In der Sache wird Bezug genommen auf die TA Sitzung vom 10.10.2023, TOP 11, öffentlich. Auf ausführliche Sachverhaltsdarstellung wird verzichtet.
In vorgenannter Sitzung wurde die Verwaltung beauftragt, die möglichen Auswirkungen hinsichtlich einer Verschiebung des Mehrfamilienhauses in der dritten Reihe zu prüfen, insbesondere im Hinblick auf die Sicherung des wichtigen Grünzuges im Süden der Bebauung parallel zur Wildermuthstraße. Im Flächennutzungsplanverfahren hat man sich verpflichtet, das 2011 beschlossene Klimaschutzkonzept in den Flächennutzungsplan zu integrieren. Ein relevantes Ziel das darin festgelegt wurde, sind klimaschützende Festsetzungen in Bebauungsplänen, wozu auch die planungsrechtliche Sicherung innerörtlich vorhandener Grünzüge gehört. Die Argumentation hinsichtlich der Grünzüge findet sich in diesem speziellen Fall auch im ISEK bzw. in der ISEK-Überarbeitung wieder und gewinnt aufgrund der Auswirkungen des Klimawandels in Zukunft eine wesentlich höhere Bedeutung. In der aktuell in Bearbeitung befindlichen Fortschreibung des ISEK / VU wird die Bedeutung von Grünflächen im Sinne einer resilienten Stadtentwicklung noch einmal hervorgehoben (Klimaanpassung, Klimaschutz, attraktives Wohnumfeld, ...).
Die Sache wurde zusammen mit dem LRA Ebersberg eingehen untersucht.
Das Landratsamt sieht die Außenbereichsinsel heute in folgender Ausdehnung:
Seitens des Landratsamtes werden zwei Ansätze, abhängig von der jeweiligen Erschließung der Gebäude gesehen.
Im ersten Szenario wird die erste und zweite Reihe von der Wildermuthstraße aus erschlossen. Die Grenze für diese Bebauung wäre dann die rote Linie. Die Hackschnitzelanlage und das Gebäude (grün umrandet) werden über die Ulrichstraße erschlossen (grüne dicke Linie). Dann wäre für diese Erschließungsstraße ein Gebäude nördlich am Ende der Straße entstanden, ein weiteres Gebäude könnte danach am Ende südlich der Erschließungsstraße entstehen (gelbes Gebäude).
Im zweiten Szenario wäre die Bebauung in der ersten Reihe (gelbe Linie) die logische Fortführung der heutigen Bebauung. Durch die zweite Reihe der geplanten Bebauung wäre auch eine zweite Reihe von Hauptgebäuden auf den westlichen Grundstücken (847/4, 845/24 etc.) zulässig (orange Linie). Die dritte Reihe würde die Bebauung entlang der roten Linie eröffnen.
In beiden Varianten würden Bauräume entstehen, die nach § 34 BauGB zulässig sein könnten. Wir empfehlen daher unbedingt die Aufnahme der Grünflächen in den Bebauungsplan.
Damit ist die Frage, ob die dritte Bebauungsreihe weitere Fälle nach § 34 auslöst, eindeutig beantwortet. Dieser Sichtweise schließt sich auch die Verwaltung an. Eine Verschiebung des Baukörpers weiter nach Norden würde nach vorstehender Einschätzung keine andere Situation herbeiführen, da sich der Verlauf der roten Linie nicht wesentlich verändern wird und die Bauräume auf den westlich angrenzenden Flurstücken trotzdem gem. § 34 BauGB entstehen werden.
Für die Durchsetzung des Planungszieles „Erhalt des Grünzuges“ muss dieser nach übereinstimmender Sichtweise mit dem Landratsamt durch einen Bebauungsplan gesichert werden. Die dritte Bebauungsreihe, auch wenn sie weiter nach Norden verschoben wird, würde diesem Planungsziel widersprechen. Der Antragsteller legt im Nachgang zur Sitzung vom 10.10.2023 eine Var. 11 vor, in der das Wohngebäude in der dritten Reihe baulich mit dem Hackschnitzelheizwerk verbunden ist. Legt man bei dieser Variante die gleichen Maßstäbe des Landratsamtes an, kommt man ebenfalls zu dem Ergebnis, dass sich nach § 34 BauGB eine dritte Bebauungsreihe entlang der westlich angrenzenden Grundstücke eröffnet und dadurch der Grünzug nahezu vollständig aufgegeben werden müsste (siehe nachfolgende Abbildung):
Seitens der Verwaltung wird somit weiterhin empfohlen, für die Bebauung insgesamt einen Bebauungsplan aufzustellen, mit den Maßgaben wie sie bereits in der Sitzung vom 10.10.2023 genannt wurden. Insbesondere soll hier auf dritte Bebauungsreihe verzichtet werden und stattdessen der Grünzug als wichtige Kalt-/Frischluftschneise festgesetzt werden.
Weitere im Bebauungsplan zu regelnde Punkte wären die Sicherung der gestalterischen Qualität der Gebäude und Freiflächen (Baukultur, Material, Versiegelung, Bepflanzung etc.) sowie die Anordnung der Stellplätze in Form von Tiefgaragen, oberirdischem Parken und alternativen Mobilitätsangeboten.
Im übrigen wird auf den Vortrag zur Sitzung vom 10.10.2023 verwiesen.
Der Bebauungsplan müsste dann nachfolgenden Umgriff haben, um die Bebauung auch auf den westlich angrenzenden Grundstücken FlNr. 847/4, 845/23, 845/22, 845/21, 845/20 und 845/19 jeweils Gemarkung Ebersberg zu steuern. Eine vergleichbare Vorgehensweise wurde im Bereich des nördlich der Wildermuthstraße liegenden Bebauungsplanes Nr. 51.1 gewählt.
Die südlich angrenzenden Grundstücke auf FlNr. 137 wären nach Ansicht des Landratsamtes bei der aktuell vorgesehenen Bebauung immer noch als Außenbereichsinsel anzusehen. Nach der Rechtsprechung ist eine Außenbereichsinsel anzunehmen, wenn der Bebauungszusammenhang durch eine Lücke in einer Größe von 2 – 3 Gebäuden unterbrochen ist. Bei Fortsetzung der nördlichen Baustruktur wäre dies für FlNr. 137 noch gegeben.
Seitens der Verwaltung wird aus diesem Grund empfohlen, sich auf Ebene einer Rahmenplanung proaktiv mit den südlich angrenzenden Flächen auseinanderzusetzen. Ansonsten muss die Stadt im Falle von Bauwünschen wieder reaktiv tätig werden. Aus dem zu entwickelnden Rahmenplan kann später ein Bebauungsplan erarbeitet werden.
Zum weiteren Vorgehen wird seitens der Verwaltung – wie bereits in der Sitzung vom 10.10.2023 vorgeschlagen – und unter Einbeziehung der vorstehend ausgeführten Erkenntnisse, folgendes zu beschließen:
- Für den Bereich südlich der Wildermuthstraße und westlich der Ulrichstraße (FlNrn. 142, 142/2, 847, Gemarkung Ebersberg wird ein Bebauungsplan aufgestellt.
- Basis für den Bebauungsplan ist die städtebauliche Studie des Architekten Voith vom 10.10.2023 (Var. 10 / Var. 11).
Dabei sind folgende Maßgaben zu beachten:
• Die „Innenentwicklung“ mit Wohnraum wird nach wie vor positiv gesehen.
• Der Erhalt und Erweiterung des Bestandes an der Ulrichstraße für weiteren
Wohnraum (Nutzung grauer Energie) ist im Sinne des Klimaschutzes.
• Der Grünzug ist zu erhalten, eine 3. Bebauungsreihe ist unbedingt zu verhin-
dern.
• Die Versiegelung ist so gering wie möglich zu halten (direkte Erschließung
der Stellplätze, Vermeidung von Tiefgaragen, besser oberirdische Sammel-
stellplätze, etc.)
• Eine Reduzierung des Stellplatzschlüssels ist anzustreben: Ein neuer Um-
gang mit dem Stellplatznachweis in Form eines Mobilitätskonzeptes bietet
sich aufgrund der zentralen Lage hier an. Es besteht die Möglichkeit aufgrund der gut erreichbaren Nahversorgung zumindest teilweise auf Autofahrten zu verzichten (und damit ggf. auf das Zweit- und Drittauto) und mit dem Fahrrad (E-Bike) oder zu Fuß die Wege zurückzulegen.
• Die Freiflächen sind so zu gestalten, dass Bäume groß und alt werden können, so gering wie möglich versiegelt und Retentionsflächen vorhanden sind.
• Es soll für die nächsten 20-30 Jahre Baurecht geschaffen werden. Eine zeit-
nahe Umsetzung ist seitens der Eigentümer*innen nur in Teilen gewünscht.
Der Grundsatz der Erforderlichkeit ist sorgfältig zu prüfen.
• Desweiteren ist die Stellungnahme vom 02.08.2023 zu berücksichtigen.
