandausweisung in Enzersdorf im Interesse einer stabilen Bevölkerungsentwicklung notwendig ist und statistisch lediglich den prognostizierten Wohnungsbedarf in der Gemeinde für 2 bis 3 Jahre abdeckt. Dem ist gegenüber zu stellen, dass In den letzten 4 Jahren in der Gemeinde keine neuen Baugebiete bzw. Bauflächen erschlossen worden sind.
Der Planer wird beauftragt, die Ortsrandgestaltung im Norden des Baugebiets durch eine Umplanung zu verbessern. Dabei sollen die Baufenster verkleinert bzw. nach Süden verlagert und zusätzliche Pflanzgebote in den Bauparzellen festgesetzt werden. Es wird ein offener mit Obstbaumgruppen durchsetzter Grünstreifen angestrebt. Bei der Ortsrandgestaltung muss die Gemeinde auch berücksichtigen, dass eine bauliche Erweiterung nach Norden, die aus heutiger Sicht nicht vorgesehen ist, für die Zukunft nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann. In der Vergangenheit sind entsprechende Baugebietserweiterungen in den Außenbereich hinein des Öfteren vorgekommen und wohl auch in Zukunft nicht gänzlich auszuschließen. Die Möglichkeit einer künftigen Baugebietserweiterung ist bereits jetzt bei der Festsetzung der Verkehrsflächen und bei der kleinräumigen Ausbildung der – eventuell nur temporären – Ortsrandgestaltung berücksichtigt worden.
Die geänderte Planung ist mit der Unteren Naturschutzbehörde abzustimmen.
Die Größe der Baufenster soll verkleinert werden, um eine bessere Struktur bei der Randeingrünung zu schaffen. Das Ziel der vorliegenden Planung ist es, eine unterschiedliche Struktur, Stellung und Ausrichtung der Gebäude zu ermöglichen. Ein weiteres Ziel ist es, auf den Parzellen alternativ die Bebauung von Doppelhäusern zuzulassen, um möglichst viel Wohnraum zu schaffen, ohne aber die Bebauung nach städtischem Charakter zu sehr zu verdichten. Eine Ausnahme bildet hier nur die Parzelle 4 in der südlichen Gebäudereihe, wo im Rahmen eines Investorenmodells bis zu 5 Wohnungen entstehen sollen.
Wegen der alternativen Möglichkeit, auch Doppelhäuser errichten zu können, wurde auf die Festsetzungen konkreter überbaubarer Flächen für Garagen zunächst verzichtet. In der jüngsten Gemeinderatssitzung am 14.06.2022 wurde sich bei einer Vorberatung dahingehend ausgesprochen, der Empfehlung nachzukommen und im Weiteren / neuen Planentwurf Baufenster für Garagen / Carports vorzusehen. Auch um eine geordnete städtebauliche Struktur zu gewährleisten.
Der Planer wird angewiesen, die vom Erschließungsplaner vorgeschlagenen Höhenkoten als OK Fertigfußboden Erdgeschoss in den Bebauungsplan als Festsetzung zu übernehmen. Ferner ist der obere Bezugspunkt der seitlichen Wandhöhe als „traufseitig“ zu definieren.
Die Abstandsflächenregelung unter der Nr. 3.5 der textlichen Festsetzungen ist zu konkretisieren auf Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO.
