Nach der aktuellen Rechtsprechung ist die Erhebung der Zweitwohnungsteuer nur noch auf der Grundlage der Nettokaltmiete möglich. Für Wohnungen, die im Eigentum der Steuerpflichtigen stehen, ist eine ortsübliche Miete zu schätzen. Zur Ermittlung der rechtssicheren ortsüblichen Vergleichsmieten ist deshalb ein Mietspiegel notwendig.
Der Stadtrat hat daher in seiner Sitzung am 28.01.2020 die Satzung zur Durchführung einer repräsentativen Befragung zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Füssen (Mietspiegelsatzung) beschlossen. An der Erstellung eines Mietspiegels beteiligten sich anschließend auch die Umlandgemeinden Lechbruck, Nesselwang, Pfronten, Schwangau, sowie die VG Roßhaupten und die VG Seeg; die Federführung übernahm das Füssener Steueramt.
Der Mietspiegel wurde auf Grundlage einer Befragung aller Vermieter bzw. Mieter der teilnehmenden Kommunen erstellt, dazu wurden Ende Juli knapp 7.700 Fragebogen verschickt, davon allein an Füssener Vermieter bzw. Mieter fast 3.200. Die Teilnahme an der Befragung war dabei – bundesweit erstmalig – verpflichtend. Dies sorgte – insbesondere wichtig für die kleineren beteiligten Kommunten – für einen sehr positiven Rücklauf von 70% (bzw. Füssen 74%).
Gegen 14 Vermieter mit einem größeren Wohnungsbestand, die der Auskunftspflicht nicht nachgekommen sind, wurden seitens der Stadt Füssen bereits Bußgeldverfahren nach § 5 der Mietspiegelsatzung eingeleitet.
In die Wertung kamen aus den insgesamt 4.691 Datensätzen gem. § 558 Abs. 2 BGB alle Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden, der Betrachtungszeitraum war erst im Dezember 2019 von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Nicht einbezogen dürfen geförderte Wohnung mit einer Mietpreisbindung werden, so dass am Ende 2.185 verwertbare Datensätze übrig blieben.
Die ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Hamburg hat daraus den nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten qualifizierten Mietspiegel für Füssen erarbeitet.
Dieser wurde dem Arbeitskreis Mietspiegel (Kommunen, Haus- u. Grundbesitzerverein Füssen, Mietervereine Kempten und Kaufbeuren, mehrere Hausverwalter) am 02.11.2020 vorgestellt. Da Haus- und Grundbesitzerverein sowie die beiden Mietervereine bei der Vorstellung der Ergebnisse nicht vertreten sein konnten, wurden sie um schriftliche Stellungnahmen gebeten. Diese lagen zur Sitzungsladung noch nicht vor.
Die Ergebnispräsentation der ALP GmbH mit der entsprechenden Mietspiegeltabelle für Füssen (S. 16 der Präsentation) liegt dieser Vorlage bei.
Über alle Größen- und Baujahresklassen hinweg liegt die Durchschnittsmiete in Füssen demnach bei 7,28 EUR/m². Die günstigsten Wohnungen liegen dabei in der Größenklasse bis 60 m² und einem Baujahr vor 1948 bei einer Miete ab 4,40 EUR/m². Erwartungsgemäß am teuersten sind mittelgroße Wohnungen (60-90 m²) mit einem Baujahr ab 2010 bis 2020; hier beträgt die Miete bis zu 10,24 EUR/m².
Zu berücksichtigen ist, dass der Mietspiegel nur eingeschränkt bei Neuvermietungen (maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sonst liegt eine Mietüberhöhung nach § 5 WiStG vor) und nicht bei Erstbezug im Neubau gilt.
Gemäß § 8 der Mietspiegelsatzung sind die Ergebnisse unter Beachtung des Statistik-geheimnisses öffentlich zugänglich zu machen. Hierzu wird derzeit noch eine Mietspiegelbroschüre erstellt (Entwurf liegt als Anlage bei), die dann im Internet kostenfrei zur Verfügung gestellt wird.
Der qualifizierte Mietspiegel gilt gem. § 558d Abs. 2 Satz 3 BGB für vier Jahre und ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dies ist durch eine Fortschreibung anhand des Verbraucherpreisindex möglich.
