Datum: 11.03.2025
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Technischer Ausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 21:07 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 21:07 Uhr bis 21:25 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen
2	Neubau KiGa Ringstrasse weiteres Vorgehen, Vorstellung und Zustimmung neuer Vorentwurf
3	Antrag auf Vorbescheid für den Neubau von neun Reihenhäusern auf dem Grundstück FlNr. 181, Gmkg. Ebersberg, Eberhardstr. 39
4	Bebauungsplan Nr. 221 - Bürgermeister-Eichberger-Straße; Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung; Erneute verkürzte öffentliche Auslegung und Behördenbeteiligung gem. §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 i.V.m. § 4a Abs. 3 BauGB
5	Windenergie im Landkreis Ebersberg; Steuerungskonzept Windenergie des Regionalen Planungsverbandes München; Stellungnahme der Stadt Ebersberg
6	Geplante technische Sicherung eines Bahnüberganges in Neuhausen;
7	Vollzug des BauGB; Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Bereich des Sanierungsgebietes; hier: FlNr. 714/8, Gemarkung Ebersberg, Rickstraße 1
8	Vollzug des BauGB; bauliche Entwicklung am östlichen Ortsrand von Oberndorf; mögliche Aufstellung eines Bebauungsplanes östlich und nordöstlich der Schulstraße für die Grundstücke FlNr. 19 (TFl.), 28 (Tfl.) und 59/5 (TFl.), jeweils Gemarkung Oberndorf
9	Vollzug des BauGB; Ortsentwicklung in Neuhausen
10	Verschiedenes
11	Wünsche und Anfragen

Sitzungsdokumente öffentlich
Download Bekanntmachung 2025/03/11.pdf

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1. Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.03.2025	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Weiterbeauftragung Ingenieurleistungen

Der Technische Ausschuss beschließt, das Nachtragsangebot der MTM-Plan GmbH für die Ingenieurleistungen Elektro mit einer Bruttosumme von 1.737,40 € zu vergeben. Die Konditionen vom Hauptauftrag bleiben unberührt.

Der Technische Ausschuss beschließt, das Nachtragsangebot des Ingenieurbüros Brandl + Eltschig GmbH für die Tragwerksplanung mit einer Bruttosumme von 17.022,85 € zu vergeben. Die Konditionen vom Hauptauftrag bleiben unberührt.

Reinigungsausschreibung Liegenschaften

Vergabe Erstellung und Auswertung Ausschreibung

Die Mitglieder des Technischen Ausschusses stimmen für die Beauftragung der Firma Facility Expert für die Erstellung der Reinigungsausschreibung der Liegenschaften der Stadt Ebersberg mit einem Brutto Preis von 13.637,40 €.

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2. Neubau KiGa Ringstrasse weiteres Vorgehen, Vorstellung und Zustimmung neuer Vorentwurf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.03.2025	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Vertrete des Architekturbüros werden zur Sitzung anwesend sein und die Varianten erläutern.

Aus Sicht der Verwaltung besteht zu Variante 1 die größte Zustimmung. Die beiden anderen Varianten sind kostenmäßig zusätzlich noch teurer, eine Zeitverzögerung durch erhöhte Umplanungen zu Variante 1, der ursprünglichen Lösung wäre zudem noch gegeben. 

Die Verwaltung empfiehlt die Variante 1 weiter zu verfolgen.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Vorbescheid für den Neubau von neun Reihenhäusern auf dem Grundstück FlNr. 181, Gmkg. Ebersberg, Eberhardstr. 39

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.03.2025	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Folgendes ist geplant:

ein Vier-Spänner        21,25 m x 12,48 m   Grundfläche: 265,20 m²

ein Fünf-Spänner        26,50 m x 12,48 m   Grundfläche: 330,72 m²

Wandhöhe Vier-Spänner (auf neuem Gelände): bergseitig 6,81 m, talseitig 7,51/7,90 m 

Wandhöhe Fünf-Spänner (auf neuem Gelände): bergseitig 6,81 m, talseitig 7,25/7,26 m

Carport für 9 Stellplätze, 9 offene Stellplätze

 Im Rahmen des Vorbescheides sollen folgende Fragen geklärt werden:

1. Ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig?
2. Sind die Gebäudehöhen zulässig?
3. Sind die Baukörper zulässig (1x5 Häuser in Reihe, 1x4 Häuser in Reihe)?

Stellungnahme der Verwaltung:

Wir nehmen Bezug auf die Sitzung des Technischen Ausschusses vom 05.03.2024. Unter TOP 6 wurde ein Antrag auf Ausnahme von der Veränderungssperre wegen Errichtung von zwei Hausgruppen (Fünf- und Vier-Spänner) sowie der nötigen Stellplätze behandelt.

Der Technische Ausschuss beschloss in dieser Sitzung, eine Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 BauGB zu erteilen, wenn ein Antrag auf Vorbescheid gemäß der städtischen Planungsvariante 3 des von der Stadt beauftragten Architekturbüros AKFU (Herrn Fischer) eingereicht wird. 

Die Planungsvariante gab folgende Eckdaten vor:

• Zwei Häusergruppen (1 Fünf-Spänner in Firstrichtung West/Ost, 1 Vier-Spänner in Firstrichtung Nord/Süd
• Grundfläche je Haus 69 m² mit E+1+D
• Grundfläche ca. 621 m², bei einer Grundstückfläche von 2.815 m² ergibt sich eine GRZ von 0,22
• Bergseitige Wandhöhe von max. 7,10 m
• Erforderliche 18 Stellplätze (9 StPl. als Carport, 9 offene StPl.) sind entlang der Eberhardstraße anzuordnen

Die nun vorliegende Planung entspricht dieser Planungsvariante. Die Art und die Anordnung der beiden Häusergruppen sowie die nachzuweisenden Stellplätze sind wie vorgegeben angeordnet. 

Die geplante Grundfläche der beiden Häuser liegt bei 595,92 m², bei einer Grundstücksfläche von 2.815 m² ergibt sich eine GRZ von 0,21. Die Grundfläche pro Haus ist mit 66,3 m² im Vier-Spänner und mit 66,14 m² im Fünf-Spänner kleiner als in der Planungsvariante 3. 

Die bergseitige Wandhöhe erreicht bei beiden Gebäuden 6,81 m (auf neuem Gelände, auf natürlichem Gelände ist die Wandhöhe geringer bemessen). Die max. Wandhöhe von 7,10 m aus der Planungsvariante wird hier unterschritten. 

Folglich können alle Fragen aus dem Vorbescheid positiv beantwortet werden. Das Vorhaben ist nach § 34 BauGB zulässig. Es fügt sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, nach der Bauweise und der geplanten bebauten Grundfläche in die Umgebungsbebauung ein. Nachbarrechtliche Belange bleiben gewahrt, die Erschließung des Baugrundstückes ist gesichert.

Diskussionsverlauf

StR Münch sah keine Gründe für eine Vertagung bzw. Zurückstellung. Ein Unterschied von 5° in der Dachneigung würde dies nicht rechtfertigen.  

Beschluss

Der Technische Ausschuss lässt für das Vorhaben eine Ausnahme von der Veränderungssperre gem. § 14 Abs. 2 BauGB zu und erteilt dem Vorbescheid das gemeindliche Einvernehmen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 4

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4. Bebauungsplan Nr. 221 - Bürgermeister-Eichberger-Straße; Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung; Erneute verkürzte öffentliche Auslegung und Behördenbeteiligung gem. §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 i.V.m. § 4a Abs. 3 BauGB

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.03.2025	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Zu untersuchen war die Immissionsbelastung des südlich an die Grundstücke angrenzenden Gewerbebetriebes (Heizung/Lüftung/Sanitärbetrieb). 

Die Untersuchung (siehe Anlage) kommt zu folgenden Ergebnissen:

Bei dem Gebiet handelt es sich um eine gewachsene Struktur das vormals mit Betrieben durchmischt war. Der untersuchte Handwerksbetrieb auf der südlich an das Plangebiet angrenzenden FlNr. 146/1, Gemarkung Ebersberg ist dort seit 1963 ansässig und genehmigt. Der Betrieb hat neben einem Büro und einer Wohnung ein Warenlager sowie eine Werkstatt. 

In der schalltechnischen Untersuchung wurde berechnet, mit welcher Immissionsbelastung durch den Betrieb der Firma in der Nachbarschaft zu rechnen ist. 
Die Betriebszeit erstreckt sich auf die Zeit von 6.00 Uhr bis 19.00 Uhr, bei einem Notfall verlässt ein PKW auch nachts das Gelände. Mit dem vorliegenden Betriebsaufkommen kam die Berechnung in Abschnitt 6 und 7 zum folgenden Ergebnis:

Der Immissionsrichtwert der TA Lärm von 55 dB(A) Tags für ein WA kann an den angrenzenden Grundstücken nicht eingehalten werden. Es liegt eine Überschreitung von 1-2 dB(A) vor. Der Immissionsrichtwert für ein Kern-, Dorf- und Mischgebiet von 60 bB(A) tagsüber wird eingehalten bzw. unterschritten. 
Die Geräuschspitzen durch Einwurf in den Container (Metallschrott) könnten mit entsprechenden Vorkehrungen (Deckel mit Öffnung) deutlich reduziert werden. 

Grund für die Untersuchung war die Forderung der nördlich angrenzenden Wohngrundstücke, ebenfalls eine bauliche Erweiterungsmöglichkeit nach Süden durch die Vergrößerung des Bauraums zu erhalten. 

Die schalltechnische Untersuchung weist nach, dass bereits heute die Immissionsrichtwerte eines WA an der Bestandsbebauung nicht eingehalten werden können, gleichwohl können die Werte für ein Mischgebiet eingehalten werden. Weder der Stadtverwaltung noch dem Landratsamt liegen Beschwerden über Lärmeinwirkungen aus dem vorhandenen Gewerbebetrieb vor. 

Nach Auffassung der Verwaltung kann daher die Baugrenze auf die ursprüngliche Position, wie sie in der Planfassung vom 26.09.2022 enthalten war, gelegt werden. 

Die Lärmsituation der Grundstücke wird dadurch, im Vergleich zu heutigem Zustand nicht verschlechtert. Die Werte für ein Mischgebiet sind auch bei heranrücken der Wohnbebauung noch eingehalten bzw. unterschritten.

  

Bei dem Gebiet handelt es sich um eine gewachsene städtebauliche Struktur mit einem historischen Nebeneinander von Wohnen und Gewerbebetrieben, 

von denen im Einflussbereich des BP 221 nur mehr ein Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärbetrieb besteht, der auf dem südöstlich benachbarten Grundstück 

FI.Nr. 146/1 seit 1963 genehmigt ist und am Standort neben dem Büro und Wohnung ein Warenlager hat. Die an diesen Betrieb angrenzende bestehende 

Wohnbebauung wurde 1920 / in den 70er und 80er Jahren errichtet. Dies entspricht einer Gemengelage nach TA Lärm. 

Die Stadt ist daher der Ansicht, dass wir für die zum Wohnen dienenden Gebiete auf einen geeigneten Zwischenwert, wie er im Schallschutzgutachten festgestellt wurde, erhöhen können. Die Werte halten auf jeden Fall die Immissionsrichtwerte für ein Mischgebiet ein bzw. unterschreiten sie. Dieser Lösungsansatz steht im Einklang mit der Rechtsprechung (vgl. VGH München, Beschluss vom 20.09.2022, 2 ZB 22.1230; danach geht das Gericht davon aus, dass für Gemengelagen die TA Lärm die Bildung eines „geeigneten Zwischenwertes der für die aneinandergrenzenden Gebietskategorien geltenden Werte“ vorsieht. Die Zwischenwertbildung unterliegt der uneingeschränkten gerichtlichen Nachprüfbarkeit. Bei der Bildung ist von den in Nr. 6.1 TA Lärm festgelegten Immissionsrichtwerten auszugehen. Dabei ist eine Erhöhung des für das schutzbedürftige Gebiet geltenden Immissionsrichtwertes zu prüfen. Diese Erhöhung darf nicht den Immissionsrichtwert für das Gebiet mit der störenden Nutzung erreichen. Geeignet ist ein Zwischenwert dann, wenn ihm ein zutreffender Maßstab dafür entnommen werden kann, ob die in dem zum Wohnen dienenden Gebiet auftretenden Geräuschimmissionen als unzumutbare Belästigungen und damit als schädliche Umwelteinwirkungen anzusehen sind. So liegt der Fall hier. Die Immissionsrichtwerte für ein Mischgebiet werden um 3-4 dB(A) unterschritten. Die Geräuschentwicklungen finden vorwiegend zwischen Montag und Freitag nach 7.00 Uhr und bis 18.00 Uhr statt. Somit ist in den Abendstunden nicht mit größeren Geräuscheinwirkungen zu rechnen, ebenfalls nicht an den Wochenenden. Zur Nachtzeit sind die WA-Werte ohnehin eingehalten. Aufgrund dieser örtlichen Situation ist nicht davon auszugehen, dass die aus dem Betrieb auftretenden Geräuschimmissionen als unzumutbare Belästigungen und damit als schädliche Umwelteinwirkungen zu betrachten sind. Der hier vorliegende Wert von 56/57 dB(A) ist als Zwischenwert daher geeignet. 

Die Eigentümer der Wohngrundstücke haben vorgetragen, in Ihrem nach § 34 BauGB zustehenden Baurecht eingeschränkt zu sein und haben mit Schadenersatzforderungen reagiert, sollte die Festsetzung der Baugrenze eine bauliche Erweiterung nicht mehr zulassen. Allein aufgrund der bestehenden Lärmsituation und der nicht vorliegenden schädlichen Umwelteinwirkungen über die Tageszeit wäre der Eingriff in das Eigentum der Einwender nicht zu rechtfertigen.  

Die Belange der Nachverdichtung sowie der Eigentumsinteressen der betroffenen Wohnbaugrundstücke wird hier unter Berücksichtigung der Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung der Vorrang eingeräumt. Die Werte für ein Mischgebiet werden tagsüber eingehalten bzw. deutlich unterschritten. In Mischgebieten geht der Gesetzgeber ebenfalls von gesunden Wohnverhältnissen aus. Angesichts der Betriebszeiten der Firma finden die Geräuschentwicklungen vorwiegend nach 7.00 Uhr und bis 18.00 Uhr statt. Somit ist in den Abendstunden nicht mit größeren Geräuscheinwirkungen zu rechnen, ebenfalls nicht an den Wochenenden. Zur Nachtzeit sind die WA-Werte ohnehin eingehalten. 
Im Übrigen Bebauungsplangebiet werden die WA-Werte sicher eingehalten. Die Stadt vertritt die Auffassung, dass das Bebauungsplangebiet insgesamt, selbst aufgrund der besonderen Situation der beiden Grundstücke Flnr. 850/3 und 850/4, den Charakter eines WA-Gebietes behält. 

Seitens der Verwaltung wird daher vorgeschlagen, die Baugrenzen auf den Entwurfsstand vom 26.09.2022 festzusetzen und damit ein Heranrücken der Wohnbebauung an den Gewerbebetrieb zu ermöglichen. Weitergehende Lärmschutzmaßnahmen am Gebäude wären dann im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen und zu beauflagen. 

Der Bebauungsplanentwurf des Bebauungsplanes Nr. 221 – Bürgermeister-Eichberger-Straße muss gemäß § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB erneut ausgelegt werden (§ 3 Abs. 2 BauGB) und die Stellungnahmen der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange sind erneut einzuholen (§ 4 Abs. 2 BauGB).
Ist der Entwurf des Bauleitplans, so wie hier erneut zu veröffentlichen, ist in Bezug auf die Änderung oder Ergänzung und ihre möglichen Auswirkungen Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben; hierauf ist in der erneuten Bekanntmachung nach § 3 Absatz 2 Satz 4 hinzuweisen. Die Dauer der Veröffentlichungsfrist im Internet und der Frist zur Stellungnahme soll angemessen verkürzt werden (14 Tage). Werden durch die Änderung oder Ergänzung des Entwurfs des Bauleitplans die Grundzüge der Planung nicht berührt, soll die Einholung der Stellungnahmen auf die von der Änderung oder Ergänzung betroffene Öffentlichkeit sowie die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beschränkt werden. Die Grundzüge der Planung werden vorliegend nicht berührt, so dass lediglich die Betroffenen Anlieger/Eigentümer sowie die berührten Behörden (z. B. LRA, Handwerkskammer) um Stellungnahme gebeten werden. 

Haushaltsrechtliche Auswirkungen:

Ja – Planungskosten für den Bebauungsplan (ca. 5.000,- €) 

 

Beschluss

Bei dem untersuchten Bereich der Grundstücke Bürgermeister-Eichberger-Straße 1 – 3 (FlNr. 850/3 und /4) sowie der Wildermuthstraße 6 (FlNr. 146/1, Gemarkung Ebersberg) handelt es sich um eine Gemengelage nach TA Lärm, weswegen ein Zwischenwert von höchsten 57 dB(A) festgesetzt wird. Gleichzeitig wird die Baugrenze für die Grundstücke FlNr. 850/3 und /4 Gemarkung Ebersberg so festgelegt, wie sie im Entwurfsstand des Bebauungsplanes vom 26.02.2022 war. 

Die Verwaltung wird beauftragt, den Bebauungsplanentwurf erneut auszulegen und die Stellungnahme der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange einzuholen. Dabei wird bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten Teilen abgegeben werden können. Die Frist für die Stellungnahme wird auf 14 Tage begrenzt.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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5. Windenergie im Landkreis Ebersberg; Steuerungskonzept Windenergie des Regionalen Planungsverbandes München; Stellungnahme der Stadt Ebersberg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.03.2025	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Der TA fasste seinerzeit folgenden einstimmigen Beschluss:

Der Technische Ausschuss hat Kenntnis vom Entwurf des Steuerungskonzeptes Windkraft des RPV München vom 11.03.2024.

1. Der Ausweisung der Vorranggebiete auf dem Gebiet der Stadt Ebersberg wird zugestimmt. 

2. Das Vorranggebiet 06 (Ebersberger Forst) ist soweit zurückzunehmen, dass das Wasserschutzgebiet der Stadt Ebersberg nicht mehr betroffen ist.
   Es dürfen höchstens 5 Windkraftanlagen errichtet werden.  

3. Die Stadt fordert keine Ausschlussgebiete festzusetzen. 

Die Verwaltung wird beauftragt, die vorstehenden Ziffern als Stellungnahme im Verfahren gegenüber dem RPV abzugeben.

Die Stellungnahme der Stadt Ebersberg wurde dem RPV mit Schreiben vom 31.05.2024 übersandt. 

Der RPV München hat nun das Beteiligungsverfahren zur 26. Änderung des Regionalplans München (RP 14) eingeleitet und auf seiner Homepage (https://www.region-muenchen.com/verfahren/beteiligungsverfahren-gemaess-art-16-baylplg-ivm-9-rog) veröffentlicht. Bis 31.03.2025 besteht Gelegenheit zur Stellungnahme. 

In der Sitzung des Planungsausschusses vom 11.09.2024 wurden die vorgetragenen Stellungnahmen beraten und abgewogen. 

Zum Vortrag der Stadt Ebersberg wurde seitens des RPV bzw. des Planungsausschusses wie folgt Stellung genommen:

Die Vorranggebiete im Ebersberger Forst sind im überarbeiteten Entwurf nochmals wesentlich reduziert worden und umfasst nur noch einen deutlich untergeordneten Teil der Forstfläche. Gemäß der höheren Wasserwirtschaftsbehörde (vgl. Stlgn.-Nr. 149) zeigt sich eine Vorranggebietsdarstellung mit dem wasserwirtschaftlichen Belangen im Überlagerungsbereich mit WSG-Zonen IIIB unter Bedingungen und Auflagen grundsätzlich vereinbar. Zu berücksichtigen ist, dass die Regionalplanung nur Flächen für die Windenergienutzung sichert, sie legt weder Zahl noch Standorte für Windenergieanlagen fest. 

Im derzeitigen Entwurf sind keine Ausschlussgebiete für Windenergienutzung vorgesehen. Insofern bleibt die Möglichkeit zur Errichtung einer WEA im Rahmen einer kommunalen Bauleitplanung gewährleistet. (…)

Das Vorranggebiet im Ebersberger Forst (Nr. WE6a) umfasst eine Fläche von ca. 1.390 ha, während es im Vorentwurf noch deutlich größer war. Ein Teil des Vorranggebietes ist zu einem Vorbehaltsgebiet abgestuft worden. 
Gründe für die Verkleinerung des Vorranggebietes waren die Belange des Trinkwasserschutzes. Allerdings ging der RPV auf Forderung der Stadt Ebersberg nicht ein, sämtliche Trinkwasserschutzzonen aus den Wind-Vorrangflächen auszunehmen. 

Laut vorliegendem Entwurf liegt die Zone III b des städtischen Wasserschutzgebietes der Brunnen I und II im Vorranggebiet.

Die gleiche Forderung hat im Übrigen auch der Landkreis Ebersberg erhoben. Auch dieser Forderung wurde seitens des RPV nicht entsprochen. 

Begründet wird dies lt. Abwägungstabelle des Planungsausschusses des RPV wie folgt:

„Hinweise und Forderung werden zur Kenntnis genommen. Die Regio-

nalplanung sichert nur Flächen für die Windenergienutzung, sie legt weder Zahl noch

Standorte für Windenergieanlagen fest. Die vom Kreistag genannten Kriterien fließen

in die Gesamtabwägung ein, sind aber mit Blick auf das überragende öffentliche Inte-

resse am Ausbau der erneuerbaren Energien gemäß § 2 EEG und dem Ziel zum Er-

reichen des regionalen Teilflächenziels gemäß LEP-Ziel 6.2.2 (bis Ende 2027 1,1 %

der Regionsfläche, bis Ende 2032 bayernweit 1,8 % der Landesfläche) nicht einzu-

halten. In dem überarbeiteten Entwurf ist das Vorranggebiet gegenüber der zur Ver-

fügung stehenden Suchfläche bereits massiv reduziert. Es wird Belangen zum Aus-

bau der Trinkwasserversorgung durch den neuen Brunnen als Redundanz der WV

Forst Nord und den Markt Markt Schwaben und der Waldklimastation als Messein-

richtung zur langfristigen Analyse des Waldzustands Rechnung getragen. 

Die Konfliktsituation mit den Belangen der Trinkwasserversorgung wurde im überar-

beiteten Entwurf weitgehend ausgeräumt. Eine Überlagerung der Vorranggebietsflä-

che für Windenergienutzung mit bestehenden Wasserschutzgebieten ist ausschließ-

lich noch im Bereich der Zone III b des Wasserschutzgebietes Brunnen I und II für die

Stadt Ebersberg gegeben. Gemäß der höheren Wasserwirtschaftsbehörde ist dort ei-

ne Windenergienutzung unter Bedingungen und Auflagen grundsätzlich zu vereinbaren.“ 

Im Ergebnis beruft sich der RPV zur Überwindung der wasserwirtschaftlichen Bedenken des Landkreises und der Stadt auf § 2 Satz 1 EEG 2023, wonach die Errichtung und der Betrieb von Anlagen im überragenden öffentlichen Interesse liegt und der öffentlichen Gesundheit und Sicherheit dient. Weiterhin werden die Aussagen der höheren Wasserbehörde herangezogen, wonach Überlagerungen der Vorranggebietsdarstellung Wind mit den wasserwirtschaftlichen Belangen in der Schutzzone III unter Bedingungen und Auflagen grundsätzlich vereinbar seien.
Schließlich wird angeführt, dass mit einer Verkleinerung des Vorranggebietes der erforderliche Flächenbeitrag von 1,8 % der Landesfläche nicht mehr eingehalten werden könne.  

Die Stadt vertritt die Auffassung, dass das Abwägungsergebnis so nicht haltbar ist. Die wasserwirtschaftlichen Belange werden nicht mit dem ihnen zukommenden Gewicht in der Abwägung berücksichtigt. 
Die Stadt fordert daher erneut, dass die Vorranggebiete soweit zurückzunehmen sind, dass keine Überlagerungen mit Wasserschutzgebieten mehr bestehen. 

Seitens der Stadt Ebersberg wird angeführt, dass das das WSG derzeit in der Überprüfung ist und Abweichungen hinsichtlich der künftigen Grenzziehungen zu erwarten sind. Deswegen besteht zum heutigen Stand keine genaue Kenntnis von den Ausmaßen möglicher Überlagerungsflächen des WSG und dem Vorranggebiet Wind. 
Die vorliegenden Gutachten des Büros Crystal Geotechnik vom 10.04.2024 gehen in allen Schutzzonen (I-III) von einer sehr geringen bis geringen Schutzfunktion der Grundwasserüberdeckung aus. Die Empfindlichkeit des Schutzgebietes gegenüber anthropogenen Einträgen ist in diesem Bereich sehr groß.
Gerade aus diesem Grund plädiert auch das WWA Rosenheim für einen gesamte Herausnahme des WSG für Brunnen I und II der Stadt Ebersberg aus dem Vorranggebiet Wind. Dieser Forderung schließt sich die Stadt vollinhaltlich an. 

Die Berufung auf § 2 Satz 1 EEG 2023 greift nach Auffassung der Stadt zu kurz und steht nicht im Einklang mit der Rechtsprechung (vgl. VGH München, Urt. vom 04.07.2024, Az. 22 A 23.40049). 

Nach § 2 Satz 1 EEG 2023 liegen die Errichtung und der Betrieb von Anlagen im überragenden öffentlichen Interesse und dienen der öffentlichen Gesundheit und Sicherheit. Diese gesetzlichen Regelungen sind auch im Rahmen von Planverfahren und Abwägungsprozessen zu beachten. Die Vorschrift ist nach dem VGH (s. o.) so zu verstehen, dass sich bei den nach fachgesetzlichen Regelungen vorzunehmenden Schutzgüterabwägungen ein regelmäßiges Übergewicht der erneuerbaren Energien ergibt. § 2 Satz 2 EEG 2023 führt als Sollvorschrift aber nicht zu einem automatischen oder zwingenden Vorrang erneuerbarer Energien gegenüber anderen Belangen. Nach der Gesetzesbegründung soll das Interesse am Ausbau erneuerbarer Energien im Rahmen von Abwägungsentscheidungen u.a. gegenüber Wasserschutzgebieten nur in Ausnahmefällen überwunden werden können. Öffentliche Interessen können danach den erneuerbaren Energien als wesentlicher Teil des Klimaschutzgebotes nur dann entgegenstehen, wenn sie mit einem dem Art. 20a GG vergleichbaren verfassungsrechtlichen Rang gesetzlich verankert bzw. gesetzlich geschützt sind oder einen gleichwertigen Rang besitzen (BT-Drs. 20/1630, S. 159). Nach aktueller obergerichtlicher Rechtsprechung sind derartige atypische Ausnahmefälle, die das Interesse am Ausbau der erneuerbaren Energien überwinden können, fachlich anhand der besonderen Umstände der jeweiligen Situation zu begründen.

 

Vorliegend ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass Wasser zu den natürlichen Lebensgrundlagen im Sinne von Art. 20a GG gehört (vgl. nur Murswiek in Sachs, GG, 9. Aufl. 2021, Art. 20a Rn. 30); der Trinkwasserschutz genießt mithin einen dem Klimaschutz vergleichbaren verfassungsrechtlichen Rang. Ein atypischer Ausnahmefall vom gesetzlichen Abwägungsvorrang des Interesses am Ausbau erneuerbarer Energien ist damit nach Ansicht der Stadt gegeben. 

Vorliegend kann somit die Ausweisung des Vorranggebietes Wind nicht pauschal auf den gesetzlichen Vorrang der erneuerbaren Energien gestützt werden, da der gleichrangige Belang des Trinkwasserschutzes nicht bzw. zumindest nicht mit dem ihm zukommenden Gewicht berücksichtigt wurde. Die vorliegenden Gutachten sprechen von einer sehr geringen bis geringen Schutzwirkung des Oberbodens und von einer großen Empfindlichkeit gegenüber Einträgen. Diese Umstände werden auch durch die Fachbehörde (WWA Rosenheim) bestätigt. Warum diese Belange in der Abwägung keine Berücksichtigung finden, ist für die Stadt nicht nachvollziehbar. 

Die Stadt hat zumindest erwartet, dass in dieser Fragestellung eine Alternativenprüfung stattfindet, wie sie auch im wasserrechtlichen Verfahren nach § 52 Abs. 1 Satz 2 WHG notwendig wäre. Dabei muss geprüft werden, ob es außerhalb des Wasserschutzgebietes zumutbare Alternativstandorte bzw. Alternativflächen für die Ausweisung von Vorranggebieten gibt, die die Schutzziele der WSG-Verordnung nicht beeinträchtigen. Die Möglichkeit wäre hierzu aufgrund der großen Flächen im Ebersberger Forst eindeutig gegeben.

Die Stadt geht daher davon aus, dass die Abwägungsentscheidung in diesem Teilbereich nicht korrekt vorgenommen wurde, da es einerseits keine ausreichende Alternativenprüfung hinsichtlich der Lage des Vorranggebietes vorgenommen wurde und andererseits die Belange des Trinkwasserschutzes, die sich aus den vorliegenden Gutachten und der fachbehördlichen Stellungnahme ergeben, nicht korrekt gewichtet wurden. 

Mit einer vernünftigen Alternativenprüfung kann auch das Argument des RPV entkräftet werden, dass ohne die bestehende Flächenfestsetzung, einschl. des Bereichs innerhalb der WSG-Zone III, der Flächenbeitrag von 1,8% nicht mehr eingehalten werden könne. Ausweislich der Unterlagen aus der Planungsausschusssitzung beträgt die Gesamtfläche der Vorranggebiete 11.075 ha, was 2,01% der Regionsfläche entspricht. Das gesetzliche Ziel aus dem WinBG ist damit übererfüllt. 

Der Flächenanteil des städtischen WSG der sich mit dem Vorranggebiet überlagert, beträgt 152,43 ha. Würde man diesen Bereich weglassen beträgt die Gesamtfläche noch 10.922,57 ha (= 1,98 % der Regionsfläche) und würde also weiterhin das gesetzlich erforderliche Ziel erfüllen. Bei einer entsprechenden Verschiebung der Flächen im Rahmen einer Alternativenprüfung entstünde kein Flächenverlust. 

Insofern wurde auch hier nach Auffassung der Stadt die Abwägung nicht korrekt vorgenommen. 

Die Stadt sieht insoweit auch eine Ungleichbehandlung, da im Ebersberger Forst anderen WSG vollständig von den Gebietsausweisungen ausgenommen wurden, während das WSG der Stadt Ebersberg mit seiner Schutzzone III B im Vorranggebiet verbleiben soll. Es wäre auch für die Bürgerinnen und Bürger schwer vermittelbar, welche Gründe für eine unterschiedliche Behandlung der Wasserschutzgebiete sprechen sollen.   

Diskussionsverlauf

StR Ried erklärt seine generelle Ablehnung von Windrädern und hofft auf die Erkenntnis, dass Windraddiskussionen irgendwann nicht mehr notwendig sein werden. 

StRin Platzer erkundigte sich nach dem weiteren Vorgehen, sollte die Stellungnahme der Stadt wieder nicht angenommen werden. 
Die Verwaltung erläuterte, dass dann der Klageweg beschritten werden müsste. 

Beschluss

Die Stadt fordert die das Vorranggebiet Nr. WE6a weiter zu verkleinern und die Herausnahme sämtlicher Wasserschutzgebiete inklusive sämtlicher Schutzzonen aus dem Vorranggebiet, so dass diese Flächen von Windenergie freigehalten werden. 

Hilfsweise wird eine vernünftige Alternativenprüfung gefordert, um eine mögliche Verlagerung des Flächenanteils der im WSG der Stadt Ebersberg liegt, zu erreichen. 

Die Begründung der Forderungen ergibt sich aus dem Sachvortrag. 

Im Übrigen nimmt die Stadt Bezug auf Ihre Stellungnahme vom 31.05.2024.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
Download Anlage_3_Erlaeuterungskarte_Windenergie_20241121.pdf

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6. Geplante technische Sicherung eines Bahnüberganges in Neuhausen;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.03.2025	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Es standen zwei Planungsvarianten der DB zur Debatte: 

Die Variante 1 beinhaltet den Neubau einer BÜ-Sicherungsanlage am derzeit nicht gesicherten BÜ km 10,177. Dabei soll die den BÜ kreuzende Straße in Parallellage nördlich der Bahnstrecke bis an die Straße, die zurzeit die Bahnstrecke in Bahn-km 10,401 kreuzt, geführt werden und hier an die vorhandene Straße anbinden. Die BÜ in Bahn-km 10,401, 10,526 und 10,731 werden aufgelassen und zurückgebaut. Zwischen dem BÜ km 10,401 und dem Wirtschaftsweg auf Höhe von BÜ km 10,731 wird ein Wirtschaftsweg hergestellt (Anlage 1).

In der Variante 2 wird der vorhandene, nicht technisch gesicherte BÜ km 10,401 durch den Neubau einer BÜ-Sicherungsanlage ersetzt. Die BÜ km 10,177, 10,526 und 10,731 werden aufgelassen und zurückgebaut. Zur Erreichbarkeit der umliegenden landwirtschaftlichen Nutzflächen werden nördlich der Bahnstrecke, ausgehend vom neuen BÜ, Wirtschaftswege in beide Richtungen hergestellt, die an die bereits bestehenden Wirtschaftswege anbinden (Anlage 2).

Durch die Änderung des Eisenbahnkreuzungsgesetzes entstehen für die Kommunen keine Kosten. Bei Kreuzungen einer Eisenbahn des Bundes mit einer Straße in kommunaler Baulast trägt der Bund die Hälfte, die Eisenbahn des Bundes ein Drittel und das Land, in dem die Kreuzung liegt, ein Sechstel der Kosten.

In den o.g. Sitzungen des Technischen Ausschusses wurden die Planungen dem Stadtrat vorgestellt, es wurde bisher jedoch noch kein Beschluss zu einer bevorzugten Variante gefasst. Die DB RegioNetz Infrastruktur GmbH bittet um Mitteilung, welche Variante weiter beplant werden soll. 

Auf Einladung der Stadt, fand zuletzt am 06.02.2025 eine Anwohnerversammlung im Rathaus statt. Der Sachverhalt wurde durch den Ersten Bürgermeister nochmals ausführlich erläutert. Nach mehreren Vorbesprechungen und Ortsterminen sollte eine Einigung der beteiligten Anwohner auf eine Variante erreicht werden.  

Am Ende der Diskussion einigte man sich auf die Planungsvariante 2.
Es sollten jedoch folgende Bedingungen für die Zustimmung seitens der betroffenen Grundstückseigentümer und Bewohner festgehalten werden:

1. Gesamte Asphaltierung des westlichen Feldweges entlang der Bahnlinie wegen Vermeidung der Staubbelastung für die Ortschaft Neuhausen
   Die DB wird nur die ersten 6 m asphaltieren; hier wäre mit der DB noch zu verhandeln; alternativ müsste die Stadt sich hier kostenmäßig beteiligen;
   man kam überein, dass eine kostengünstige Spritzasphaltdecke ausreichen würde  
   
   
2. Verkauf der Flächen zu einem angemessenen m²-Preis;
   Die Verkaufsverhandlungen für die Sicherungsanlagen der DB führt die DB-AG aus. Die Stadt erwirbt oder tauscht als künftiger Straßenbaulastträger der Ortsstraße die erforderlichen Straßen- und Wegeflächen. 

3. Die Grünfläche zwischen Bahndamm und Feldeinschleifungen dürfen kein Feuchtbiotop werden;

Oben genannten Fläche muss 2x im Jahr gemäht werden;

Dem Pächter müsste rechtzeitig, mindestens ein Jahr im vorher, über einen Baubeginn Bescheid gegeben werden.

Haushaltsrechtliche Auswirkungen:

Die Stadt Ebersberg muss insgesamt ca. 4.009 m² Fläche bei Variante 1 und ca. 5.502 m² Fläche bei Variante 2 von den Eigentümern erwerben, ca. 1.046 m² könnten getauscht werden. Die erforderliche Summe für den jeweiligen Grunderwerb ist in die Haushaltsplanung aufzunehmen. 

Diskussionsverlauf

Beschluss

Regio vorgelegten Planungsvarianten und der Zustimmung der Anwohner Neuhausens für Variante 2. 

Der Technische Ausschuss stimmt der Planungsvariante 2 zu und beauftragt die Verwaltung, der DB RegioNetz Infrastruktur GmbH den Beschluss des Technischen Ausschusses mitzuteilen, damit die Planungsvariante 2 weiter beplant werden kann. 

Die Verwaltung wird beauftragt, den Grunderwerb durchzuführen.

Dem Stadtrat wird empfohlen, die erforderlichen Haushaltsmittel für den Grunderwerb bereitzustellen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
Download Lage-, Maßnahmenplan V1 vom 29.01.2025.pdf
Download Lage-, Maßnahmenplan V2 vom 29.01.2025.pdf

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7. Vollzug des BauGB; Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Bereich des Sanierungsgebietes; hier: FlNr. 714/8, Gemarkung Ebersberg, Rickstraße 1

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.03.2025	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Altstadt“. Damit besteht gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht. 
Im Rahmen der vorliegenden Vorkaufsrechtsanfrage ist daher zu entscheiden, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll, oder ob die Stadt hierauf verzichtet. 

Die Entscheidung, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll, ist nach der Geschäftsordnung des Stadtrates keine Angelegenheit der laufenden Verwaltung, sondern untersteht dem Gremienvorbehalt des Technischen Ausschusses (vgl. § 10 Nr. 2 Buchst. d) i. V. m. §12 und 13 Abs. 2 Nr. 13 der GeschO). 

Das Vorkaufsrecht darf gemäß § 24 Abs. 3 BauGB nur dann ausgeübt werden, wenn das öffentliche Wohl dies rechtfertigt. Entscheidend hierbei sind nach der herr. Rechtsprechung die Sanierungsziele einschließlich der fortentwickelten Sanierungsziele in dem Sanierungsverfahren. 

Nach Ansicht der Verwaltung sind in den vorliegenden Fall keine Sanierungsziele betroffen. 

Derzeit ist das Gebäude gemäß Baugenehmigung vom 05.03.2020 als Wohn- und Geschäftshaus genutzt. Im EG befinden sich Büro- und Seminarräume. Im 1. Und 2. OG befinden sich Wohnungen. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Das Gebäude entstand ursprünglich Anfang der 60iger Jahre. 

Derzeit wird die Sanierungssatzung überarbeitet; hierfür werden neue vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt bzw. die bestehenden Untersuchungen überprüft. Einzig mögliches Sanierungsziel, das eine Rechtfertigung des öffentlichen Wohles darstellen könnte, wäre die „bedarfsgerechte Nachverdichtung“ zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für verschiedene Bevölkerungsgruppen, Verbesserung der Wohnqualität und Wohnumfeldes, Schaffung von flexibleren und individuellen Wohnkonzepten. 
Nachdem in näherer Zukunft durch die Bebauungen in der Friedenseiche VIII, Im Augrund sowie im Bereich der Ringstraße sozialer bzw. bezahlbarer Wohnraum entstehen wird, ist aus Sicht der Verwaltung ein eingreifen an dieser Stelle nicht angezeigt. 
Weiterhin würde ein städtisches Engagement die Finanzierungsfragen sowohl im nächsten Haushaltsplan als auch in der Finanzplanung deutlich verschärfen. 

Aus diesem Grund empfiehlt die Verwaltung, das Vorkaufsrecht in diesem Fall nicht auszuüben.    

Haushaltsrechtliche Auswirkungen:

Ja – für den Fall, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, in Höhe des Kaufpreises einschl. der
        Nebenkosten; 

        Bei Nichtausübung keine Auswirkungen 

Beschluss

Die Stadt übt ihr Vorkaufsrecht in diesem Fall nicht aus. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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8. Vollzug des BauGB; bauliche Entwicklung am östlichen Ortsrand von Oberndorf; mögliche Aufstellung eines Bebauungsplanes östlich und nordöstlich der Schulstraße für die Grundstücke FlNr. 19 (TFl.), 28 (Tfl.) und 59/5 (TFl.), jeweils Gemarkung Oberndorf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.03.2025	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Einer der Eigentümer der betroffenen Grundstücke (FlNr. 19) ist an die Stadt herangetreten, mit der Bitte für sein Gebiet einen Bebauungsplan aufzustellen.

Die Entwicklung an dieser Stelle würde dem TA-Beschluss vom 15.09.2020, TOP 9, öffentlich entsprechen. Seinerzeit wurde auf einen Antrag der CSU/FDP-Fraktion beschlossen, dass der Neubau des Gemeindehauses etwas kleiner als bisher ausfallen möge und dafür der Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück an der Schulstraße zu realisieren wäre.

Der Eigentümer von FlNr. 28 wurde von der Verwaltung befragt, ob er Einwände gegen die Mitüberplanung seines Grundstücks hat. Er stimmt einer Überplanung für die ersten Planungsschritte zu, sieht jedoch den schmalen Grundstücksstreifen nebst Belastung mit der Ortsrandeingrünung kritisch. Eine einreihige Bebauung würde nicht in seinem Interesse liegen. 

Seitens der Stadt wäre nun grundsätzlich zu entscheiden, ob in ggfs. in welcher Weise die Überplanung der Fläche gestaltet werden soll. 

Nachdem die Flächen bereits im Flächennutzungsplan als Bauflächen angelegt sind, bestünde unmittelbar die Möglichkeit ein Bebauungsplanverfahren einzuleiten. 

Zum weiteren Vorgehen wird vorgeschlagen, zunächst einen Grundsatzbeschluss zur baulichen Entwicklung der Fläche zu fassen. Die Verwaltung wird dann ein Planungsbüro suchen und erste Bebauungsvorschläge ausarbeiten lassen, die dem TA wieder zur Beratung und zur Fassung eines Bebauungsplanaufstellungsbeschlusses vorgelegt werden. 

Diskussionsverlauf

StR Schechner stellte fest, dass die Grundstücke im Schulbereich nicht mit überplant werden müssten, da hier bereits eine Regelung bestünde. Die FlNr. 28 möchte er nicht unbedingt bebauen. Diese Fläche könnte evtl. als Schulerweiterungsfläche vorgehalten werden. Auch sollte wegen möglichen Lärmkonflikten hier keine Wohnbebauung vorgesehen werden. 
Der Planumgriff sollte sich auf die städtische Restfläche sowie die FlNr. 19 beschränken. Im Zuge der Planung wäre die Schulstraße aufzuweiten und breiter zu machen. Für die FlNr 19 soll eine Zufahrt von der ehemaligen B 304 errichtet werden. Schließlich regte er ein Gespräch mit den Nachbarn an. 

StR Otter fände einen kleineren Umgriff gut sowie einen Verzicht auf eine eigene Zufahrtsstraße. Es sollte eine moderne städtebauliche Entwicklung mit flächensparendem Bauen angestrebt werden. 

StR Münch bat um eine genaue Festlegung des Umgriffs. 

Die Verwaltung schlug vor, den Umgriff in Verlängerung der Schulstraße südlich dieser Linie zu legen. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
Download Lageplan Oberndorf-Ost.pdf

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9. Vollzug des BauGB; Ortsentwicklung in Neuhausen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.03.2025	ö	beschließend	9

Sachverhalt

• Winterdiesnt; Seit 2005 bietet die Firma Winterdienste für verschiedene Straßenbauämter an. Begonnen wurde mit zwei Fahrzeugen, umfasst dieser Betriebszweig mittlerweile fünf Fahrzeuge, die für das staatliche Bauamt Rosenheim, die Straßenmeisterei Ebersberg sowie für die Stadt Ebersberg im Einsatz sind. 
  
  
• Forstdienstleistungen: 2015 wurde das Angebot um maschinelle Holzaufarbeitung mit Harvester und Rückezug erweitert. Der Fuhrpark in diesem Bereich umfasst zusätzlich zwei Schlepper, zwei PKW sowie verschiedene Anhänger, Anbau- und Kleingeräte. 
  
  
• Lebensmitteltransporte: Ebenfalls seit 20215 führt das Unternehmen Lebensmitteltransporte für einen ortsansässigen Betrieb durch. Hierfür stehen vier Fahrzeuge zur Verfügung. 

Aufgrund des betrieblichen Wachstums und der Ausweitung der Dienstleistungen ist die Kapazität der bestehenden Garage für Wartung, Reparaturen und Inspektionen der Fahrzeuge nicht mehr ausreichend. In Spitzenzeiten müssen Arbeiten auch im Freien durchgeführt werden.

Aus diesen Gründen soll ein Neubau als Erweiterung für das Werkstattgebäude errichtet werden. Die bestehende LKW-Garage soll in eine Werkstatt umgenutzt werden. Weiterhin sollen bislang nicht genehmigte Bestandteile (Kleinteilelager im OG, Öllager im UG und Lagerraum im EG) baurechtlich legalisiert werden. 
Darüber hinaus bedarf es einer baurechtlichen Legalisierung des westlich anschließenden Lagerplatzes, der ebenfalls nur teilweise (ca. 50%) genehmigt ist.  

Der Großteil von Neuhausen liegt im Geltungsbereich einer Außenbereichs-Lückenfüllungs-Satzung. Der Geltungsbereich ist in der beiliegenden Karte dargestellt. 

Im Zuge der Prüfung des Bauantrages fand zusammen mit dem LRA Ebersberg, dem Ersten Bürgermeister und der Stadtverwaltung im Oktober 2024 eine Ortsbesichtigung in Neuhausen statt. Im Ergebnis wurde übereinstimmend festgestellt, dass Neuhauses die Eigenschaft eines Ortsteils besitzt und damit als Innenbereich einzuordnen ist. Baurechtliche Fragestellungen sind demnach nach § 34 BauGB zu beurteilen. 
Durch die Entwicklung zum Ortsteil wird die Außenbereichssatzung obsolet; die Rechtswirkungen der Satzung entfallen kraft Gesetzes. 

Um die gewünschte Betriebserweiterung bauplanungsrechtlich zu ermöglichen besteht aufgrund der festgestellten Ortsteileigenschaft nach übereinstimmender Sichtweise zwischen Landratsamt und Stadtverwaltung die Möglichkeit, entweder für den Bereich des Betriebsgeländes einen Bebauungsplan, anschließend an den Innenbereich von Neuhausen, aufzustellen. Alternativ dazu bestünde die Möglichkeit für den Ortsteil Neuhausen insgesamt einen Bebauungsplan aufzustellen.

 

Der Erlass einer Klarstellungs- und Einbeziehungssatzung nach § 34 Abs. 4 BauGB scheidet wohl aus. Mit der Klarstellungssatzung würden die Grenzen des Innenbereichs festgelegt. Die Art der Nutzung ergibt sich dann aus dem tatsächlich vorhandenen bzw. nach § 34 Abs. 2 BauGB. Die tatsächliche Nutzung in Neuhausen entspricht einem Dorfgebiet gem. § 5 BauNVO.

 
Mit der Einbeziehungssatzung wäre man in der Lage, das Betriebsgelände des Antragstellers in den Innenbereich einbeziehen. Die Frage ist hier allerdings, ob der Betrieb in der gewünschten Form im Rahmen eines dann bestehenden Dorfgebietes von der Art der Nutzung her überhaupt noch zulässig ist, sich also nach der Art der Nutzung noch einfügt.

 
Nach § 5 BauNVO sind in einem Dorfgebiet u. a. nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig. Ob es sich bei dem Betrieb des Antragstellers vorliegend um einen solchen nicht wesentlich störenden Betrieb handelt, ist grundsätzlich im Rahmen einer typisierenden Betrachtung zu prüfen. 

Der Betrieb erreicht bezogen auf den Gebietscharakter aufgrund seiner typischen Nutzungsweise eine Gebietsunverträglichkeit. 

Selbst wenn man von der typisierenden Betrachtung abweicht und die konkreten Verhältnisse des Betriebes zugrunde legt, kommt man zu keinem anderen Ergebnis. Der Betrieb des Antragstellers gehört zu einer Branche, bei der die Bandbreite des möglichen Störungsgrades der üblichen Betriebform vom nicht wesentlich störenden bis zum störenden oder gar bis zum erheblich belästigenden Betrieb reichen kann. 

 

Die Betriebsart des Antragstellers entspricht nach der gewerblichen Baubeschreibung in erster Linie einem Fuhrunternehmen (Holzlogistik, Lebensmitteltransport und Winterdienst). Fraglich ist, ob Fuhrunternehmen dieser Größenordnung noch in einem Dorfgebiet als nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb gem. § 5 Abs. 1 BauNVO zulässig ist. Die Rechtsprechung (BayVGH, Beschl. v. 29.03.2010, 14 ZV 09.2187) geht davon aus, dass schon ein Fuhrunternehmen mit 10 LKW und weiteren Geräten kein nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb im Dorfgebiet ist. So liegt der Fall hier. Laut vorliegenden gewerblicher Baubeschreibung hat der Betrieb 6 Gliederzüge, 3 Sattelzüge und 2 Containerzüge, insgesamt 11 LKW, sowie weitere Gerätschaften wie Schlepper, Forstmaschinen etc. und so dass der vorliegende Betrieb nicht mehr einem Betrieb, der im Dorfgebiet planungsrechtlich zulässig ist, entspricht.

Auch die vorgesehenen Betriebszeiten (Mo-Fr. 03.00 Uhr – 22.00 Uhr, Sa. 7.00 Uhr – 17.00 Uhr für die An- und Abfahrt von LKW und Mo-Fr. 7.00 Uhr – 22.00 Uhr, Sa. 7.00 Uhr – 17.00 Uhr für den Werkstattbereich überschreiten deutlich das Ausmaß eines nicht wesentlich störenden Gewerbebetriebes, der in einem Dorfgebiet bauplanungsrechtlich zulässig wäre.   

Weiterhin müssen die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung der angrenzenden Bereiche entsprechend geprägt sein. Dies ist vorliegend ebenfalls nicht zweifelsfrei gegeben. Die bauliche Prägung aus dem Ortsteil Neuhausen entsprechen einem klassischen Dorfgebiet, wo landwirtschaftliche Wirtschaftsstellen, Wohnhäuser und kleinere Gewerbebetriebe vorzufinden sind. Betriebe in der Größenordnung und Ausprägung des Antragstellers sind in Neuhausen bzw. im angrenzenden Bereich nicht vorhanden. Es lassen sich daher aus dem angrenzenden Bereich keine hinreichenden Zulässigkeitskriterien für die Bestimmung der baulichen Nutzung auf den einzubeziehenden Außenbereichsflächen entnehmen. 

Insgesamt muss daher festgestellt werden, dass die beantragten baulichen Maßnahmen im Rahmen einer Einbeziehungssatzung nicht darstellbar sind. 

Es verbleibt daher nur die Möglichkeit der Regelung über die förmliche Bauleitplanung. Dies bedeutet, dass für die Ortschaft Neuhausen einmal der Flächennutzungsplan geändert werden muss (Darstellung von LW – Landwirtschaft in MD – Dorfgebiet); der Bereich des Antragstellers müsste aufgrund der vorstehenden Ausführungen als GE (Gewerbegebiet) dargestellt werden. Parallel dazu muss für Neuhausen ein Bebauungsplan (evtl. einfacher Bebauungsplan – Festsetzung als MD-Dorfgebiet) sowie ein qualifizierter Bebauungsplan für den Bereich des Holzlogistikunternehmens mit der Festsetzung als Gewerbegebiet aufgestellt werden. 

Die Verwaltung schlägt die vorstehende Vorgehensweise vor. Für die Änderung des Flächennutzungsplanes soll ein Empfehlungsbeschluss für den Stadtrat gefasst werden. Daneben wäre ein Aufstellungsbeschluss für die beiden Bebauungspläne zu fassen, allerdings mit dem Vorbehalt des Einleitungsbeschlusses für die Änderung des Flächennutzungsplanes durch den Stadtrat. 
 

Hinweis: in der Sache steht die Beurteilung der Regierung von Oberbayern, Landesplanung und Städtebau noch aus.   

Diskussionsverlauf

StR Friedrichs empfahl den Bauwerber nach seinen Bedürfnissen zu befragen. Er erkundigte sich nach der geplanten Verkehrsführung für das Unternehmen. 
Erster Bürgermeister Proske teilte mit, dass hier keine Änderung vorgesehen sei. Eine neue Straßenführung wurde im TA bereits behandelt und wurde nicht weiterverfolgt. 

StR Schechner regte an, zunächst die Kosten für einen Bebauungsplan zu ermitteln und dann die Kostenübernahme zu klären. 

Nachdem keine Wortmeldungen zu diesem Tagesordnungspunkt vorlagen, fasste Erster Bürgermeister das Ergebnis zusammen, dass zum einen die Kosten für die Bauleitplanung zunächst zu ermitteln sind und dann ein Gespräch mit den Anliegern geführt werden soll. 

Weiterhin wäre ein Empfehlungsbeschluss für den Stadtrat zur Änderung des Flächennutzungsplanes zu fassen. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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10. Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.03.2025	ö	informativ	10

Sachverhalt

Die Abbrucharbeiten der Gebäude in der Eberhardstraße 16 beginnen lt. Eigentümer Mitte April. Der Durchgang zur Eberhardstraße kann folglich spätestens zum Schuljahresbeginn im September 2025 wieder freigegeben werden.  

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11. Wünsche und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.03.2025	ö	informativ	11

Sachverhalt

StR Friedrichs erkundigte sich nach dem Stand der Kommunalen Wärmeplanung. Die Verwaltung wies hier auf die letzte Behandlung im AK Energiewende 2030 hin. Voraussichtlich soll eine Behandlung in der nächsten TA-Sitzung erfolgen. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0