Das Beherbergungskonzept liefert mit den Zielen für die künftige Entwicklung und den städtebaulichen Begründungen auf Stadtteilebene eine Empfehlung für ein Prüfraster sowie der Ausweisung von Eignungsstandorten. Dieses bildet die erforderliche Argumentationsgrundlage, um eine Begründung in der Bauleitplanung zu erleichtern. Durch eine bewusste Steuerung von Hotelentwicklungen aber auch der Umwidmung zu privaten Ferienunterkünften möchte die Stadt Füssen aus städtebaulicher Sicht zu einer heterogenen, vielfältigen Stadtstruktur beitragen. Dies berücksichtigt eine verträgliche Art und Anzahl der einzelnen Beherbergungsnutzungen, auch auf Ebene der einzelnen Stadtteile. Einer „Überhitzung“ des Beherbergungsmarktes wird dadurch entgegengewirkt. Darüber hinaus wird erwartet, dass allein durch den Beschluss des geplanten Beherbergungskonzeptes und den regelmäßigen Verweis bei allgemeinen und informellen Anfragen, die Nachfrage an ungeeigneten Standorten zurückgehen wird.
Wie wird ein solches Beherbergungskonzept erstellt:
Neben einer detaillierten Analyse und Fachkonzeption spielt die Sensibilisierung und fachliche Information der politischen Entscheider eine wichtige Rolle. Bei der Genehmigung von Nutzungen handelt es sich häufig um ein auch emotional diskutiertes Thema, das jedoch grundsätzlich einer sachlich aufbereiten Basis bedarf, da ein mitunter gewünschter vollständiger Ausschluss von Beherbergungsnutzungen nicht möglich und im Sinne der Freizeitwirtschaft auch nicht sinnvoll ist. Vielmehr müssen städtebauliche Gründe identifiziert werden, anhand derer die Eignung von Standorten objektiv geprüft und bewertet werden kann. Die Erarbeitung eines solchen Konzeptes beinhaltet daher die Durchführung eines begleitenden Arbeitskreises sowie Expertengespräche mit den Akteuren vor Ort.
Schritte und Inhalt eines „Beherbergungskonzeptes“
Grundlagen und Rahmenbedingungen
- Ausgangssituation (Anlass, Novelle BauGB/ BauNVO 2017, Zunahme von privaten Zimmervermietungen, Flächenknappheit, Wohnungsnot usw.…)
- Rahmenbedingungen (Situation Wohnungsmarkt und Gewerbeflächen, Entwicklungsziele der Stadt, vorhandene, insbesondere touristische Entwicklungskonzepte…), Trends (Wachstumsmarkt, Tourismus, Ausdifferenzierung der Nachfrage, Wachstum in spezialisierten Teilmärkten, Fachkräftemangel, Zunahme privater Angebote…)
- Ziel: Flächenkonkurrenzen abbilden
- Planungsrechtliche Steuerungsmöglichkeiten (Zweckentfremdungsverbote, städtebauliche Entwicklungskonzepte…)
Beherbergungsstandort Füssen
- Bestandsaufnahme Angebot:
- Auswertung von Online-Quellen (AirBnB, Wimdu und 9Flats, Fewo-Direkt, Booking…
- Abgleich mit Daten von Füssen Tourismus und Marketing und weiteren städtischen Quellen
- baurechtliche Genehmigungen zum Abgleich (Hinweis: Es gibt eine Dunkelziffer an Angeboten, gerade im Bereich der privaten Ferienwohnungen, deren Zahl modellierbar ist, jedoch in diesem Fall nicht räumlich verortet werden kann (keine Bewerbung). Die Erfahrungswerte zeigen allerdings, dass hierdurch keine zusätzlichen Orte der städtebaulichen Agglomeration identifiziert werden)
- Abgleich des Angebotes mit einer Befahrung vor Ort, hierbei erfolgt zugleich die Einschätzung des städtebaulichen Kontextes sowie die GIS-Kartierung
- Qualitativer Abgleich der erhobenen Angebotssituation durch 10 bis 15 Expertengespräche auf Angebot und Nachfrageseite; auch als Gruppentermine und Telefoninterviews möglich (Ziel: alle Betriebsarten abbilden)
- Einteilung auf Basis DEHOGA in Anlehnung an die internationale Terminologienorm DIN EN ISO 18513 (Tourismus-Dienstleistungen – Hotels und andere Arten touristischer Unterkünfte – Terminologie) und die deutsche Touristische Informationsnorm (TIN) des Deutschen Tourismusverbandes (DTV)
Bewertung Lage und Verteilung:
- tabellarische Bewertung der einzelnen Angebote (Merkmale: Typ, Adresse) auf Basis der festgelegten städtebaulichen Kriterien, Zuordnung von vorhandenen B-Plänen und Auswertung relevanter Festsetzungen
- Erstellung von GIS-Karten auf Stadtteilebene (Gebietstypen nach FNP, Satzungen der Stadt Füssen, vorhandene Beherbergungsnutzungen, ggf. Bereiche mit vorhandenem Ausschluss)
- Nutzungsstruktur: Darstellung der Nutzungsstruktur durch gesamtstädtische Karten (Bildung von Schwerpunktbereichen) und Abbildungen und textliche Beschreibung
- Darstellung der Nachfrageentwicklung:
- Auswertung vorhandener Daten: Stadt, städtische Gesellschaften, statistisches Landesamt
- Qualitativer Abgleich der Nachfragesituation im Rahmen der bereits benannten Expertengespräche
- Darstellung der Entwicklung bei anhaltender Entwicklung (Trendfortschreibung) sowie unter Berücksichtigung ggf. vorhandener Prognosen, Trendannahmen der Deutschen Zentrale für Tourismus e.V. und Angaben aus den Expertengesprächen (Ziel: Konsequenzen und Optionen aufzeigen)
Situationsanalyse Status Quo
- Gegenüberstellung von Angebot und Nachfragesituation
- Qualitative Einstufung zur Situation in Teilmärkten auch vor dem Hintergrund aktueller Trends
- Einarbeitung der Ergebnisse der Diskussion aus der Zwischenpräsentation
Konzept zur strategischen Ansiedlung von Beherbergungsbetrieben
Ziele
- Entwicklung eines strategischen Konzepts zum Umgang mit Beherbergungsnutzungen in Form von Leitlinien für die künftige Entwicklung
Bedarfe
- Qualitative Darstellung der zu erwartenden künftigen Bedarfe und Auswirkungen auf das räumliche Flächenangebot
- Welche Arten und Größen von Beherbergungsbetrieben sind für welche Standorte in Füssen geeignet?
- Welche Größe von Beherbergungsbetrieben ist zu empfehlen?
- Welche städtebaulichen Belange werden durch eine unverhältnismäßige Ansiedlung von Beherbergungsbetrieben eingeschränkt?
Handlungs- und Umsetzungskonzept
- Definition von städtebaulichen Kriterien für die Beurteilung der Zulässigkeit
- städtebauliches Prüfraster für den Umgang mit Genehmigungsanträgen
- Gebietsbezogene Handlungs-Empfehlungen (Bereiche in denen Betriebe, zugelassen, ausgeschlossen oder ausnahmsweise zugelassen werden sollten, differenziert nach Art und - wo sinnvoll begründbar - Klassifizierung): Aufbereitung auf Ebene der Stadtteile (unter besonderer Beachtung Bad Faulenbach), bei Bedarf räumliche Vertiefung. Darstellung der Empfehlungen in Form von Text und Karten
Der Stadtrat wird um Beratung und Entscheidung gebeten, ob ein solches Beherbergungskonzept als wichtiger Baustein der künftigen Steuerung der Beherbergungsnutzung realisiert werden soll. Wenn ja, würde die Verwaltung dazu entsprechende Angebote einholen und die Finanzierung klären.
