In der Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses (PBUV) am 15.09.2020 wurde erstmalig über den Bauantrag zur Nutzungsänderung beraten.
Eine Erteilung des kommunalen Einvernehmens nach § 36 Abs. 1 BauGB wurde einstimmig nicht beschlossen. Neben grundsätzlichen Bedenken hinsichtlich der Änderung wurde auf den nicht erbrachten Nachweis der Stellplätze Bezug genommen.
Anhand von älteren Fotos wurde im Rahmen des ursprünglichen Baugenehmigungsverfahrens bereits dargelegt, dass in dem Gebäude offensichtlich schon früher eine Beherbergungsnutzung vorhanden war. Pläne oder Genehmigungen dazu sind aber nicht vorhanden.
Für die zwölf Pensionszimmer sind lt. Satzung acht Stellplätze erforderlich (Nr. 6.3 der Anlage 1 zur Satzung). Hiervon hätten drei Stellplätze vor dem Gebäude und fünf Stellplätze in der Tiefgarage nachgewiesen werden sollen. Die Tiefgarage liegt auf dem nördlich benachbarten Grundstück Fl.Nr. 3076/1, wo von denselben Eigentümern zwei Mehrfamilienhäuser errichtet wurden. Von den dort ursprünglich genehmigten 14 Wohnungen wurde für sechs eine Nutzungsänderung in Ferienwohnungen genehmigt. Für die fünf TG-Stellplätze für den geplanten Pensionsbetrieb wäre aufgrund der Lage auf einem anderen Grundstück eine dingliche Sicherung notwendig gewesen (Grunddienstbarkeit, sowie beschränkt persönliche Dienstbarkeit für den Freistaat Bayern). Zum Zeitpunkt der Beratung lag diese nicht vor. Aus Sicht der Verwaltung wäre zusätzlich eine Beschreibung vorzulegen gewesen, aus der sich die Auffindbarkeit und Benutzbarkeit nachvollziehen hätte lassen können.
Der Antrag wurde nach der Beschlussausfertigung mit Schreiben vom 01.10.2020 mit der Mitteilung über die Nichterteilung des Einvernehmens an das Landratsamt Ostallgäu (LRA) weitergeleitet.
Mit Schreiben vom 21.10.2020 legte das LRA den Antrag der Stadt Füssen erneut vor, da lt. Mitteilung die Verweigerung des Einvernehmens nicht ausreichend rechtlich begründet sei. Das Vorhaben sei nach § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig (Lage in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet. Wie weiter begründet wurde sei die notwendige Ausnahme nach § 4 Abs. 3 BauNVO nicht zu versagen, sondern es liegen weder städtebauliche Gründe entgegen und das Ermessen sein auf Null reduziert. Es wurde Gelegenheit geboten, neu zu entscheiden und angedroht, das Einvernehmen bei weiterer Nichterteilung zu ersetzen.
Mit Beschluss des PBUV vom 17.11.2020 wurde das kommunale Einvernehmen in bauplanungsrechtlicher Hinsicht einstimmig erteilt, nicht aber zu einer Abweichung von der Stellplatzsatzung. Die o. a. rechtliche Sicherung lag nach wie vor nicht vor. Die Rücksendung an das LRA erfolgte mit Schreiben vom 30.11.2020.
Nach Aktenlage teilte der Bauherr mit Schreiben vom 28.11.2020 dem LRA mit, dass die Eintragung der Dienstbarkeiten problemlos möglich ist, da es sich bei beiden Grundstücken um dieselben Eigentümer handelt. Es wurde jedoch gebeten, dies als Auflage im Bescheid zu regeln, damit im Fall einer Ablehnung unnötige Kosten vermieden werden. Die Auffindbarkeit wurde näher beschrieben (Beschilderung, Planaushang, Schlüsselsystem).
Mit Schreiben vom 17.01.2021 (Eingang bei der Stadt Füssen am 04.02.2021) teilte der Planer der Bauherren mit, dass der Stellplatznachweis nun über sieben (statt vormals drei) oberirdische Stellplätze und nur noch einen Stellplatz in der TG erbracht werden soll. Nachdem diese Lösung gegenüber der Erstfassung hinsichtlich der Lage der Stellplätze eine erhebliche Verschlechterung darstellte wurde dem LRA mit Schreiben vom 01.03.2021 mitgeteilt, dass zu dieser noch weiter von der Stellplatzsatzung abweichenden Lösung ein Einvernehmen nicht erteilt wird.
Mit Schreiben vom 06.04.2021 legte das LRA den Vorgang erneut an die Stadt Füssen vor. Es wird mitgeteilt, dass die Pensionsnutzung im Dachgeschoß nicht weiter verfolgt werde und das DG stattdessen als Wohnung genutzt werden solle. Die Bettenzahl in der Pension reduziere sich auf 11 Betten. Es sollen nun sechs oberirdische Stellplätze nachgewiesen werden. Es sei das Einvernehmen zu erteilen und die erforderlichen Abweichungen von der Stellplatzsatzung seien ebenfalls zuzulassen. Bei den beiden Mehrfamilienhäusern seien ebenfalls Abweichungen von der Stellplatzsatzung zugelassen worden, weshalb ein Bezugsfall bestehe und Bedenken gegen die Verkehrssicherheit bestehen lt. LRA nicht.
Es wurde Frist gesetzt, das Einvernehmen bis zum 21.05.2021 zu erteilen, anderenfalls folge die Ersetzung.
Vor der Sitzung am 04.05.2021 wurde dem Bauherren empfohlen, die ursprüngliche und bessere Lösung mit der Mehrzahl der Stellplätze in der TG weiterzuverfolgen.
Der PBUV stellte die Entscheidung bei der Beratung am 04.05.2021 zurück. Eine Besichtigung vor Ort wurde für notwendig erachtet. Die Notwendigkeit der räumlichen Anordnung von sechs Stellplätzen ohne ausreichenden Abstand und senkrecht zur Weidachstraße wurde aufgrund der unbebauten Teilfläche auf der Westseite des Grundstücks in Frage gestellt. Zudem bestanden Zweifel an der genehmigungskonformen Ausführung der Außenanlagen bei den beiden Mehrfamilienhäusern.
Stellungnahme:
Eine Abweichung von der Stellplatzsatzung ist nicht erforderlich. Es kann ein Nachweis von fünf Stellplätzen in der benachbarten Tiefgarage erfolgen. Dies belegt der auf den 30.11.2020 datierte, jedoch wohl seitens des LRAes durchgestrichene Plan. Die Nachreichung der Dienstbarkeit kann durch zwangsgeldbewehrte Auflage sichergestellt werden. Soweit (maximal drei) oberirdische Stellplätze vor dem Haus nachgewiesen werden sollen, ist zunächst festzuhalten, dass diese in den bisherigen Plänen nur jeweils als „Bestand“ bezeichnet wurden; es ist in Zweifel zu stellen, dass sie bislang schon Gegenstand einer Genehmigung waren. In jedem Fall ist sogar ein vollständiger Nachweis der oberirdischen Stellplätze in satzungskonformer Weise möglich, da der westliche Grundstücksteil groß genug für eine solche Lösung ist. Damit entfällt eine evtl. Berechtigung des LRAes, eine Abweichung entgegen der Zulassung durch die Stadt Füssen zu genehmigen. Sollte dies doch erfolgen wäre in Betracht zu ziehen, Klage gegen die Genehmigung einzureichen.
