Das Landratsamt nimmt zu der vorgelegten Planung wie folgt Stellung:
Städtebau:
Die Stellungnahme wird nachgereicht.
Bauleitplanung:
Allgemeine Anmerkungen:
1. Die Neufassung des Bebauungsplans ist zwar für die Übersichtlichkeit des Bebauungsplans sicherlich von Vorteil, um allerdings Konflikte bezüglich des veralteten Rechtsstands bzw. Rechtsauffassung der dem Ursprungsbebauungsplan zugrunde liegt zu vermeiden, sollte statt der aktuellen 1. Änderung mit Erweiterung und Neufassung nur die 1. Änderung und Erweiterung erlassen werden.
1.1. Hierzu sollte die Bezeichnung des Bebauungsplans in „1. Änderung und Erweiterung BEBAUUNGSPLAN "Häuslesäcker" im vereinfachten Verfahren nach § 13a BauGB“ geändert werden.
Auch der Aufbau und Inhalt der Planurkunde und Begründung wären entsprechend anzupassen.
Es böte sich an in den textlichen Festsetzungen mit einer Formulierung wie:
„Innerhalb des Geltungsbereichs der Bebauungsplanänderung wird folgendes neu festgesetzt nach § 9 BauGB und Art. 81 BayBO:“
zu starten und anschließend die betroffenen neuen, entfallenden bzw. geänderten Festsetzungen aufzuzählen.
Es müsste zudem der Passus:
"Die vorliegende 1. Änderung des Bebauungsplanes "Häuslesäcker" ersetzt im Planteil vollständig den gültigen Bebauungsplan (rechtskräftig 27.09.1991)."
mit
„Alle übrigen Festsetzungen des Ursprungsbebauungsplans „Häusleäcker“ (rechtskräftig 27.09.1991) gelten auch weiterhin.“ ersetzt werden.
1.2. Auch die Begründung wäre inhaltlich anzupassen.
1.3. Bei Neufassung des Bebauungsplans ergeben sich insbesondere folgende Probleme:
• Festsetzung 5.: Forderungen nach Nachweisen im Genehmigungsverfahren sind unzulässig.
• Die Ausnahme für die schallzugewandten Aufenthaltsräume sollte unter Voraussetzungen (beispielweise konkrete Ersatzmaßnahmen) festgesetzt werden.
• Festsetzung 11: Auch die unter 11. genannten Forderungen nach vorzulegenden Unterlagen im Genehmigungsverfahren sind unzulässig
• Bei dem 3. Satz in 11.6 handelt es sich lediglich um eine Empfehlung und nicht um eine Festsetzung. Der Satz müsste als Hinweis aufgenommen werden.
• Es ist außerdem zu bezweifeln, dass die festgesetzten Schallschutzklassen der Fenster nach über 30 Jahren noch ausreichend sind.
2. In der Stellungnahme vom 14.01.2021 wurde gefordert, dass die Immissionsfestsetzung zum H8 lediglich als Hinweis aufgenommen werden darf. Der entsprechende Passus wurde zwar an eine andere Stelle im Textteil des Bebauungsplans verschoben, doch durch die Überschriften „13. Hinweise“ und „14. Immissionsschutz Gebäude H8“ sowie durch die Formulierung des Inhalts unter 14. als zwingend geht nicht eindeutig hervor, dass es sich hierbei um einen Hinweis handeln soll.
Dies ist anzupassen. Die Forderung von Nachweisen als Festsetzung ist nicht möglich. Nicht nur, dass für die Forderung keine Ermächtigungsgrundlage besteht (vgl. Urteil des BVerwG vom 12.12.2022). Grundsätzlich muss sich die Bauleitplanung mit den Problemen, die sie schafft, selbst auseinandersetzen (vgl. § 1 Abs. 6 und 7 BauGB). Ein Konflikttransfer ins Einzelbaugenehmigungsverfahren ist zwar möglich, jedoch nur dann, wenn der Konflikt dort auch gelöst werden kann. Außerdem kann das Vorhaben bei Einhaltung der Festsetzungen im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 Abs. 1 BayBO durchgeführt werden, in welchem die immissionsschutzrechtlichen Belange nicht geprüft werden würden.
3. Auch die Hinweise unter 15. -18. sollten sich der Überschrift „13. Hinweise“ unterordnen, damit erkennbar ist, dass es sich hierbei um Hinweise handelt.
4. Gerne kann noch einmal geprüft werden, ob die Baulinie nicht doch beigehalten werden soll, da zwar aktuell bereits alles bebaut ist aber bei Abriss und Neubau einer Garage diese dann künftig nicht mehr in einer Flucht mit den Übrigen stehen muss.
5. Grundsätzlich bestehen gerade in Bezug auf dem Immissionsschutz Bedenken gegenüber der Planung, da Wohnverhältnisse, die einem Allgemeinen Wohngebiet entsprechen, aufgrund der Lärmbelastung nach Kartierung der Deutschen Bahn nicht zu erreichen wären. Zudem ist davon auszugehen, dass nach mehr als 30 Jahren aufgrund der steigenden Verkehrslast höhere Anforderungen an den passiven Schallschutz zu stellen sind, als für den Ursprungsplan festgesetzt. Der Gleichbehandlungsgrundsatz ist dann nicht zweifelsfrei gegeben, da bei gleicher Immissionsbelastung - also gleichen Voraussetzungen - unterschiedliche Anforderungen an den baulichen Schallschutz resultieren und dies dann trotz derselben Satzung.
Anmerkungen zur Begründung:
Auf S. 5 wird die Anwendung des § 13a BauGB mit der Nichtbetroffenheit der Grundzüge der Planung begründet (vgl. § 13 BauGB). Dies sollte angepasst werden, insbesondere, da die Grundzüge der Planung sehr wohl betroffen sind. Alternativ sollte begründet werden, dass hier ein Bebauungsplan der Innenentwicklung vorliegt.
Wasserrecht/Bodenschutz:
Bereits mit Schreiben vom 15.01.2021 hatten wir zu der geplanten Änderung des Bebauungsplanes „Häuslesäcker“ eine Stellungnahme abgeben.
Darin hatten wir bereits mitgeteilt, dass es sich bei der Änderungsfläche Fl.-Nr. 5769 um das Grundstück handelt, auf welchem der Ausgleich für die Durchführung von Auffüllungen im Bereich der Bauflächen innerhalb des Bebauungsplanes „Häuslesäcker“ von 1991, die im Überschwemmungsgebiet liegen, erfolgte (siehe Bescheid des Landratsamtes Main-Spessart vom 18.06.1990). Im Rahmen der geplanten Änderung des Bebauungsplanes soll nun auf diesem Grundstück wieder eine Bebauung und Auffüllung zulässig sein.
Eine Umwandlung des als Retentionsraumausgleich für die Bauleitplanung aus 1991 dienenden Grundstückes in ein Baugrundstück wäre allenfalls möglich, wenn für das damalige Ausgleichsvolumen eine umfang- und funktionsgleiche Ersatzfläche neu geschaffen würde. Die Herstellung dieser Ersatzfläche bedarf einer erneuten wasserrechtlichen Gestattung.
Die vorgelegten Unterlagen enthalten hierzu keinerlei Aussagen, so dass der Änderung des Bebauungsplanes aus wasserrechtlicher Sicht nicht zugestimmt werden kann.
Die im laufenden Bauleitplanverfahren vorgelegte hydraulische Berechnung betrifft die dann vorgesehene Bebauung des Grundstückes. Eine fachliche Aussage hierzu erfolgte durch das Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg. Aus wasserrechtlicher Sicht wird darauf hingewiesen, dass es sich bei den Verboten des § 78 Abs. 4 WHG und § 78a Abs. 1 WHG um restriktive Bauverbote handelt, von welchen nur unter den in § 78 Abs. 5 WHG und § 78a Abs. 2 WHG genannten Voraussetzungen abgewichen werden kann. Die entsprechenden Ausnahmegenehmigungen sind beim Landratsamt Main-Spessart zu beantragen.
Aus Kostengründen und auch im Interesse des Bauwerbers ist vor Weiterführung des Bauleitplanverfahrens zu klären, ob die erforderlichen Ausgleichsflächen (Ersatz für Ausgleich alt sowie Retentionsraumausgleich für neu geplante Auffüllung und Bebauung) zeit-, umfang- und funktionsgleich zur Verfügung stehen. Auf die Ausführungen insbesondere hinsichtlich des funktionsgleichen Ausgleichs in der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Aschaffenburg vom 17.03.2023 wird hingewiesen.
