In der Ortschaft Neuhausen gibt es seit längerem den Wunsch der dort ansässigen Holzlogistik -Firma den Betrieb zu erweitern. Bislang ist die Betriebserweiterung an den bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen gescheitert.
Neben der baulichen Erweiterung und Neuordnung auf dem Betriebsgelände sollen im Zuge der baulichen Maßnahmen auch neue Geschäftsfelder hinzukommen.
Nach Angaben des Antragstellers sind folgende Geschäftsfelder geplant:
- Winterdiesnt; Seit 2005 bietet die Firma Winterdienste für verschiedene Straßenbauämter an. Begonnen wurde mit zwei Fahrzeugen, umfasst dieser Betriebszweig mittlerweile fünf Fahrzeuge, die für das staatliche Bauamt Rosenheim, die Straßenmeisterei Ebersberg sowie für die Stadt Ebersberg im Einsatz sind.
- Forstdienstleistungen: 2015 wurde das Angebot um maschinelle Holzaufarbeitung mit Harvester und Rückezug erweitert. Der Fuhrpark in diesem Bereich umfasst zusätzlich zwei Schlepper, zwei PKW sowie verschiedene Anhänger, Anbau- und Kleingeräte.
- Lebensmitteltransporte: Ebenfalls seit 20215 führt das Unternehmen Lebensmitteltransporte für einen ortsansässigen Betrieb durch. Hierfür stehen vier Fahrzeuge zur Verfügung.
Aufgrund des betrieblichen Wachstums und der Ausweitung der Dienstleistungen ist die Kapazität der bestehenden Garage für Wartung, Reparaturen und Inspektionen der Fahrzeuge nicht mehr ausreichend. In Spitzenzeiten müssen Arbeiten auch im Freien durchgeführt werden.
Aus diesen Gründen soll ein Neubau als Erweiterung für das Werkstattgebäude errichtet werden. Die bestehende LKW-Garage soll in eine Werkstatt umgenutzt werden. Weiterhin sollen bislang nicht genehmigte Bestandteile (Kleinteilelager im OG, Öllager im UG und Lagerraum im EG) baurechtlich legalisiert werden.
Darüber hinaus bedarf es einer baurechtlichen Legalisierung des westlich anschließenden Lagerplatzes, der ebenfalls nur teilweise (ca. 50%) genehmigt ist.
Der Großteil von Neuhausen liegt im Geltungsbereich einer Außenbereichs-Lückenfüllungs-Satzung. Der Geltungsbereich ist in der beiliegenden Karte dargestellt.
Im Zuge der Prüfung des Bauantrages fand zusammen mit dem LRA Ebersberg, dem Ersten Bürgermeister und der Stadtverwaltung im Oktober 2024 eine Ortsbesichtigung in Neuhausen statt. Im Ergebnis wurde übereinstimmend festgestellt, dass Neuhauses die Eigenschaft eines Ortsteils besitzt und damit als Innenbereich einzuordnen ist. Baurechtliche Fragestellungen sind demnach nach § 34 BauGB zu beurteilen.
Durch die Entwicklung zum Ortsteil wird die Außenbereichssatzung obsolet; die Rechtswirkungen der Satzung entfallen kraft Gesetzes.
Um die gewünschte Betriebserweiterung bauplanungsrechtlich zu ermöglichen besteht aufgrund der festgestellten Ortsteileigenschaft nach übereinstimmender Sichtweise zwischen Landratsamt und Stadtverwaltung die Möglichkeit, entweder für den Bereich des Betriebsgeländes einen Bebauungsplan, anschließend an den Innenbereich von Neuhausen, aufzustellen. Alternativ dazu bestünde die Möglichkeit für den Ortsteil Neuhausen insgesamt einen Bebauungsplan aufzustellen.
Der Erlass einer Klarstellungs- und Einbeziehungssatzung nach § 34 Abs. 4 BauGB scheidet wohl aus. Mit der Klarstellungssatzung würden die Grenzen des Innenbereichs festgelegt. Die Art der Nutzung ergibt sich dann aus dem tatsächlich vorhandenen bzw. nach § 34 Abs. 2 BauGB. Die tatsächliche Nutzung in Neuhausen entspricht einem Dorfgebiet gem. § 5 BauNVO.
Mit der Einbeziehungssatzung wäre man in der Lage, das Betriebsgelände des Antragstellers in den Innenbereich einbeziehen. Die Frage ist hier allerdings, ob der Betrieb in der gewünschten Form im Rahmen eines dann bestehenden Dorfgebietes von der Art der Nutzung her überhaupt noch zulässig ist, sich also nach der Art der Nutzung noch einfügt.
Nach § 5 BauNVO sind in einem Dorfgebiet u. a. nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig. Ob es sich bei dem Betrieb des Antragstellers vorliegend um einen solchen nicht wesentlich störenden Betrieb handelt, ist grundsätzlich im Rahmen einer typisierenden Betrachtung zu prüfen.
Der Betrieb erreicht bezogen auf den Gebietscharakter aufgrund seiner typischen Nutzungsweise eine Gebietsunverträglichkeit.
Selbst wenn man von der typisierenden Betrachtung abweicht und die konkreten Verhältnisse des Betriebes zugrunde legt, kommt man zu keinem anderen Ergebnis. Der Betrieb des Antragstellers gehört zu einer Branche, bei der die Bandbreite des möglichen Störungsgrades der üblichen Betriebform vom nicht wesentlich störenden bis zum störenden oder gar bis zum erheblich belästigenden Betrieb reichen kann.
Die Betriebsart des Antragstellers entspricht nach der gewerblichen Baubeschreibung in erster Linie einem Fuhrunternehmen (Holzlogistik, Lebensmitteltransport und Winterdienst). Fraglich ist, ob Fuhrunternehmen dieser Größenordnung noch in einem Dorfgebiet als nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb gem. § 5 Abs. 1 BauNVO zulässig ist. Die Rechtsprechung (BayVGH, Beschl. v. 29.03.2010, 14 ZV 09.2187) geht davon aus, dass schon ein Fuhrunternehmen mit 10 LKW und weiteren Geräten kein nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb im Dorfgebiet ist. So liegt der Fall hier. Laut vorliegenden gewerblicher Baubeschreibung hat der Betrieb 6 Gliederzüge, 3 Sattelzüge und 2 Containerzüge, insgesamt 11 LKW, sowie weitere Gerätschaften wie Schlepper, Forstmaschinen etc. und so dass der vorliegende Betrieb nicht mehr einem Betrieb, der im Dorfgebiet planungsrechtlich zulässig ist, entspricht.
Auch die vorgesehenen Betriebszeiten (Mo-Fr. 03.00 Uhr – 22.00 Uhr, Sa. 7.00 Uhr – 17.00 Uhr für die An- und Abfahrt von LKW und Mo-Fr. 7.00 Uhr – 22.00 Uhr, Sa. 7.00 Uhr – 17.00 Uhr für den Werkstattbereich überschreiten deutlich das Ausmaß eines nicht wesentlich störenden Gewerbebetriebes, der in einem Dorfgebiet bauplanungsrechtlich zulässig wäre.
Weiterhin müssen die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung der angrenzenden Bereiche entsprechend geprägt sein. Dies ist vorliegend ebenfalls nicht zweifelsfrei gegeben. Die bauliche Prägung aus dem Ortsteil Neuhausen entsprechen einem klassischen Dorfgebiet, wo landwirtschaftliche Wirtschaftsstellen, Wohnhäuser und kleinere Gewerbebetriebe vorzufinden sind. Betriebe in der Größenordnung und Ausprägung des Antragstellers sind in Neuhausen bzw. im angrenzenden Bereich nicht vorhanden. Es lassen sich daher aus dem angrenzenden Bereich keine hinreichenden Zulässigkeitskriterien für die Bestimmung der baulichen Nutzung auf den einzubeziehenden Außenbereichsflächen entnehmen.
Insgesamt muss daher festgestellt werden, dass die beantragten baulichen Maßnahmen im Rahmen einer Einbeziehungssatzung nicht darstellbar sind.
Es verbleibt daher nur die Möglichkeit der Regelung über die förmliche Bauleitplanung. Dies bedeutet, dass für die Ortschaft Neuhausen einmal der Flächennutzungsplan geändert werden muss (Darstellung von LW – Landwirtschaft in MD – Dorfgebiet); der Bereich des Antragstellers müsste aufgrund der vorstehenden Ausführungen als GE (Gewerbegebiet) dargestellt werden. Parallel dazu muss für Neuhausen ein Bebauungsplan (evtl. einfacher Bebauungsplan – Festsetzung als MD-Dorfgebiet) sowie ein qualifizierter Bebauungsplan für den Bereich des Holzlogistikunternehmens mit der Festsetzung als Gewerbegebiet aufgestellt werden.
Die Verwaltung schlägt die vorstehende Vorgehensweise vor. Für die Änderung des Flächennutzungsplanes soll ein Empfehlungsbeschluss für den Stadtrat gefasst werden. Daneben wäre ein Aufstellungsbeschluss für die beiden Bebauungspläne zu fassen, allerdings mit dem Vorbehalt des Einleitungsbeschlusses für die Änderung des Flächennutzungsplanes durch den Stadtrat.
Hinweis: in der Sache steht die Beurteilung der Regierung von Oberbayern, Landesplanung und Städtebau noch aus.
