Der Stadtrat der Stadt Füssen nahm am 27.07.2021 einstimmig das von der CIMA Management und Beratung GmbH erarbeitete Beherbergungskonzept zur Kenntnis und billigte dieses vollinhaltlich. Es bildet für künftige Beherbergungsnutzungen die informelle Planung im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB und dort die Erarbeitungs-, Konkretisierungs- und Begründungsgrundlage (städtebauliche Rechtfertigung) für die Bauleitplanung. Es wurde die Empfehlung formuliert, die Einleitung von Bauleitplanverfahren vor dem Hintergrund möglicher Eingriffe in bestehendes Planungsrecht und dem Verwaltungsaufwand anlassbezogen vorzunehmen (S. 121, Pkt. 5.2.2).
Der Stadtrat nahm am 25.01.2022 Kenntnis von dem von der Verwaltung vorgelegten Umsetzungsvorschlag und beschloss, diesen der weiteren Bearbeitung zugrunde zu legen.
Der Bebauungsplan Hopfen am See Nr. 3 – Enzensberg Mitte ist hierbei hinsichtlich der Einleitung eines Bauleitplanverfahrens in die Prioritätsstufe 1 eingestuft (großes Gebiet, viele Wohnhäuser, hoher Nachfragedruck zur Umnutzung in Ferienwohnungen).
Der Stadtrat beschloss in seiner Sitzung am 22.03.2022 den Bebauungsplan im unten dargestellten Geltungsbereich im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB zu ändern (Aufstellungsbeschluss).
Ziel ist die Flächen für die Ansiedlung oder Beibehaltung dauergenutzter Wohnungen zu sichern, Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind deshalb auszuschließen.
Aus der Beratung ergaben sich folgende Punkte zur Prüfung und weiteren Entscheidung:
Gegenstand der zweiten Änderung ist (nur) die Neuregelung über die Art der baulichen Nutzung und dies beschränkt auf die Bereiche der allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2. Alle übrigen Festsetzungen bleiben unverändert. Dies soll die baldmögliche Umsetzung der aus dem Beherbergungskonzepts folgenden Ziele innerhalb des Geltungszeitraumes der Veränderungssperre gewährleisten. Damit verbleibt auch das Sondergebiet mit seinen Regelungen unverändert im Bebauungsplan.
Vorschlag: Weiterverfolgung in dieser Form
- Ausschluss von nichtstörenden Gewerbebetrieben statt von Betrieben des Beherbergungsgewerbes; Infragestellung der Anlagen nach § 4 Abs. 3 Nr. 6 BauNVO
Zunächst besteht bei Bebauungsplänen die Besonderheit, dass für ihre auch spätere Anwendung die Fassung der BauNVO (Baunutzungsverordnung) anzuwenden ist, die beim Satzungsbeschluss gegolten hat. Der Bebauungsplan wurde am 22.10.1977 rechtsverbindlich; der Satzungsbeschluss erfolgte am 11.11.1976. Damit ist hier die BauNVO 1968 anzuwenden (siehe auch Präambel und Verfahrensvermerke).
Baunutzungsverordnung 1968 – Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 26.11.1968 und unter Bezugnahme auf die Fassung von 1962:
Im Bebauungsplan bisheriger Fassung ist die Art der baulichen Nutzung wie folgt geregelt:
Lesefassung:
Ausschluss der Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 6 BauNVO
Die Regelung ist aufgrund des Bezugs zur BauNVO in der Fassung von 1968 korrekt. Schwierigkeiten in der Praxis sind nicht bekannt, weshalb hier kein Änderungsbedarf besteht.
Einstufung von Ferienwohnungen
Der Begriff findet sich mit ausdrücklicher Regelung erst in der Neufassung der BauNVO 2021 in § 13 a. Hintergrund dieser Neuregelung war, dass die Behandlung von Ferienwohnungen oder Ferienappartements in den verschiedenen Baugebietstypen zuvor in den früheren Fassungen der BauNVO längere Zeit streitig gewesen war. Tatsächlich wurde zum früheren Recht stellenweise die Auffassung vertreten, Ferienwohnungen seien (sonstige) nicht störende Gewerbebetriebe. Die demgegenüber tendenziell wohl vorherrschende Meinung in der Rechtsprechung und in Kommentaren vertrat aber die Auffassung, dass Ferienwohnungen als Betriebe des Beherbergungsgewerbes anzusehen waren (so BVerwG Beschl. v. 27.11.1987 – 4 B 230 und 231.87; Quelle: König/Roeser/Stock/Stock, 5. Aufl. 2022, Kommentar zu § 13a BauNVO, Rn. 4).
Hierauf basierte der Entwurf zur Sitzung am 22.02.2022.
Aufgrund dieser tendenziell vorherrschenden Einstufung kann nicht empfohlen werden, wie andiskutiert die Betriebe des Beherbergungsgewerbes bei den ausnahmsweise zulässigen Nutzungen zu belassen – zumal das Landratsamt Ostallgäu die bisher insoweit nur ausnahmsweise zulässigen Ferienwohnungen in allen beantragten Fällen auch unter Ersetzung des verweigerten kommunalen Einvernehmens zugelassen hat!
Um der o. g. nicht vollständig einheitlichen Auslegungsweise aus dem Weg zu gehen, kann der Entwurf zur zweiten Änderung um den Ausschluss der sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebe ergänzt werden. Allerdings erfasst in diesen Fall der Ausschluss auch andere nicht störende Betriebsformen (z. B. Büro, kleinere Dienstleistungsbetriebe oder kleinere Ladengeschäftsnutzungen, Warenautomaten). Hierbei zu beachten ist, dass die Ausschlüsse eine städtebauliche Rechtfertigung haben müssen (Sicherung der Dauerwohnnutzung) und nicht den Gebietscharakter WA in Richtung eines WR (reines Wohngebiet) verändern dürfen.
Vorschlag: Die sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebe bleiben wie bisher bei den ausnahmsweise zulässigen Nutzungen. Sollte sich anlässlich eines Bauantragsverfahrens ergeben, dass das LRA OAL als Baugenehmigungsbehörde doch der Auffassung folgen sollte, eine Ferienwohnungsnutzung als nicht störenden Gewerbebetrieb einzustufen, kann dies noch im Rahmen der Anhörung zum Anlass genommen werden, diese im Rahmen eines zusätzlichen Änderungsverfahren nachträglich auszuschließen.
Anregung gemäß Schreiben vom 08.03.2022
Inhalt: Änderung der südwestlichen Grünfläche (Privateigentum) und Überplanung mit Wohnnutzung.
Vorschlag: Im laufenden Verfahren nicht berücksichtigen, sondern ggf. eigenes Verfahren.
Begründung:
- Im gültigen Bebauungsplan ist der Bereich festgesetzt als Fläche, die von der Bebauung freizuhalten ist und weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden kann.
- Der Flächennutzungsplan stellt den Bereich als Fläche für die Landwirtschaft mit besonderer ökologischer und orts- und landschaftsgestalterischer Bedeutung dar. Der Bebauungsplan wäre damit nicht mehr aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, womit dieser ebenfalls geändert werden müsste.
- Eine Änderung dieser Art bedarf weitergehender städtebaulicher Überlegungen hinsichtlich der Verträglichkeit, Prüfungen und Regelungen z. B. durch einen städtebaulichen Vertrag.
- Es wäre zudem absehbar, dass dies Begehrlichkeiten zur Erweiterung auch an anderen Stellen hervorrufen könnte.
- Ausweitungen dieser Art würden die Beauftragung eines Planungsbüros voraussetzen und
- mit erheblichen Verzögerungen des Ablaufes wäre zu rechnen.
