Die Antragstellerin möchte auf dem vorgenannten Grundstück ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage errichten. Im Vorbescheids Verfahren ist die planungsrechtliche Zulässigkeit zu klären. Vor allem ist der planungsrechtliche Bereich (Innen-/Außenbereich) zu klären.
Folgendes ist geplant:
Grundstücksgröße 1.090 m²
Einfamilienhaus (14m x 10m) 140 m²
Garage (6m x 6m) 36 m²
Firsthöhe 8,02 m
Satteldach mit Dachneigung 20°
Die notwendigen zwei Stellplätze werden in der geplanten Doppelgarage nachgewiesen.
Ein Bebauungsplan existiert für das Grundstück nicht. Demnach ist zu prüfen, ob hier ein Innenbereich vorliegt. Von entscheidender Bedeutung ist hier die Frage, ob das Grundstück noch als Baulücke, also im Zusammenhang bebauten Bereich liegend, angesehen werden kann.
Für die Frage der Ortsteileigenschaft, also die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich, kommt es wesentlich darauf an, wieweit der Bebauungszusammenhang im Verhältnis zum Außenbereich reicht. Dabei darf eine Grenzziehung nicht nach geografisch-mathematischen Merkmalen, sondern nur aufgrund einer umfassenden Wertung und Bewertung des im Einzelfall gegebenen konkreten Sachverhalts entschieden werden (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Rd.Nr. 25 zu § 34 BauGB). Grundsätzlich endet der Bebauungszusammenhang mit der letzten Bebauung. Die sich ihr anschließenden selbständigen Flächen gehören zum Außenbereich.
Bei der Beurteilung ob eine Baulücke vorliegt, bedarf es ebenfalls einer Bewertung der gesamten örtlichen Verhältnisse nach den Maßstäben der Verkehrsauffassung. Ausschlaggebend ist, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt und die umgebende Bebauung das betreffende Grundstück in einer Weise prägt, dass hieraus die Merkmale für eine hinreichende Zulässigkeitsbeurteilung nach § 34 Abs. 1 entnommen werden können.
Östlich des Grundstücks grenzt eine eingeschossige Bebauung (Benediktinerstr. 10) an. Westlich öffnet sich der Schlossgarten. Die nächste Bebauung, die Wirtschaftsgebäude des Schlosses liegen in einem Abstand von ca. 120 m weiter westlich und ca. 10 m höher als das antragsgegenständliche Baugrundstück. Zwischen der bestehenden Bebauung an der Benediktinerstraße und dem Schloss befindet sich ein weiter und großer Baumbestand sowie eine steile Böschung, die nach Westen hin ansteigt. Bei einer Betrachtung vor Ort, stellt sich ein Eindruck der Geschlossenheit an dieser Stelle kaum ein. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich nicht schematisch gezogen werden kann. Vielmehr kann die Grenze unregelmäßig („verwinkelt“) verlaufen, da der Ortsrand oftmals durch uneinheitliche Bebauung gekennzeichnet ist. Weiterhin dürfte das hier steil nach Westen ansteigende Gelände den Bebauungszusammenhang unterbrechen. Das vorliegende Grundstück dürfte nach Einschätzung der Verwaltung daher im Außenbereich liegen. Nach einer telefonischen Besprechung geht das LRA Ebersberg in einer ersten Einschätzung ebenfalls von einer Außenbereichslage aus.
Damit ist eine Bebauung im aktuellen Zustand planungsrechtlich nicht zulässig. Alle anderen gestellten Fragen des Vorbescheids brauchen dann nicht näher untersucht werden. Eine Realisierung der gewünschten Bebauung wäre, eine genauere Prüfung vorausgesetzt, nur mit Mitteln der Bauleitplanung (z. B. einer Einbeziehungssatzung) möglich.
Das Bauvorhaben berührt allerdings auch Belange des Denkmalschutzes. Das Grundstück liegt im Umgriff des Einzeldenkmals Nr. D-1-75-115-25 „Jesuitengasse 1. Ehem. Klostergarten, sog. Herrengarten, 18. Jh., Umwandlung in englische Parkanlage 1. Hälfte 19. Jh.“
Hierzu muss im Rahmen des Vorbescheids Verfahrens denkmalrechtlich geklärt werden, ob eine Bebauung die Belange des geschützten Einzeldenkmals beeinträchtigt. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund einer möglichen bauleitplanerischen Maßnahme (Einbeziehungssatzung) erforderlich.
Die Verwaltung weist daraufhin, dass die Mauer vor ca. 30 Jahren neu erstellt wurde. Aufgrund der damaligen Baumaßnahmen im Bereich der Benediktinerstraße / An der Weinleite
wurde auf Kosten der Stadt das Fundament, die Mauer wurde von den Eigentümern erneuert und gehört wohl zum Denkmal.
