Der Grundstückseigentümer hatte am 16.11.2020 eine Bauvoranfrage zum Neubau eines Doppelhauses mit Garage eingereicht. Der Gemeinderat hatte sich in seiner Sitzung vom 11.11.2021 bereits mit der Bauangelegenheit befasst und folgenden Beschluss gefasst:
„Die Beurteilung des geplanten Bauvorhabens erfolgte gemäß § 34 BauGB als unbeplanter Innenbereich.
Empfehlung des Bauausschusses: Der vorgelegte vergrößerte Baukörper überschreitet nun in seinen Maßen die Dimensionen der Bezugsbebauungen von Doppelhäusern deutlich und fügt sich deshalb nicht ein. Ebenso wäre eine Drehung des Firstes in Ostwestrichtung analog der umgebenden Bebauung wünschenswert. Auf eine sturzflutsicher angepasste Bebauung wäre zu achten. Das Einvernehmen kann mangels einer Einfügung in der vorgelegten Form nicht erteilt werden. Es wird eine Bauberatung beim Landratsamt Miesbach bezüglich der Situierung und der Größenausgestaltung des geplanten Gebäudes empfohlen.
Der Gemeinderat schließt sich der Empfehlung des Bauausschusses an.“
Das Landratsamt Miesbach hatte mit Schreiben vom 06.12.2021 mitgeteilt, dass das gemeindliche Einvernehmen zu Unrecht verweigert wurde, da es sich um ein Innenbereichsvorhaben gemäß § 34 BauGB handele und sich das Vorhaben nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung einfüge. Aus Sicht der Kreisbauverwaltung sei eine derartige Einfügung gegeben. Als Bezugsfall wurde auf das Grundstück Fl.Nr. 1551/1 (Doppelhaus Arnhofer Weg 2 und 4) verwiesen, auf dem sich bereits eine vergleichbare Bebauung befindet.
Nachdem seitens des Gemeinderates das gemeindliche Einvernehmen folglich zu Unrecht verweigert worden war, wurde die Gemeinde gebeten, bis 31.01.2022 erneut über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden.
Der Bauausschuss nahm das Schreiben der Kreisbauverwaltung vom 06.12.2021 zur Kenntnis und empfahl dem Gemeinderat, das gemeindliche Einvernehmen zum Vorbescheidsantrag zu erteilen. Auf eine sturzflutsichere Bauweise sei zu achten.
Der Gemeinderat erteilte in seiner Sitzung am 13.01.2022 das gemeindliche Einvernehmen zum Vorbescheidsantrag, der vom Landratsamt Miesbach mit Bescheid vom 24.01.2022 positiv beschieden wurde.
Am 25.07.2024 wurde ein neuer Vorbescheidsantrag, diesmal mit der geplanten Errichtung eines zusätzlichen Dreispänners und eines Doppelhauses mit Garagen und Stellplätzen eingereicht. Das Doppelhaus im genehmigten Vorbescheid wurde vom Landratsamt bereits 2021 an die Topographie angepasst und in der Lage vorgegeben. Im aktuellen Antrag wurde diese Stellung anderweitig modifiziert, um mehr Baufläche zu erhalten.
Dies führt zu einer erheblichen Versiegelung der sturzflutsensiblen Fläche (nördlich oberhalb verläuft zudem das Gewässer III. Ordnung Mühlbach) ohne entsprechende Einleitungsmöglichkeiten. Es ist zu befürchten, dass das Oberflächenwasser auf die Fahrbahn austritt und umliegende Liegenschaften schädigt. Platz für Versickerungsmulden ist infolge der beantragten dichten Bebauung nicht mehr vorhanden. Ebenso befindet sich die Grundstücksausfahrt an unübersichtlicher Stelle, sodass die Erschließung für eine größere Wohnbaufläche ungeeignet erscheint. Weiterhin wird die Anfahrbarkeit der eingezeichneten Stellplätze bezweifelt. Im Flächennutzungsplan ist die nördliche Fläche als Grüngürtel dargestellt.
Laut UNB bestehen auch naturschutzrechtliche Bedenken hinsichtlich der vorgelegten Planungen, die noch näher geprüft würden.
In der Diskussion werden zahlreiche Bedenken gegen den Antrag auf Vorbescheid geäußert:
- Es befindet sich kein vergleichbarer Baukörper (Dreispänner) in der näheren Umgebung, sodass die Planung daher mit dem Einfügegebot nicht vereinbar sei.
- Die massive Bebauung und die großflächige Versiegelung des Bodens berge erhebliche Probleme in Bezug auf die Verkehrssituation und die Gefahr von Hochwasser, v.a. für die direkt umliegenden Häuser. Dies habe schon die Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 1539/4 gezeigt.
- Die großflächige Versiegelung durch Dach-, Hof- und Terrassenflächen führe dazu, dass die Menge des Oberflächenwassers, die jetzt schon aufgrund der Hanglage enorm ist, noch mehr werde und weder versickern noch durch den anliegenden Mühlbach abfließen könne. Bereits jetzt habe man in „Unternaring“ gefährliche Situationen, wenn heftige Regenfälle mit Sturzflutenereignissen auftreten.
- Es gebe bereits einen genehmigten Vorbescheid, sodass der neue Antrag nicht ganz nachvollziehbar sei.
- Es liegen keine sozialen Aspekte vor, die Nachverdichtung diene lediglich der Gewinnmaximierung.
- Die Zufahrtsituation an der Naringer Engstelle sei problematisch bzw. unfallträchtig und würde sich noch verschärfen, wenn bis zu 10 weitere Fahrzeuge aus- und einfahren würden. Die Zufahrt werde durch die erforderlichen Stellplätze sogar noch verengt.
- Der Baumbestand und die Grünfläche seien wichtig für den natürlichen Ausgleich und die Entwässerung.
- Johannes Wieser meint, man müsse „den Wind rausnehmen“ und das Vorhaben weniger emotional betrachten. Sofern die geltenden Bestimmungen eingehalten seien, sehe er keinen Grund gegen das Ansinnen der geplanten Bebauung.
Der Gemeinderat beschloss: Das Vorhaben fügt sich nicht ein und wird abgelehnt. Es wird auf den bestehenden Vorbescheid verwiesen.
