Bauantrag zum Neubau von 3 Wohngebäuden mit Tiefgarage auf den Grundstücken FlNr. 867/4,-/5,-/15,-/19, Gmkg. Ebersberg, Haggenmillerstraße/Floßmannstraße
Daten angezeigt aus Sitzung:
Sitzung des Technischen Ausschusses, 12.12.2017
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Beantragt ist die Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern (insgesamt 39 Wohneinheiten) mit Tiefgarage. Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes 202 – Westlich Haggenmillerstraße.
Die geplanten Gebäude halten die Festsetzungen des Bebauungsplanes ein. Der Bauherr hat jedoch folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes beantragt:
- Festsetzung Ziff. 4.5.1: „An den Neubauten sind dauerhaft mindestens 3 Ersatzquartiere für gebäudebewohnende Fledermausarten herzustellen…Zusätzlich dazu muss an einer Fassadenseite dauerhaft ein Sperlingskoloniekasten an einer geeigneten Stelle angebracht werden. Die Maßnahme ist eng mit der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde abzustimmen.“
Stellungnahme der Verwaltung: Es sind vier Fledermausnisthöhlen geplant, dafür ist auf eigenem Grund kein Sperlingsnistkasten vorgesehen. Es sind bereits an zwei anderen Standorten Kästen angebracht worden. Hierzu liegt der Verwaltung ein Aktenvermerk der Unteren Naturschutzbehörde vom 24.10.2017 mit der Zustimmung dieser Ausführung vor. Eine Befreiung von dieser Festsetzung kann erteilt werden.
- Festsetzung Ziff. 5.5.1: „Stellplätze für Wohnungen: Die Anzahl der notwendigen Stellplätze für Kfz bemisst sich nach folgendem Stellplatzschlüssel: je Wohnung 1,5 Stellplätze. Hiervon sind 10% oberirdisch als Besucherstellplätze nachzuweisen.“
Stellungnahme der Verwaltung: Für die insgesamt 39 Wohnungen sind 59 Stellplätze (39 WE á 1,5 StPl.) erforderlich. Davon sind 6 Stellplätze oberirdisch als Besucherstellplätze auszuweisen und zu kennzeichnen. Im Bebauungsplan sind auf der Ostseite der Gebäude 5 oberirdische Stellplätze vorgesehen, die der Bauherr auch als Besucherstellplätze ausweist. Ein
Besucherstellplatz wird in der Tiefgarage geplant, hierzu liegt der Antrag auf Befreiung vor. Die Erfahrung zeigt, dass Besucherparkplätze in Tiefgaragen nicht angenommen werden, nicht gefunden werden oder nicht angefahren werden können, weil die Tiefgarage in der Regel verschlossen wird. Aus diesen Gründen kann aus Sicht der Verwaltung dieser Befreiung nicht zugestimmt werden. Der Bauherr sollte nach einer Alternative suchen, den Parkplatz oberirdisch einzuplanen. Es wird auf die Möglichkeit hingewiesen, den Besucherstellplatz gem. Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO abzulösen.
- Festsetzung Ziff. A 6.2 (Grünfläche mit Zweckbestimmung Spielplatz) und A 7.5 (Umgrenzung der Fläche für Nebenanlagen): Der Bebauungsplan sieht in der nordwestlichen Ecke des Baugrundstückes eine Fläche für Nebenanlagen und eine Grünfläche mit Zweckbestimmung „Spielplatz“ vor.
Stellungnahme der Verwaltung: Für den Zugang zum Fahrradkeller wird ein witterungsgeschützter Treppenabgang mit Fahrradschieberampe benötigt. Die Tiefgaragenrampe kann hierfür nicht genutzt werden, da nicht genügend Breite für einen Gehweg zur Verfügung steht. Der Treppenabgang soll zusammen mit dem Müllhäuschen im Bereich der vorgesehenen Fläche für Nebenanlagen entstehen. Die Lage und der Beginn der Treppe im UG sind jedoch durch die Fahrgasse der Tiefgarage fixiert. Dadurch verschiebt sich die gesamte Nebenanlage um 2,785 m nach Westen hin. Um diese Länge wird die Fläche für Nebenanlagen überschritten und in die Grünfläche mit Zweckbestimmung „Spielplatz“ verschoben.
Für die Fläche „Spielplatz“, die überbaut werden soll, sind zwei Ersatzflächen auf dem Baugrundstück eingeplant. Die zulässige Fläche für Nebenanlagen von 27 m² wird eingehalten. Die Länge des Gebäudes beträgt 9 m, die ebenfalls der Festsetzung für Nebenanlagen im Bebauungsplan entspricht, aber die Lage des Gebäudes verschiebt sich nach Westen hin. Für den nördlich betroffenen Nachbarn ergibt sich somit eine Lageveränderung der Grenzbebauung, der Abstand zum westlich betroffenen Nachbarn verringert sich um die Länge von 2,785 m.
Die geplante Lageveränderung widerspricht zwar nicht den Grundzügen der Planung und wäre städtebaulich vertretbar, ist aber unter Würdigung der nachbarlichen Interessen nicht mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung war die Lage des Nebengebäudes an der Grundstücksgrenze ein wichtiger Belang. Der Bebauungsplan legt die Lage genau fest. Der nördliche Nachbar konnte sich im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens hierauf einstellen. Durch die Befreiung würde nun ein stiller (heimlicher) Dispens erteilt. Eine Zustimmung der betroffenen Nachbarn liegt der Verwaltung nicht vor.
Diskussionsverlauf
3. Bürgermeister Riedl bestand auf Realisierung des sechsten Besucherstellplatzes. Er bemängelte, dass vielfach in Baugebieten Wohnungen ohne Tiefgaragenstellplätze verkauft würden und die PKW`s dann auf der Straße stehen würden.
Erster Bürgermeister Brilmayer wies daraufhin, dass sich der Stadtrat der Innenverdichtung verschrieben hat. Erforderlichenfalls sollte die Stellplatzsatzung dahingehend überprüft werden.
StR Goldner war der Ansicht, der Investor müsse die Plätze in der Tiefgarage schon aus Kostengründen verkaufen. Er wünschte sich mehr Fahrradstellplätze.
StR Lachner stellte fest, dass die Folgen der Verdichtung bewältigt werden müssen. Die Tiefgaragenplätze müssten mit verkauft werden. Er regte eine intensive Untersuchung dieser Problematik an.
2. Bürgermeister Ried kritisierte die Vorgehensweise des Antragstellers hinsichtlich der Befreiungen. Er forderte eine zusätzliche Anbindung des Quartiers an die Münchner Straße um den zusätzlichen Verkehr, der aus der Nachverdichtung entsteht, besser zu verteilen.
Beschluss
Der Technische Ausschuss stimmt dem Bauvorhaben und dem Antrag auf Befreiung unter Punkt 1 zu, lehnt aber die Anträge auf Befreiung unter Punkt 2 und 3 aus vorgenannten Gründen ab.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0
Datenstand vom 26.07.2019 10:01 Uhr
