Mit Beschluss des Stadtrates vom 14.12.2021 sind 8 Grundstücke aus dem Baugebiet Hörmannsdorf durch ein Bauland-Vergabeverfahren zum Verkauf für eine Bebauung frei gegeben worden (s. Anlage).
Eine Punktevergabe fand statt anhand der Kriterien Dauer Wohnsitz oder Arbeitsort Ebersberg, Kinder, Pflegebedürftigkeit, Ehrenamt sowie Höhe von Einkommen und Vermögen.
An dem Verfahren haben 31 Bewerber teilgenommen, zurückgewiesen werden musste niemand, die Bewerber wurden mit erzielter Punktzahl gereiht.
Von den 8 Grundstücken konnten 4 recht zügig verkauft werden, auf 3 Grundstücken wird auch schon gebaut.
Allerdings konnten die anderen 4 Grundstücke nicht verkauft werden, da sich die Bewerber nach Bedenkzeit nicht zum Kauf des jeweils angebotenen Grundstücks entscheiden konnten.
Inzwischen (Stand 06.02.) wird der letzte Bewerber (Reihennummer 31) abgefragt.
Wahrscheinlich ist, dass auch dieser Bewerber die angebotenen Grundstücke nicht annehmen wird (Frist bis zum 29.02.24), so dass voraussichtlich die Grundstücke
Nr. 3 mit 494 qm
Nr. 4 mit 731 qm
Nr. 7 mit 818 qm
Nr. 8 mit 655 qm
im Vergabeverfahren übrigbleiben.
Da das Vergabeverfahren in Kürze abgeschlossen sein wird, muss nun das weitere Vorgehen beraten werden.
Mögliche Varianten könnten z.B. sein:
Freier Verkauf nach Höchstgebot (aber mind. 1.000 €/qm)
Zunächst sollte der Verkauf selbst organisiert werden, bei Misserfolg wäre ein Makler hinzuzuziehen. Es könnte hier noch zwischen Windhundverfahren bei Festpreis und Höchstgebot bei freiem Gebot (Mindestgebot 1.000 €/qm) mit Frist entschieden werden. 3 Interessenten wären bekannt (2 Ebersberger, 1 mit Praxis in Ebersberg).
Vorteil: schnelle Liquidität angesichts der Haushaltslage (ca. 2,7 Mill. €)
Nachteil: keine Vergabekriterien
Neues Vergabeverfahren ohne Einkommens- und/oder Vermögensgrenzen
Es könnten die gleichen Kriterien eingesetzt werden, aber z.B. die Vermögens- und Einkommensgrenzen verdoppeln. Diese Variante verspricht nicht allzu viel Erfolg, da bei Ausschöpfung der im Baugebiet angewendeten Höchstwerte eine Finanzierung eines Bauvorhabens in Hörmannsdorf recht unproblematisch sein sollte.
Vorteil: Steuerung der Vergabe durch Kriterien
Nachteil: Verkauf der Grundstücke u.U. wieder mit erheblicher Zeitverzögerung
Veränderung des Bebauungsplanes und nochmaliger Start des Vergabeverfahrens mit gleichen Kriterien
Diese Variante wäre mit Abstand die aufwendigste mit der längsten Zeitschiene. Die Dauer von Bebauungsplanverfahren ist hinlänglich bekannt. Zudem würde mit einer Änderung des Bebauungsplanes die ursprünglich vom Technischen Ausschuss geäußerte Idee für eine dörfliche Weiterentwicklung von Hörmannsdorf aus an sich sachfremden Erwägungen heraus (schwierige Finanzierung für Bauwerber) geändert werden müssen.
Vorteil: Möglichkeit der Umplanung mit neuen Ideen
Nachteil: Rechtsprechung zu § 13b BauGB würde neben der Neuaufstellung des Bebauungsplanes hier auch eine Änderung des Flächennutzungsplanes erfordern. Neben jahrelanger Planungsphase würden hier auch neue Kosten entstehen
Vergabe an Wohnungsgesellschaft für Mietwohnungen (Verkauf oder Erbpacht)
Aus dem Verkauf der Parzelle 9 an die Wohnungsbaugesellschaft zur Erstellung der Tagespflege mit bezahl barem Wohnraum ist das Höchstgebot der Wohnungsbau Ebersberg bekannt (300 € erschlossen). Diese Variante würde zu einem herben Verlust geplanter Einnahmen führen. Zudem könnte sein, dass auch die Wohnungsbaugesellschaft dann z.B. zu einer Änderung des Bebauungsplanes tendieren würde, um die Parzellen 7 und 8 eventuell mit 9 zu verschmelzen.
Vorteil: Projekt für bezahlbaren Wohnraum
Nachteil: erhebliche Mindereinnahmen
Eigene Bauvorhaben der Stadt
Die Grundstücke haben für den städtischen Bedarf nicht die richtige Größe und der Bedarf z.B. an Lagerraum etc. könnte im Baugebiet Hörmannsdorf nach dem geltenden Bebauungsplan auch nicht errichtet werden.
Reiner Hausbau zum Verkauf oder zur Vermietung war bislang nicht „städtisches Geschäft“, eine gewisse Grundstruktur mit der Abteilung Hochbau und dem Liegenschaftsmanagement wäre aber schon vorhanden, sollte bei entsprechenden Vorhaben der Stadt aber verstärkt werden.
Vorteil: Grundstücke bleiben im Eigentum der Stadt
Nachteil: keine schnelle Einnahme für die Konsolidierung des Haushaltes, ggfs. Personalaufstockung in Verwaltung, lange Realisierungsphase wegen knapper Mittel und Ressourcen
Der Technische Ausschuss hat sich in seiner Sitzung am 06.02. zunächst einmal nichtöffentlich über das weitere Vorgehen ausgetauscht und sich für die Variante 2 der vorgeschlagenen Möglichkeiten ausgesprochen. Der Technische Ausschuss empfiehlt einstimmig ein Vergabeverfahren ohne Einkommens- und Vermögensgrenze. Es soll versucht werden, das Vergabeverfahren so zu straffen, dass ein möglicher Verkauf der Grundstücke noch in diesem Haushaltsjahr abgewickelt werden kann.
Der Bebauungsplan jedenfalls soll bestehen bleiben.
Anbei befindet sich ein überarbeiteter Kriterienkatalog für das zweite Vergabeverfahren im Bauland Hörmannsdorf zur Beratung. Vorgenommene Änderungen sind mit einem Kommentar versehen, grundsätzlich könnten die Regeln aus dem ersten Vergabeverfahren aber so übernommen werden.
Im ersten Vergabeverfahren gab es eine Abgabefrist für die Unterlagen von 3 Monaten. In der zweiten Vergabe schlagen wir zur Straffung des Verfahrens vor, die Abgabefrist auf 6 Wochen zu verkürzen. Das dürfte zumutbar sein mit dem vorgeschlagenen Vorgehen, die Einkommens- und Vermögensunterlagen erst im Falle eines Zuschlags vorlegen zu müssen.
Als Baulandpreis wird nach den Erfahrungen aus dem ersten Vergabeverfahren nur eine moderate Preiserhöhung von 50 €/qm vorgeschlagen. Zudem soll vermieden werden, zu nah an die die Marktpreise heranzukommen.
Ziel sollte es angesichts der Haushaltslage sein, die vier Grundstücke möglichst noch in diesem Jahr verkaufen zu können, eine Sicherheit dafür gibt es aber nicht.
Der Umwelt-, Sozial- und Kulturausschuss hat der Empfehlung in seiner Sitzung am 20.02. einstimmig zugestimmt.
