Nach der aktuellen Rechtsprechung ist die Erhebung der Zweitwohnungsteuer nur noch auf der Grundlage der Nettokaltmiete möglich. Für Wohnungen, die im Eigentum der Steuerpflichtigen stehen, ist eine ortsübliche Miete zu schätzen. Zur Ermittlung der rechtssicheren ortsüblichen Vergleichsmieten ist ein Mietspiegel notwendig geworden, weshalb in 2020 ein qualifizierter Mietspiegel für die Stadt Füssen und die umliegenden Gemeinden erstellt wurde, der zum 01.12.2020 in Kraft trat.
Dieser wurde auf Grundlage einer Befragung aller Vermieter bzw. Mieter der teilnehmenden Kommunen erstellt, dazu wurden Ende Juli 2020 knapp 7.700 Fragebogen verschickt, davon allein an Füssener Vermieter bzw. Mieter fast 3.200.
Die ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Hamburg hat daraus den nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten qualifizierten Mietspiegel für Füssen erarbeitet. Der qualifizierte Mietspiegel gilt gem. § 558d Abs. 2 Satz 3 BGB für vier Jahre und ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen, da ansonsten die „Qualifizierung“ verloren geht. Für die Fortschreibung gibt es zwei Möglichkeiten. Zum einen lassen sich Mietspiegel mit dem allgemeinen Verbraucherpreisindex fortschreiben, zum anderen können Mietspiegel mittels einer neu erhobenen Stichprobe fortgeschrieben werden. Die Stadt Füssen und die teilnehmenden, umliegenden Gemeinden entschieden sich für die weniger aufwendigere und kostengünstigere Indexfortschreibung und gaben diese der Firma ALP in Auftrag.
Der Mietspiegel 2022 wurde nun gemäß § 558d BGB auf Grundlage der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland von Juli 2020 bis Juli 2022 fortgeschrieben. Dies ergab eine Erhöhung der Werte des Mietspiegels 2020 um 11,6 %. Die ausgewiesenen Werte der Mietspiegeltabelle wurden mit dieser Steigerungsrate multipliziert und zu den bisherigen Werten hinzugerechnet.
Über alle Größen- und Baujahresklassen hinweg liegt die Durchschnittsmiete in Füssen demnach bei 8,12 EUR/m². Die günstigsten Wohnungen liegen dabei in der Größenklasse bis 60 m² und einem Baujahr vor 1948 bei einer Miete ab 4,91 EUR/m². Erwartungsgemäß am teuersten sind mittelgroße Wohnungen (60-90 m²) mit einem Baujahr ab 2010 bis 2020; hier beträgt die Miete bis zu 11,43 EUR/m².
Zu berücksichtigen ist, dass der Mietspiegel nur eingeschränkt bei Neuvermietungen (maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sonst liegt eine Mietüberhöhung nach § 5 WiStG vor) und nicht bei Erstbezug im Neubau gilt.
Gemäß § 8 der Mietspiegelsatzung sind die Ergebnisse unter Beachtung des Statistik-geheimnisses öffentlich zugänglich zu machen. Hierzu wird derzeit noch eine Mietspiegelbroschüre erstellt (Entwurf liegt als Anlage bei). Diese wird wieder im Internet kostenfrei zur Verfügung gestellt.
Im Jahr 2024 hat dann wieder die umfangreiche Detailerhebung im Rahmen der Befragung der Mieter und Vermieter zu erfolgen.
