Der Antragsteller möchte mit dem Antrag auf Vorbescheid die Zulässigkeit von zwei Einfamilienhäusern samt einer Grundstücksteilung auf dem Grundstück FlNr. 1879/1, Gmkg. Ebersberg, abklären.
Auf dem neu entstehenden nördlichen Grundstück ist ein Anbau (ca. 7,10 m x 7,10 m) an das bestehende Garagengebäude geplant. Im südlichen Grundstück ist ein Einfamilienhaus (ca. 10,50 m x 10,50 m) geplant.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Frage zur Zulässigkeit der Grundstücksteilung ist nicht Gegenstand eines baurechtlichen Verfahrens. Diese Fragestellung ist im Rahmen eines Vorbescheides nicht zulässig und wird nicht geprüft. Für die Grundstücksteilung ist der Eigentümer eigenverantwortlich zuständig und muss die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften beachten. Hier wird auf die Einhaltung der Abstandsflächensatzung der Stadt Ebersberg für künftige Bauvorhaben sowie dem evtl. Erfordernis von Geh-, Fahrt- oder Leitungsrechten zur gesicherten Erschließung hingewiesen.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Bauvorhaben beurteilen sich nach § 34 BauGB (Innenbereich) und müssen sich demnach nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügen.
Zunächst soll auf die Frage 2 des Vorbescheids eingegangen werden (Ist es zulässig, auf jedem neuen Grundstück zwei Einfamilienhäuser mit jeweils Erdgeschoss und Keller zu errichten?)
Die nähere Umgebung des Grundstückes entspricht einem Dorfgebiet (MD). In einem Dorfgebiet sind gem. § 5 Abs. 2. BauNVO sonstige Wohngebäude allgemein zulässig. Die geplanten Einfamilienhäuser fügen sich somit nach Art der Nutzung ein.
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung kommt es auf die von außen wahrnehmbarer Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebung an.
Mangels prüffähiger Unterlagen sowie Einfügungsnachweisen konnte diese Prüfung bislang nicht vollzogen werden (zuletzt wurde die Sache im TA am 14.02.2023 behandelt).
Zwischenzeitlich wurden seitens des Antragstellers neue Unterlagen (Fotodokumentation) vorgelegt. Aus dieser ergibt sich, dass in Hörmannsdorf verschiedene Gebäudehöhen anzutreffen sind und keine einheitliche Wandhöhe aus der näheren Umgebung abzulesen ist. Es sind sowohl zweigeschossige Gebäude mit und ohne Kniestock als auch eingeschossige Gebäude mit Dach (mit und ohne Kniestock) anzutreffen.
Allein von der Höhenentwicklung aus betrachtet, fügen sich die geplanten Gebäude daher in die Umgebung ein.
Auf jedem der beiden Grundstücke sollen zwei Einfamilienhäuser errichtet werden. Das nördliche Teilgrundstück (A) soll eine voraussichtliche Größe von 355,53 m² und das südliche Teilgrundstück (B) soll eine Fläche von 434,47 m² haben.
Die Errichtung von jeweils zwei Einfamilienhäusern auf den o. g. Teilgrundstücken wurde zu einer massiven Verdichtung führen, die sich aus der Umgebung nicht mehr ableiten lässt. Außerdem wird seitens der Stadt bezweifelt, dass die erforderlichen Abstandsflächen bei der Errichtung von zwei Einfamilienhäusern pro Grundstücksteil eingehalten werden können.
Bereits die vorliegende Planung erreicht für das Grundstück B eine Dichte von ca. 0,25 GRZ, wobei klargestellt wird, dass die beim Einfügen kein Kriterium ist. Ein weiters Einfamilienhaus ähnlicher Größe (die vorliegenden Antragsunterlagen schweigen sich allerdings zum zweiten Einfamilienhaus aus) würde zu einer GRZ von ca. 0,5 führen, die in Hörmannsdorf nicht anzutreffen ist.
Die vorhandene Bebauung befindet sich auf relativ großen Grundstücken. Eine derartige Verdichtung ist weder städtebaulich noch ortsplanerisch gewünscht. Selbst in dem neu ausgewiesenen Baugebiet Nr. 199 Hörmannsdorf-Nord wurde auf ein maßvolles Nutzungsmaß wert gelegt. Vorstellbar aus Sicht der Verwaltung wäre allenfalls die Zulassung jeweils eines Einfamilienhauses pro Teilgrundstück.
Sollte die Planung mit zwei Häusern pro Teilgrundstück weiterverfolgt werden, wäre aus Sicht der Verwaltung zu überlegen, ob das Baurecht in Hörmannsdorf insgesamt über einen Bebauungsplan zu regeln wäre. Die Planungsziele müssten dann zunächst mit einer Veränderungssperre gesichert werden.
Insofern wäre der Frage 2 das gemeindliche Einvernehmen zu verweigern, mit dem Hinweis, dass pro Teilgrundstück ein Einfamilienhaus zulassungsfähig wäre.
In Frage 3 des Vorbescheids möchte der Antragsteller geklärt wissen, ob auf dem hälftigen unteren Grundstück neben FlNr. 1880/1 unter Einhaltung der Abstandsflächen ein Einfamilienhaus mit jeweils Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss und Keller zulässig wäre. Die Grundfläche soll 98 m² zuzüglich 20m² Wintergarten betragen. Garagen-/Stellplätze sollen im Kellergeschoss untergebracht werden.
Aus Sicht der Verwaltung entspricht das Gebäude im Wesentlichen dem der Genehmigung vom 29.08.2011. Lediglich die Wandhöhe dürfte nun durch den geplanten Kniestock mit 9,8 m auf der Talseite (Südseite) höher sein (mangels Vermaßung in den Plänen kann nur eine ungefähre Aussage getroffen werden). Die Firsthöhe beträgt ca. 13 m. Höhenvergleichbare Gebäude mit diesen Ausmaßen sind in Hörmannsdorf nicht anzutreffen. Die höchste Fristhöhe beträgt ca. 10 m. Bei dem geplanten Gebäude muss daher der Kniestock entfallen, dann würde es sich einfügen. Die Abstandsflächen nach der städt. Satzung sind selbstverständlich einzuhalten.
Der Stellpaltznachweis ist mit zwei notwendigen Stellplätzen erfüllt.
Somit kann der Frage 3 das gemeindliche Einvernehmen mit der Maßgabe erteilt werden, dass das Gebäude ohne Kniestock, mit einer maximalen Firsthöhe von 10 m errichtet wird.
Im Fragenkomplex 4 möchte der Antragsteller wissen, ob auf der nördlichen Teilfläche, unter Einhaltung der Abstandsflächen und eines Grenzanbaus ein Einfamilienhaus mit 100,82 m² Grundfläche, KG, EG und ausgebautem Dachgeschoss zu errichten. Die derzeitige Garage soll zum Wohnraum umgestaltet und mit einem Zusatzanbau ergänzt werden. Weiterhin sollen offene Stellplätze oder Carports errichtet werden.
Sofern die Abstandsflächen eingehalten werden können ist die Errichtung eines Einfamilienhauses in der beschriebenen Form bauplanungsrechtlich zulässig, solange die Höhenentwicklung sich aus der umliegenden Bebauung ableiten lässt.
Die Errichtung eines Wohngebäudes bzw. die Umgestaltung des Nebengebäudes an der Grenze zu FlNr. 1879, Gemarkung Ebersberg zu einem Wohngebäude ist planungsrechtlich nicht zulässig, da die erforderlichen Abstandsflächen nicht eingehalten werden. Eine planungsrechtliche Grundlage gem. Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO, wonach eine Abstandsfläche nicht erforderlich wäre, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf, ist hier nicht gegeben. Einzige Möglichkeit wäre die Übernahme der Abstandsflächen der Eigentümer von FlNr. 1879; diese Übernahmeerklärung liegt allerdings nicht vor.
Stellplätze können grundsätzlich als offene Stellplätze oder Carports errichtet werden.
Dem Fragenkomplex 4 sollte daher das gemeindliche Einvernehmen verweigert werden, allerdings mit dem Hinweis, dass auf dem nördlichen Teilgrundstück grundsätzlich ein Einfamilienhaus bauplanungsrechtlich zulässig wäre. Die Erschließung der nördlichen Teilfläche ist durch die vorhandenen Grunddienstbarkeiten zu Lasten der FlNr. 1879 gesichert.
