Das Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr hatte mit Schreiben vom 14.04.2022 mitgeteilt, dass das Ministerium derzeit den Erlass der Rechtsverordnung nach § 201a Baugesetzbuch (BauGB) bezüglich der Anwendbarkeit der Ermittlung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne der bayerischen Mieterschutzverordnung vorbereite. Dadurch werde für das Bauplanungsrecht bestimmt, in welchen Städten und Gemeinden in Bayern ein angespannter Wohnungsmarkt vorliege. Die betroffenen Gemeinden hätten die gesetzlich in § 201a Satz 8 BauGB vorgesehene Gelegenheit, zu den im Gutachten statistisch ermittelten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bis spätestens 12.05.2022 Stellung zu nehmen. Die Abgabe einer Stellungnahme sei freiwillig.
Die Gemeinde Weyarn ist in der gutachterlichen Stellungnahme zur Gebietskulisse in der Tabelle 14 (Liste der Gemeinde mit erfüllter Teilbedingung 4) unter Seite 38 aufgeführt. Nach dem Gutachten ist die Gemeinde Weyarn ein Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten (Seite 51).
Inhalt der Verordnungsermächtigung nach § 201a BauGB:
Erlässt die Landesregierung die Rechtsverordnung nach § 201a BauGB, gelten in den durch die Rechtsverordnung bestimmten Gebieten ein erweitertes Vorkaufsrecht, eine erleichterte Befreiungsmöglichkeit von den Festsetzungen der Bebauungspläne sowie ein erweitertes Baugebot. Ausweislich der Gesetzesbegründung steht den Ländern hierbei keine Auswahlmöglichkeit in Bezug auf die Anwendung nur einzelner Instrumente zu. Die Länder werden in § 201a BauGB vielmehr ausschließlich dazu ermächtigt, Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu bestimmen, in denen diese Instrumente dann wie im Folgenden dargestellt Anwendung finden.
a. Erweitertes Vorkaufsrecht der Gemeinden:
Das Baulandmobilisierungsgesetz erweitert mit dem neuen § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB das besondere Vorkaufsrecht der Gemeinden. Für die in der Rechtsverordnung bestimmten Gebiete können Gemeinden für Brachflächen, auf denen Wohnnutzung rechtlich möglich wäre, durch den Erlass einer Satzung ein Vorkaufsrecht der Gemeinde begründen. Das Vorkaufsrecht entsteht aber erst, wenn der Eigentümer das betroffene Grundstück an einen Erwerber verkaufen möchte.
b. Erleichterte Befreiungsmöglichkeit von den Festsetzungen der Bebauungspläne:
In § 31 BauGB wurde mit dem Baulandmobilisierungsgesetz ein neuer Absatz 3 angefügt, wonach Befreiungen von den Festsetzungen der Bebauungspläne mit Zustimmung der Gemeinden einfacher erteilt werden können. Bebauungspläne geben den rechtlichen Rahmen für die Bebauung in ihrem Geltungsbereich vor. Soll hiervon abgewichen werden und ist dies nicht explizit im Bebauungsplan vorgesehen, so bedarf es einer Befreiung. Nach aktueller Rechtslage können Befreiungen von Bebauungsplänen nur unter den Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB erteilt werden. § 31 Abs. 3 BauGB senkt für die in der Rechtsverordnung bestimmten Gebiete die Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung ab und verzichtet insbesondere auf die Voraussetzung, dass die „Grundzüge der Planung“ nicht berührt werden.
c. Erweitertes Baugebot:
In § 176 Abs. 1 Satz 1 BauGB wurde mit dem Baulandmobilisierungsgesetz eine neue Nummer 3 angefügt, nach der eine Gemeinde einen Grundeigentümer durch Bescheid verpflichten kann, innerhalb einer Frist sein Grundstück mit Wohneinheiten zu bebauen, wenn im Bebauungsplan Wohnnutzungen zugelassen sind. Mit einem Baugebot nach § 176 BauGB können Gemeinden die rechtlichen Möglichkeiten aus dem Bebauungsplan im Wege von Einzelfallentscheidungen zur Pflicht für den Grundstückseigentümer machen. Zudem wird die verfahrensmäßige Anordnungsmöglichkeit in § 175 Abs. 2 Satz 2 BauGB erleichtert.
Mit der Einstufung im Gutachten als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt war der Gemeinderat einverstanden, da dies von der Gemeinde beantragt worden war. Eine Stellungnahme zu der Änderung ist insofern entbehrlich.
