Sachvortrag:
Anlass der Planaufstellung
Die Fa. ALDI beabsichtigt auf dem Grundstück Fl.Nr. 600/40, Gmkg Zusmarshausen, Melanderstraße 2, die Erweiterung des vorhandenen Marktes. Geplant sind je ein Anbau im Osten und im Süden des bestehenden Gebäudes. Die gesamte Verkaufsfläche soll dadurch von 850 m² auf rund 1050 m² erweitert werden. Derzeit sind gemäß der rechtskräftigen Satzung lediglich 250 m² zulässig.
Es handelt sich im Zusammenhang mit der Erweiterung der Verkaufsflächen um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb. Dieser ist nur in einem Sonstigen Sondergebiet gem. § 11 Abs. 3 BauNVO oder einem Kerngebiet zulässig. Der bestehende Bebauungsplan „Steineberg“ setzt für diesen Bereich jedoch ein Gewerbegebiet (GE) fest.
Zudem soll ein Werbe-Pylon zugelassen werden. Die Entscheidung zur Höhe des Pylons wird dem Marktgemeinderat im Rahmen der Abwägung vorgelegt; siehe hierzu die Stellungnahme der Fa. Aldi vom 23.12.2020 mit Fotos ähnlich geprägter Filialstandorte in der Anlage.
In seiner Sitzung vom 28.11.2019 hat der Marktgemeinderat den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 25 "Steineberg", vorhabenbezogene 9. Änderung (Sonstiges Sondergebiet Einzelhandel - Erweiterung bestehende ALDI-Filiale) gefasst.
Für das geplante Vorhaben wurde durch die Fa. BEKON eine schalltechnische Untersuchung erstellt. Es werden keine Schallschutzmaßnahmen für das Vorhaben erforderlich. Negative Auswirkungen auf die umgebende Bebauung sind mit dem Vorhaben nicht verbunden.
Ebenso wurde eine Einzelhandelsverträglichkeitsanalyse durchgeführt. Das Gutachten kommt zu dem Fazit, dass das ALDI-Vorhaben im Markt Zusmarshausen an diesem Standort und in der geplanten Größenordnung sowohl städtebaulich als auch raumordnerisch / landesplanerisch verträglich ist.
Das Verfahren wird gem. § 13a i. V. m. § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt, weshalb eine frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie der Behörden und der Öffentlichkeit (§§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB) unterblieben ist. Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung im rechtlichen Bauamt informieren und im Zeitraum vom 16.12.2019 bis einschließlich 08.01.2020 frühzeitig zur Planung äußern.
Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird abgesehen. Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung eines Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren zu erwarten sind, gelten im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ein Ausgleich ist daher nicht erforderlich
Das Ingenieurbüro Tremel hat, mit Stand 19.07.2021, ein Entwässerungskonzept für die Erweiterungsflächen des ALDI-Marktes Zusmarshausen erstellt.
Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 15.01.2021 bis einschließlich 19.02.2021 und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB bis 19.02.2021 eingegangenen Anregungen und Stellungnahmen sollen in der Sitzung am 09.09.2021 behandelt und abgewogen werden.
Die Abwägung der einzelnen Stellungnahmen erfolgt anhand der vorgelegten Synopse.
Es sind folgende Einzelbeschlüsse zu fassen:
Landratsamt Augsburg Bauleitplanung/ Bauordnung vom 15.02.2021
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung redaktionell geändert werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Landratsamt Augsburg Immissionsschutz vom 10.02.2021
Beschluss:
Eine Änderung der Bauleitplanung aufgrund der Stellungnahme ist nicht erforderlich. Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: Ja 16 / Nein 1
Regierung von Schwaben und Regionaler Planungsverband vom 21.01.2021
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/Abwägung redaktionell geändert werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Wasserwirtschaftsamt Donauwörth vom 12.02.2021
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung redaktionell geändert werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Staatliches Bauamt Augsburg vom 18.01.2021
Beschluss:
Eine Änderung der Bauleitplanung aufgrund der Stellungnahme ist nicht erforderlich. Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Schwaben Netz GmbH vom 04.03.2021
Beschluss:
Eine Änderung der Bauleitplanung aufgrund der Stellungnahme ist nicht erforderlich. Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Fa. ALDI vom 23.12.2020
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung so geändert werden, dass Pylone mit einer Höhe bis zu 7,50 m zulässig sind.
Abstimmungsergebnis: Ja 7 / Nein 10
Es wird folgender Alternativbeschluss gefasst:
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/Abwägung so geändert werden, dass Pylone mit einer Höhe bis zu 6 m zulässig sind.
Abstimmungsergebnis: Ja 10 / Nein 7
Diskussionsverlauf:
Diskussion des Gremiums bezüglich der beantragten Höhe des Pylons mit 7,50 m.
Da es sich beim Richtstattweg um eine Zufahrt zu einem Naherholungsgebiet handelt und dieser schon genug belastet ist mit einer großen beleuchteten Werbung der Firma Kastner, kommt aus der Mitte des Gremiums der Einwand, dass ein zusätzlicher beleuchteter Pylon mit 7,50 m vor der ALDI-Filiale deutlich zu hoch und optisch störend wäre. Des Weiteren handelt es sich beim Richtstattweg nicht um eine Bundesstraße oder ein Einkaufszentrum, wo mit einer übergroßen Werbung auf den dort befindlichen ALDI-Markt hingewiesen werden soll, sondern um eine kleine Zufahrtsstraße. Wer dort hinten rein fährt, weiß in der Regel, dass sich hier ein Aldi-Markt befindet. Ein Werbepylon mit 7,50 m wäre somit völlig sinnlos an dieser Stelle.
Im Übrigen sollte hier kein Präzedenzfall geschaffen werden. Wenn an diesem Standort die Errichtung eines Werbepylons mit 7,50 m Höhe erlaubt wird, pochen sicherlich andere Unternehmen ebenfalls auf Werbeschilder und/oder Pylonen in dieser Höhe.
Andererseits sollte der Markt Zusmarshausen jedoch froh sein, dass ALDI an dem Standort festhält, obwohl das Unternehmen damit nicht ganz glücklich ist. Da es dort auch mehrstöckige Gebäude gibt, würde ein Teil des Gremiums den Pylon mit 7,50 m nicht als störend empfinden.
Letztendlich spricht sich das Gremium dafür aus, dass ein Pylon von bis zu 6 m genehmigt werden sollte.
