Die Antragsteller sprachen bei der Stadt für eine Genehmigung wegen Errichtung eines gewerblichen Gebäudes (Yogahaus) in Rinding 2, FlNr. 1272/3 und 1142/3 vor. Die Grundstücke liegen im Außenbereich (§35 BauGB). Bei dem Vorhaben handelt es sich nicht um ein privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB. Es ist als sonstiges Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) einzustufen, das im Außenbereich grundsätzlich unzulässig ist.
In der Sache hat eine Besprechung im Landratsamt Ebersberg sowie ein Ortstermin mit dem Ersten Bürgermeister, Landratsamt und Stadtverwaltung stattgefunden.
Als Ergebnis kann festgehalten werden, dass das Vorhaben nur dann verwirklicht werden kann, wenn für den Ort Rinding eine sog. Festlegungssatzung (§ 34 ABs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB) und eine Einbeziehungssatzung (§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB) erlassen wird. Diese Satzungen können gemäß § 34 Abs. 4 Satz 2 BauGB miteinander verbunden werden.
Mit der Festlegungssatzung kann die Stadt bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind. Die Voraussetzungen hierfür wären zumindest formell erfüllt. Die entsprechende Darstellung im Flächennutzungsplan als Baufläche ist vorhanden.
Die Folge dieser Satzung ist, dass die Flächen und damit sämtliche Bauvorhaben, die sich im Umgriff der Satzung befinden, dann künftig als Innenbereich, also gemäß § 34 BauGB zu beurteilen sind.
Mit der Einbeziehungssatzung können einzelne Außenbereichsflächen ( hier FlNr. 1272/3 und 1142/3) in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbezogen werden, wenn die einzubeziehenden Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind. Auch diese Flächen werden dann bauplanungsrechtlich zum Innenbereich. Die Satzung hat wie die Festlegungssatzung konstitutive (baurechtsbegründende) Wirkung
Der Technische Ausschuss ist gehalten hier eine grundsätzliche Entscheidung über den Erlass einer solchen Satzung zu treffen.
Nach § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB müssen die Satzungen mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sein, das bedeutet zunächst und insbesondere, dass die Satzungen dem Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 7 BauGB) zu genügen haben. Es muss daher eine Abwägung der berührten öffentlichen und privaten Belange stattfinden. Weiterhin sind die Vorschriften des § 1a BauGB (Bodenschutzklausel) zu beachten.
Gerade vor dem Hintergrund des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden sollte in diesem Zusammenhang geprüft werden, ob das Bauvorhaben nicht auch auf den bereits bebauten Flächen der Antragsteller (FlNr. 1411/2, Rinding 3) realisiert werden könnte.
Dem Antragsteller wurde aufgrund des Ortstermins mit dem Landratsamt aufgegeben, zur Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung, insbesondere zur Festlegung von Wandhöhen ein Aufmaß aller Bestandshöhen im vorgesehenen Satzungsumgriff vorzulegen, sofern der Technische Ausschuss die Aufstellung der Satzungen beschließt. Dies dient dazu, für den Geltungsbereich entsprechende Wandhöhen festzulegen bzw. um beurteilen zu können, ob sich das geplante Vorhaben insbesondere hinsichtlich seiner Höhenentwicklung einfügen würde.
Mit den Antragstellern wäre, sofern ein positiver Beschluss gefasst wird, ein entsprechender Planungskostenübernahmevertrag abzuschließen.
