Der Stadtrat nimmt die Stellungnahme des Landesbund für Vogel- und Naturschutz in Bayern e. V. (LBV) vom 16.02.2025, die nachfolgenden im Original zitiert ist, zur Kenntnis.
Zu dieser Stellungnahme ergeht folgende Abwägung:
„Der LBV hält grundsätzlich an seiner Stellungnahme zum Vorentwurf fest und nimmt zu den im Betreff genannten Verfahren wie folgt Stellung:
Stellungnahme zur Änderung des Bebauungsplans „Riedbach West“ durch Deckblatt 4
Der LBV stellt fest, dass zahlreiche seiner Einwendungen formal berücksichtigt wurden. Die jetzt verbindlichen Festsetzungen sind jedoch grundsätzlich nicht umsetzbar, so dass über Befreiungsanträge die Festsetzungen aufgehoben werden.
Der LBV lehnt die Ausweisung eines Gewerbegebietes an diesem Standort grundsätzlich ab.“
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sind umsetzbar. Es ist nicht absehbar, dass Festsetzungen im Bebauungsplan durch Befreiungen aufgehoben werden.
„1. Kritik an Art und Höhe der Bebauung und der zulässigen Geländeveränderungen
Der Bebauungsplan weist 3 Baufenster aus, für die jetzt eine verbindliche Bezugshöhe mit geringer Abweichung festgesetzt wird. Die Baugrundstücke weisen eine Höhendifferenz von 6 bis mehr als 7 m auf. Die Höhe der hangseitigen Böschung beträgt jetzt bis zu 6 m. Damit diese Höhendifferenz überhaupt hergestellt werden kann, ist eine 2 m hohe Stützmauer am Böschungsfuß zulässig. Der Abstand des Baufensters zum Böschungsfuß beträgt 2 m. Die 10 m breite Böschung wird nunmehr je zur Hälfte als öffentliche und private Grünfläche ausgewiesen und muss mit einer 5-reihigen Hecke bepflanzt werden.
Die in den Schnitten jetzt festgesetzte „tiefe“ Position der Gebäude ist unrealistisch, weil sie eine erhebliche Geländeabgrabung voraussetzt. Der Bodenaushub muss komplett entsorgt werden, jedoch gibt es im Landkreis aktuell keine Deponie. Aus wirtschaftlichen Gründen ist hierzu ein Befreiungsantrag zu erwarten.“
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Die „tiefe“ Position der Gebäude beruht auf den planerischen Grundgedanken, dass die Erschließung der Baufelder mit geringen Neigungen geplant wird und vor allem die Gebäude nicht zu stark in die Höhe ragen, um die Beeinträchtigungen des Orts- und Landschaftsbildes in Verbindung mit dem „Großen Pfahl“ zu minimieren. Somit wird dem Schutzgut Orts- und Landschaftsbild dem Vorrang vor dem Schutzgut Boden eingeräumt. Dass dabei größere Geländeabtragungen erforderlich werden, ist der Stadt Viechtach bewusst. Im Landkreis Regen sind Deponien, beispielweise in Fernsdorf, Gemeinde
Geierstahl vorhanden.
„Bauwerber werden deshalb sicher über Befreiungsanträge die Zufahrt am höchstmöglichen Straßenpunkt beantragen und eine Rampe zum Betriebsgelände errichten. Es ist deshalb realistisch, dass die Bauwerber zum Geländeausgleich mindestens die mittlere Höhe Ihres Grundstücks als Bezugspunkt wählen werden.
Die Gebäudehöhe ist mit 2 Vollgeschossen, maximal 6,5 m Wandhöhe, bzw. 9,5 m Wandhöhe auf 10% der Gebäudefläche festgesetzt. Die Firsthöhe der Gebäude (Dachneigung 12°) kann somit ca. 10 m betragen. Eine weitere Öffnungsklausel lässt aufgeständerte PV-Anlagen bis 1,5 m auf den Dächern zu. Der Bezugspunkt ist die geplante Geländehöhe. Mit dem zuvor genannten Befreiungsantrag können Gebäude das Geländeniveau am Rand des Naturschutzgebietes erreichen. Die Festsetzung begrünte Flachdächer – Ausnahme Solar - wird zugunsten der Solarpaneele ausfallen.“
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Jeden Bauwerber muss die genannte Thematik der Geländemodellierung klar sein und dies ohne Befreiungsanträge realisieren.
Die Wandhöhen sind grundsätzlich auf maximal 6,5m
festgesetzt. Bei Satteldächern ist eine Firsthöhe von ca. 10,0m denkbar. In den drei Baufelder werden unterschiedliche Geländehöhen festgesetzt. Somit erreichen die Gebäude ein grundsätzliches und abgestuftes maximales Höhenniveau von 469m, 466m und 464,5m ü NN und reichen gerade mal an die Höhe der östlichen Grundstücksgrenze der Bauparzelle von Flurnummer 1073. Auch die Anlage von Solaranlagen auf den festgesetzten Dachformen überschreiten diese Höhen nicht grundsätzlich und
kann somit vernachlässigt werden. D.h. von diesem Grundstück kann über die höchsten baulichen Anlagen des nördlichen Baufeldes geblickt werden. Ausblicke von den Wanderwegen, die direkt um den Großen Pfahl verlaufen, sind somit weiterhin möglich.
Die Niveauhöhen des Naturschutzgebietes entlang des „Großen Pfahles“ werden nicht erreicht. Mit dem Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen wird die Erweiterung des Gewerbegebietes in die Landschaft eingebunden. Die Stadt Viechtach möchte den Bauwerbern hinsichtlich der Dachformen und Dachaufbauten kein enges „Korsett“ anlegen, sondern noch Wahlmöglichkeiten bieten. Diese Wahlmöglichkeit hat keine erheblichen Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild und Schutzgebiete, sofern die unterschiedlichen Maßnahmen umgesetzt werden.
„Entlang der Straße „Am großen Pfahl setzt der Bebauungsplan außer an den Betriebszufahrten eine 5 m breite private Grünfläche fest, auf der eine 3-reihige freiwachsende Sträucherhecke gepflanzt werden muss. Der bereits nördlich angrenzende Betrieb zeigt eindrücklich, dass diese Festsetzung nicht umgesetzt wird und stattdessen entlang der Straße eine voll versiegelte Betriebsfläche entsteht.“
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Der ursprüngliche Planungsgedanke bei dem nördlich angrenzenden Betrieb war, dass das bestehende Sägewerk eine Erweiterungsfläche besitzt. Diese Fläche wurde verkauft und ein anderes Unternehmen hat sich hier angesiedelt. Deshalb ist auch eine separate Zufahrt notwendig und die Grünflächen konnten nicht umgesetzt werden.
„Die auf den Gewerbegrundstücken ausgewiesenen Grünflächen dürfen nicht bei der Berechnung der GRZ von 0,7 berücksichtigt werden, d.h. auf den Gewerbeparzellen sind zusätzlich 30% Grünflächen zu schaffen. Diese Festsetzungen dienen vorrangig dazu den Ausgleichsbedarf herunterzurechnen.
→ Wir fordern eine realistische Festsetzung der Grünflächen auf dem Betriebsgelände ausschließlich durch Darstellung als „Flächen mit Pflanzbindung“.
→ Wir fordern, die Ausweisung einer öffentlichen Grünfläche auf der Abgrabungsböschung der Betriebe zu streichen: Sie bedeutet, dass die Stadt Viechtach die Geländeabgrabung und Böschungsbegrünung als Vorleistung für die Betriebe erstellt!„
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Die Aussagen zur Grundflächenzahl mit dem Nachweis von 30% nicht bebauter Grundstückfläche wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) auf 0,7, um den Ausgleichsbedarf herunterzurechnen wird zurückgewiesen. Die Grundflächenzahl orientiert sich an dem bestehenden Gewerbegebiet, in dem auch eine GRZ von 0,7 festgesetzt wurde.
Die Festsetzungen der Grünflächen und der Pflanzbindungen sind realistisch und umzusetzen. Die Stadt Viechtach muss nicht zwingend an Herstellung der Böschung beteiligt werden. Diese kann über städtebauliche Verträge mit dem zukünftigen Bauherrn fixiert werden. Dabei muss der Bauherr die Böschung herstellen und bei den Pflanzbindungen ist eine Beteiligung der Stadt mit 50% vorzusehen.
„2. Kritik an der Einbindung in die Landschaft
Auf der hangseitigen Böschung der Baugrundstücke wird die Pflanzung einer 5-reihigen Hecke aus Bäumen und Sträuchern je zur Hälfte durch die die Stadt Viechtach und die Gewerbebetriebe festgesetzt.
Diese Bepflanzung ist für die Bauwerber eine Zumutung und nicht umsetzbar:
- Auch als öffentliche Grünfläche ist die festgesetzte Hecke gem. Bayerischem Nachbarschaftsrecht (AGBGB Art. 48) unzulässig, weil 4 m Pflanzabstand zu einer landwirtschaftlichen Nutzung einzuhalten sind.
- Sie ist für einen Gewerbebetrieb unzumutbar aufgrund ihrer enormen Laubmengen und aufgrund der Wuchsform der festgesetzten Gehölze. Es werden Bäume mit einer natürlichen Kronenbreite bis 10 m festgesetzt, die grundsätzlich unverträglich mit einer Bebauung in 2 m Abstand und der Errichtung von Solaranlagen sind. Eine Gehölzpflege auf der hohen und steilen Böschung ist nicht praktikabel. Diese Festsetzung entspricht
dem gültigen Bebauungsplan Riedbach-West, wo sie nicht umgesetzt wurde. Dies dient nunmehr als Vorbelastung und Begründung, dass mit der Ausweisung des GE dieser „Missstand“ nun beseitigt werden könnte!
- Entlang der Straße setzt der Bebauungsplan in einem 5 m breiten Streifen eine 3-reihige Hecke aus Bäumen und Sträuchern fest. Die festgesetzte Hecke erreicht ebenfalls eine
Wuchsbreite von mindestens 10 m! In der Regel verlaufen entlang der Straße Leitungstrassen, in denen Gehölzpflanzungen nicht möglich sind. Die Bauwerber können deshalb von einer Befreiung von dieser Verpflichtung ausgehen. Das Erscheinungsbild entspricht dann dem voll versiegelten Vorplatz des angrenzenden Dienstleitungsbetriebes.
Wie auch bei anderen städtischen Gewerbegebieten wird die festgesetzte private Eingrünung nicht ausgeführt werden. Die Stadt wird ihrer Monitoringverpflichtung nicht nachkommen und die Pflanzung ggf. auch gerichtlich durchsetzen.
Die als Vermeidungs- Minderungsmaßnahe genannte Durchgrünung ist nicht gegeben. Es ist deshalb oberhalb der Böschung zwingend eine 10 m breite, öffentliche Eingrünung festzusetzen, die mit Rechtskraft des Bebauungsplans in der darauffolgenden Pflanzperiode umzusetzen ist.
Der Eingriff bzw. die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes ist mit der Bedeutung des Großen Pfahl in Viechtach, einem Geotop mit weltweiter Bedeutung, unvereinbar.“
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Die westliche Eingrünung (Bepflanzung) wird in eine öffentliche und private Grünfläche eingeteilt. Somit wird die Herstellung der Bepflanzung zwischen der Stadt Viechtach und den privaten Bauwerbern aufgeteilt. Die Pflanzungen sind so bald wie möglich, nach Herstellung der Böschung und bei guten Pflanzbedingungen (z.B. Herbst) umzusetzen. Eine 4,0m freier Abstand zu landwirtschaftlichen Flächen wird eingehalten, die Bäume II. Ordnung sind mittig im festgesetzten Pflanzbereich, d.h. bei ca. 5,0m zu pflanzen, anschließend wird beidseitig jeweils eine Reihe Sträucher mit einer Wuchshöhe über 2,0m und abschließend Sträucher mit einer Wuchshöhe bis 2,0m zu pflanzen. Somit wird der Abstand zu landwirtschaftlichen genutzten Flächen eingehalten. Die Abstände wurden unter V. Hinweise, Punkt 2 Grenzabstände mitaufgenommen. Von einer steilen Böschung mit einer Neigung von 1 : 2,5 kann nicht gesprochen werden. Pflanz- und evtl. Pflegemaßnahmen können durchgeführt werden.
Entlang der östlichen privaten Grünfläche ist eine 3-reihige Hecke mit Sträuchern festgesetzt. Von einer Wuchsbreite von 10m kann nicht ausgegangen werden. Pflegemaßnahmen können durchgeführt werden. Derzeit verlaufen die Leitungen im öffentlichen Straßenverkehrsraum. Die privaten Leitungen können auch auf private Verkehrsflächen verlaufen. Somit können die Pflanzungen gemäß Bebauungsplan durchgeführt werden. Von einer Befreiung ist derzeit nicht auszugehen.
Die Verpflichtung zur Überwachung der Maßnahmen, das sog. Monitoring ist im Umweltbericht im Kapitel 5.12 integriert.
Ein zusätzlicher 10m breiter Grünsteifen oberhalb der Böschung ist aus Sicht der im Bebauungsplan festgesetzten Grünflächen mit Pflanzbindungen nicht erforderlich. Die Böschung ist bereits zu bepflanzen und der Bauwerber und die Stadt gehen dieser Verpflichtung nach.
Dieser Beeinträchtigung des Landschaftsbildes ist nach den Inhalten und Ausführungen des Bebauungsplanes vereinbar.
„3. Kritik an der Eingriffsbilanzierung
Das Gewerbegebiet soll in einer im Flächennutzungsplan aktuell als landschaftsbildprägenden, zu erhaltenden Grünfläche ausgewiesen werden.
Es wurde eine saP vorgelegt. Die Fläche hat Bedeutung im Biotopverbund zwischen Großem Pfahl und Riedbachtal.
Die Bewertung für den Eingriff in das Landschaftsbild und speziell in das Geotop von weltweiter Bedeutung fehlt. Die Sichtbeziehungen gehen verloren. Es fehlt in allen Dokumenten eine Zusammenstellung der Teilflächen im Geltungsbereich.
Beim Vergleich von Eingriffs- und Ausgleichsfläche gibt es eine nicht deklarierte Fläche im Gel-tungsbereich. Der Eingriffsbereich ist faktisch um 490 m² größer als angegeben. Wahrscheinlich handelt es sich dabei um die Abgrabungsböschung mit schmaler öffentlicher Grünfläche.“
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Die Bewertung des Bestandes und den Eingriff zum Orts- und Landschaftsbild werden in den Kapiteln 4.3 und 4.7 der Begründung und im Umweltbericht in den Kapiteln 5.3.5, 5.5, 5.8 und 5.8.3 beschrieben. In Kapitel 5.8.3 werden unterschiedliche Maßnahmen zur Verminderung und Minimierung der Eingriffe in das Landschaftsbild aufgezählt. Diese in als Festsetzungen im Bebauungsplan enthalten.
Die Eingriffsfläche ist im Umweltbericht in Kapitel 5.3, Abbildung 16 ersichtlich. In dieser Abbildung kann die Eingriffsfläche der Planung und die erforderlichen Ausgleichsflächen nachvollzogen werden. Dabei gibt es keine nicht deklarierten Flächen, weder in dieser Abbildung noch in der Planzeichnung des Bebauungsplanes.
„Ausgewiesene Grünflächen dürfen nicht auf die GRZ angerechnet werden. Es bleibt die grundsätzliche Kritik des unrealistischen Versiegelungsfaktors durch die GRZ von 0,7, die den Ausgleichsbedarf bereits um 30% reduziert.
Darüber hinaus wird eine weitere Reduktion um 12% ermittelt für inzwischen in der aktuellen Bauordnung und im BNatSchG verbindlich vorgeschriebene Maßnahmen zu Dachbegrünung, regenerativer Energiegewinnung, Parkplatzversiegelung und Beleuchtung. Für die Anwendung geltenden Rechtes ist keine Reduktion gerechtfertigt.
→ Die Eingriffsbilanzierung gem. aktualisiertem Leitfaden für den Faktor Biotop- und Artenschutz ist deshalb nicht korrekt und der Ausgleichsbedarf deutlich höher.“
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Die Reduktion des Eingriffs über den Planungsfaktor von 12% richtet sich nach dem Leitfaden zur „Eingriffsregelung“, der für die Bauleitplanung anzuwenden ist. Dabei können Reduktionen im Eingriff erreicht werden, wenn bestimmte Festsetzungen (hier Festsetzungen zur Lichtkonzeption, Flachdächer, begrenzte Höhenfestsetzungen und Verwendung versickerungsfähiger Beläge) getroffen werden. Der Leitfaden ist nach derzeitigem Kenntnisstand gültig und die Inhalte dazu können angewandt werden. Die Bilanzierung bleibt somit unverändert.
„4. Kritik an den Ausgleichsflächen und der Ausgleichsbilanzierung
Die festgesetzte Ausgleichsfläche auf Fl. 156/3 und Fl. 156 ist ungeeignet. Es handelt sich bereits um ein Mosaik aus Gehölzen, Säumen auf Ranken und relativ extensiv genutztem Grünland mit geringem Aufwertungspotential. Es wird ein Aufwertungspotential von 10 Wertpunkten ermittelt, das deutlich über dem realistischen Wert von 4 bis 5 Wertpunkten liegt.
Die Ausgleichsbilanzierung gem. aktuellen Leitfaden für den Faktor Biotop- und Artenschutz ist nicht korrekt. Es ist bei Gehölzen die Einwicklungszeit zu berücksichtigen. Die Schaffung von artenreichem Grünland ist unrealistisch. In der festgesetzten Fassung mit einer mehrjährigen Entwicklungszeit und Neueinsaat ist sie zusätzlich extrem teuer.
Der Ausgleichsbedarf beträgt somit mindestens 1 ha.
Die Pfahlschieferzone sollte als Offenland erhalten bleiben, deshalb ist die Festsetzung von zusätzlichen Gebüschen / Hecken nicht sinnvoll.
Nach unserer Auffassung sollten die Ackerflächen am Großen Pfahl erhalten werden und eine
ökologische Bewirtschaftung mit z.B. Ur-Roggen und artenreicher Segetalflora angestrebt werden. Diese Maßnahme wird vom landschaftspflegeverband Passau seit Jahren erfolgreich umgesetzt und hätte einen erheblichen Mehrwert für den Biotop- und Artenschutz. Es wäre eine wirksame Ausgleichsmaßnahmen für das Landschaftsbild und würde die historische Landschaft aus einer Abfolge von Pfahlheide, Acker und Grünland wiederherstellen.
Der Eingriff in das Geotop ist nicht ausgleichbar.“
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Die Flächen sind als Ausgleichsflächen geeignet. In der Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde findet sich keine Kritik an der Verwendung und Eignung dieser Flächen als Ausgleichsflächen. Dabei werden u.a. intensiv genutzte Ackerflächen im Landschaftsschutzgebiet als Ausgleichsflächen herangezogen. Die Aufwertung von 10 Wertpunkten bzw. mit Berücksichtigung des „Timelags“ von 9 Wertpunkten bezieht sich auf die Entwicklung von diesen intensiv genutzten Ackerflächen auf artenreiches Extensivgrünland und ist langfristig angelegt. Dabei sind weitreichende Maßnahmen umzusetzen. Weiter Ausführungen dazu sind als textliche Festsetzungen und im Umweltbericht in Kapitel 5.8 zu finden.
Die Festsetzung von Hecken fungieren zum einen als Eingrünung und Abgrenzung der gewerblichen Flächen zum Umfeld und um anderen als Erweiterung des Biotopverbundsystemes. Diese Festsetzungen werden als sinnvoll erachtet.
„5. Fazit
Der LBV stellt fest, dass der Bebauungsplan weiterhin erhebliche fachliche Mängel aufweist, die die Wirkungen des Gewerbegebietes im Umgriff des Großen Pfahl bewusst verschleiern sollen!
Die Festsetzungen zur Geländeabgrabung und den Grünflächen sind realitätsfern und werden durch Befreiungen im Rahmen der Bauanträge ausgehebelt.
Es fehlt weiterhin eine wirksame öffentliche Eingrünung durch Festsetzung einer mindestens 10 m breiten Baumhecke oberhalb der Abgrabungsböschung, wie sie auch im Gewerbegebiet Oberschlatzendorf als Abschirmung zum kleinen Pfahl festgesetzt und ausgeführt wurde.
Das Gewerbegebiet verursacht nicht ausgleichbare Eingriffe in den Biotopverbund, das Landschaftsbild und den Geotopschutz und wird vom LBV deshalb grundsätzlich abgelehnt. Negative Auswirkungen auf das nahegelegene FFH-Gebiet sind nichtauszuschließen.“
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Diese Aussage wird zur Kenntnis genommen. Nach Prüfung der Aussagen sind keine erheblichen Mängel zu finden. Kleinere Unstimmigkeiten wurden in den Unterlagen angepasst. Von einer Verschleierung kann nicht die Rede sein: alle Unterlagen zum Bebauungsplan sind einsichtig und können von allen Interessierten eingesehen werden. Die Auswirkungen der Gewerbegebietserweiterungen werden im Umweltbericht je nach Schutzgut behandelt. Dazu werden auch Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen des Eingriffs festgesetzt.
Nach Durchsicht der FFH-Verträglichkeitsabschätzung, die Bestandteil des Bebauungsplanes ist, können negative Auswirkungen auf das FFH-Gebiet durch die Planung ausgeschlossen werden.
