Der Technische Ausschuss fasste in der Sitzung vom 15.05.2018 (TOP 4, öffentlich) den Aufstellungsbeschluss für die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 131.3 – Gmaind wegen Ausweisung einer weiteren Baufläche für die Errichtung eines Einfamilienhauses südlich des Anwesens Gmaind 23, FlNr. 1064/3, Gemarkung Ebersberg.
Die Planungskostenvereinbarung liegt inzwischen vor.
In den Sitzungsunterlagen liegt der Vorschlag der Antragsteller bei; hierauf wird insoweit Bezug genommen.
Die Verwaltung hat den Planungsvorschlag mit dem Bebauungsplaner, Herrn Regierungsbaumeister Immich besprochen. Nach seiner Ansicht würde der vorgeschlagene Neubau das dahinterliegenden Wohnhaus (Bestand) entwerten. Eine Wiederholung des Gebäudes von FlNr. 1075 sei städtebaulich nicht besonders überzeugend. Aus Sicht von Herrn Immich wäre eine Verlängerung des bestehenden Wohnhauses oder ein schlanker Neubau südwestlich vor dem bestehenden Haus, städtebaulich die bessere Lösung. Diese Vorschläge fanden auf Seiten der Antragsteller allerdings keinen Gefallen.
Aus Sicht der Verwaltung wird die Sache wie folgt beurteilt:
Das neu geplante Wohnhaus kommt unmittelbar vor dem bestehenden Wohnhaus zum liegen und verstellt damit in der Tat die Aussicht nach Süden vollkommen.
Für eine Verlängerung des bestehenden Wohnhauses würde das Argument der Aufnahme der landwirtschaftlichen Bauvolumen sprechen, so wie es bereits in Hörmannsdorf praktiziert wurde. Allerdings würde der Anbau dann den westlich angrenzenden Baumbestand gefährden, was aus naturschutzrechtlicher Sicht problematisch sein dürfte. Nachdem hier eine Ortsrand-/Außenbereichslage vorherrscht, sollten die Eingriffe in vorhandenen Baum-/Grünbestand auf ein absolutes Minimum beschränkt werden und Alternativen gewählt werden, die den vorhandenen Baumbestand nicht beeinträchtigen. Hier wären die naturschutzrechtlichen Belange höher zu gewichten.
Der geplante Anbau mit 5m x 6m (30m²) könnte auch durch eine den räumlichen Anforderungen entsprechende Verlängerung des Baukörpers nach Westen genauso realisiert werden.
Die Anordnung des neuen Gebäudes mit einer Nord/Süd-Firstrichtung würde das Bestandsgebäude zweifelsfrei freistellen und die Sichtbeziehungen würden erhalten bleiben. Diese Position würde aber einen deutlich höheren Erschließungsaufwand und eine wesentlich höhere Versiegelung für Zufahrten und Stellplätze nach sich ziehen. Das Gebäude käme mit einem Teil seiner Grundfläche in der 17m-Linie, die der Flächennutzungsplan als Grünfläche/Obstwiese vorsieht, zu liegen.
Beim Vorschlag der Antragsteller könnte die Zufahrt östlich des Bestandsgebäudes auf kurzem Wege zu den Garagen geführt werden. Vor dem Hintergrund des § 1a Abs. 2 BauGB wäre die Variante der Antragsteller zu bevorzugen.
Die neue Bebauung stellt einen erstmaligen Eingriff in bisher nicht bebaute Fläche dar. Allerdings soll das Verfahren nach § 13b BauGB durchgeführt werden, so dass ein Ausgleichsflächennachweis nicht erforderlich ist. Unabhängig davon sieht der Flächennutzungsplan an dieser Stelle jedoch eine Grünfläche/Obstwiese vor. Die Verwaltung schlägt vor, diese Fläche im Rahmen der Bebauungsplanänderung als private Grünfläche mit der Nutzungsbindung „Streuobstwiese“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB festzusetzen. Damit sind die Antragsteller verpflichtet, diese Festsetzung im Zuge der Baumaßnahmen umzusetzen. Erforderlichenfalls könnte gemäß § 178 BauGB ein Pflanzgebot erlassen werden.
Der Vorschlag wird zur Diskussion gestellt.
