Anlass:
Der Bayerische Landtag hat am 10. Dezember 2024 das Erste Modernisierungsgesetz Bayern (LT-Drs.19/3023; GVBl 2024 S. 605) und das Zweite Modernisierungsgesetz Bayern (LT-Drs. 19/3617; GVBl 2024 S. 619) beschlossen. Die im Ersten Modernisierungsgesetz in § 12 und im Zweiten Modernisierungsgesetz vorgesehenen Änderungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO) sind am 1. Januar 2025 in Kraft getreten. Die Änderungen in den §§ 11 und 13 des Ersten Moderni-sierungsgesetzes, die das gemeindliche Satzungsrecht betreffen, treten am 1. Oktober 2025 in Kraft.
Änderungen mit Inkrafttreten am 1. Oktober 2025:
Im gemeindlichen Satzungsrecht findet mit Inkrafttreten der Änderungen der §§ 11, 13 des Ersten Modernisierungsgesetzes am 1. Oktober 2025 ein Systemwechsel statt. Stellplatz- und Spielplatzpflicht werden kommunalisiert, Freiflächengestaltungs- und Grünordnungssatzungen treten außer Kraft und können künftig nicht mehr erlassen werden.
Hinsichtlich der festgelegten Anzahl der Stellplätze gilt eine Obergrenze, die sich aus dem ebenso überarbeiteten Anhang zur Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) ergibt. Bestehende Stellplatzsatzungen gelten nach Art. 83 Abs. 5 Satz 2 n.F. fort, wenn sie die in der Anlage zur GaStellV festgelegten Höchstzahlen nicht überschreiten oder sie Bestandteil eines Bebauungsplans (Art. 81 Abs. 2) sind. Im Übrigen treten bestehende Stellplatzsatzungen mit Ablauf des 30. September 2025 außer Kraft (Art. 83 Abs. 5 Satz 3 n.F.).
Auch eine Spielplatzpflicht besteht nur noch, wenn die Gemeinde dies durch Satzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 n.F. anordnet. Die Stadt Füssen hat bereits eine Spielplatzsatzung erlassen. Diese muss aber ebenfalls geändert werden (separates Verfahren).
In welchen Fällen gelten vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung am 01.10.2025 bestehende Stellplatzsatzungen fort?
- Die bestehende Stellplatzsatzung überschreitet die in der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) festgelegten Höchstzahlen nicht, Art. 83 Abs. 5 Satz 2 Alt. 1 n.F. BayBO. Der Wortlaut macht deutlich, dass es für die Fortgeltung dieser Satzungen als Ganzes ausschließlich auf die Einhaltung der Höchstzahlen ankommt. Somit bleiben in diesen Fällen auch solche Regelungen bestehen, die auf Grundlage der neuen Ermächtigungsgrundlage so nicht mehr getroffen werden könnten. Dies betrifft insbesondere Regelungen zur Beschaffenheit von Stellplätzen, die nach der neuen Ermächtigungsgrundlage nicht mehr getroffen werden können.
- Die Stellplatzsatzung ist Bestandteil eines Bebauungsplans, der bis zum 30.09.2025 in Kraft getreten ist, Art. 83 Abs. 5 Satz 2 Alt. 2 n.F. BayBO. Dies gilt unabhängig davon, ob die Stellplatzzahlen den Vorgaben der neuen Anlage zur GaStellV entsprechen oder nicht. In Fällen, in denen der Bebauungsplan einen Verweis auf das Stellplatzrecht der BayBO enthält, gilt Folgendes: Über einen statischen Verweis bleiben die zum Zeitpunkt des Erlasses der Satzung maßgeblichen, ggf. auch höheren Stellplatzzahlen, in Kraft. Ein dynamischer Verweis führt dazu, dass die aktuellen Stellplatzzahlen der Anlage zur GaStellV gelten. Welche Art des Verweises vorliegt, muss im konkreten Einzelfall geklärt werden.
- Alle anderen Satzungen, insbesondere solche, in denen ganz oder teilweise höhere Stellplatzzahlen als in der neuen Anlage zur GaStellV angeordnet wurden, treten mit Ablauf des 30.09.2025 außer Kraft.
Welchen Inhalt kann eine Stellplatzsatzung nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung haben?
- Regelung, bei welcher baulichen Maßnahme eine Stellplatzpflicht gelten soll: Bei der Errichtung von Anlagen und/oder bei der Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen (ausgenommen Nutzungsänderungen und Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken sowie Aufstockungen von Wohngebäuden), Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 a), b) n.F. BayBO.
- Stellplatzzahlen: Entweder werden keine eigenen Stellplatzzahlen festgelegt (dann Geltung der Stellplatzzahlen der Anlage zur GaStellV), oder es wird ganz oder teilweise von den in der Anlage zur GaStellV enthaltenen Stellplatzzahlen nach unten abgewichen, Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 c) n.F. BayBO. Die Festsetzung höherer Stellplatzzahlen ist nicht mehr möglich.
- Art und Weise des Stellplatznachweises: Nachweis der Stellplätze auf dem Baugrundstück oder auf einem in der Nähe gelegenen Baugrundstück oder Stellplatzablöse, ggf. mit Wahlrecht des Bauherrn, Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 c) n.F. BayBO.
- Mit selbstbindender Wirkung Fälle, in denen eine Stellplatzablöse möglich oder sogar verbindlich vorgesehen ist, sowie die Höhe der Ablösebeträge, Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 c) n.F. BayBO. Bei der Festlegung der Höhe des Ablösebetrages ist die Gemeinde nicht frei. Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 c) BayBO zieht auch hier eine Obergrenze bei den tatsächlichen Kosten für die Herstellung des entsprechenden Stellplatzes. Eine Unterschreitung ist selbstverständlich möglich.
- Festlegung bestimmter Geltungsbereiche innerhalb des Gemeindegebiets. Örtliche Unterschiede wurden bisher über die als Rahmen festgesetzten Werte in der Satzung bestimmt.
Können in einer Stellplatzsatzung nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung noch Regelungen zur Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Zuwegung der Stellplätze getroffen werden?
- Regelungen zur Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Zuwegung von Stellplätzen sind nicht mehr möglich.
- Die detaillierte Regelung der Größe eines Stellplatzes ist aus Sicht des Gesetzgebers nicht erforderlich. Ein Stellplatz muss bereits sachlogisch so ausgestaltet sein, dass er Platz für ein handelsübliches Kfz bietet.
- Hinsichtlich Regelungen zur verkehrssicheren Zuwegung für Kfz-Stellplätze ist bereits fraglich, ob solche Regelungen von der bisherigen Rechtsgrundlage erfasst werden. In der Zukunft sind sie jedenfalls nicht mehr zulässig. Entsprechende Einschränkungen zur Zuwegung können sich aus anderen Rechtsgebieten (z.B. dem Straßenrecht oder dem Bauplanungsrecht) ergeben.
- Ein Anteil barrierefreier Stellplätze kann in einer Stellplatzsatzung künftig nicht mehr geregelt werden. Derartige Regelungen sind auch von der bisherigen Rechtsgrundlage nicht erfasst. Soweit eine Stellplatzpflicht festgelegt wird, ergibt sich das Erfordernis barrierefreier Stellplätze aus Art. 48 Abs. 2 Satz 4 BayBO und wird konkretisiert durch Anlage A 4.2/2 der Bayerischen Technischen Baubestimmungen (BayTB). Der Anteil barrierefreier Stellplätze kann sich auch aus Sonderbauverordnungen ergeben (z.B. VStättV, BayVkV).
Können bei Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken im Sinne von Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO weiterhin (zusätzliche) Stellplätze gefordert werden?
- Rechtslage ab 1. Oktober 2025: Nein. Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b) BayBO in der Fassung ab 01.10.2025 lässt eine solche Regelung nicht zu. Zudem gilt Art. 81 Abs. 5 BayBO, wonach örtliche Bauvorschriften, und damit auch Stellplatzsatzungen, dem Dachgeschossausbau nicht entgegenstehen.
- Übergangszeit bis 1. Oktober 2025: Eine durch Satzung modifizierte Stellplatzpflicht gilt aufgrund der bereits in Kraft getretenen Regelung des Art. 81 Abs. 5 BayBO für Dachgeschossausbauten bereits jetzt nicht mehr. Die gesetzliche Stellplatzpflicht nach Art. 47 BayBO i.V.m. der Anlage zur GaStellV wäre zwar grundsätzlich noch anwendbar. Aufgrund der zum 01.10.2025 in Kraft tretenden Änderung (s.o.) ist jedoch von einem Nachweis im Rahmen eines bauaufsichtlichen Einschreitens bzw. von der Forderung eines Antrags auf isolierte Abweichung abzusehen.
Was kann für Stellplätze nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO geregelt werden?
- Stellplätze sind bauliche Anlagen, an die daher über Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO gestalterische Anforderungen gestellt werden können. Es war und ist auch künftig über diese Ermächtigungsgrundlage aber nicht möglich, detaillierte Vorgaben zur Bepflanzung, Begrünung usw. von Stellplätzen vorzusehen. Dies war auch nach der bisherigen Rechtslage nur gestützt auf Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO in der bis 30.09.2025 geltenden Fassung möglich. Unter Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO fällt explizit nur die Begrünung von Gebäuden. Stellplätze sind aber keine Gebäude. Es ist nicht Sinn und Zweck der Anpassung der Ermächtigungsgrundlage des Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO, dass künftig die Begrünung von anderen baulichen Anlagen als Gebäuden auf Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO gestützt werden kann.
Kann die Gemeinde in ihrer Satzung den in der Anlage zur GaStellV festgelegten prozentualen Anteil von Besucherparkplätzen anpassen?
- Die GaStellV setzt die für die Bauordnung entscheidenden Stellplatzzahlen im Sinne einer Obergrenze fest. Solange diese Obergrenze eingehalten wird, kann der in der Anlage zur GaStellV festgelegte prozentuale Anteil von Besucherparkplätzen in einer Stellplatzsatzung angepasst werden.
Sind Verrechnungsmöglichkeiten zwischen Stellplätzen und Fahrradstellplätzen oder eine Reduzierung der Stellplatzpflicht bei Vorhandensein eines Mobilitätskonzepts möglich?
- Von den in der Anlage zur GaStellV festgelegten Obergrenzen der Stellplatzzahlen darf qua Satzung nach unten abgewichen werden. Vor diesem Hintergrund ist es möglich, in einer Satzung eine geringere Zahl von Stellplätzen vorzusehen und dies mit Verrechnungsmöglichkeiten mit Fahrradstellplätzen oder einem Mobilitätskonzept zu kombinieren.
In der Praxis haben sich in Füssen bislang keine tragfähigen Mobilitätskonzepte entwickelt. In der Regel werden hier Bauträgerlösungen erforderlich werden und die Dauerhaftigkeit der Lösung ist sicherzustellen. Aus Sicht der Verwaltung kommen solche Lösungen nur in Betracht wenn dies z. B. bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen über städtebauliche Verträge näher geregelt wird. Ohne dies wird bei einer Aufgabe des Konzepts nicht mit einer bauaufsichtlichen Durchsetzung zu rechnen sein.
Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr
Fragen und Antworten zur Änderung im gemeindlichen Satzungsrecht durch die Änderung der BayBO - Erstes Modernisierungsgesetz Bayern (LT-Drs: 19/3023), Stand: 20.02.2025
Entwurf der neuen Stellplatzsatzung (siehe Anlage)
- Sie berücksichtigt den Bezug auf die Bedarfszahlen der GaStellV des Freistaates Bayern. Unter dieser Prämisse können bisher in der Praxis bewährte Regelungen in der Satzung erhalten bleiben, auch wenn sie sonst ab dem 01.10.2025 nicht mehr zulässig wären, wenn es noch keine Satzung gäbe. Die Bedarfszahlen sind für viele Nutzungen geringer als die bisher festgesetzten Zahlen (siehe Anlage mit Vergleich).
- Aus den Bedarfszahlen der bisherigen Satzung können übernommen werden, da die Obergrenzen der GaStellV trotzdem eingehalten werden:
- 1 Stellplatz je Wohnung bei Wohnungen bis zu 30 qm Wohnfläche
- Freischank- und Außenbewirtungsflächen 1 Stellplatz je 20 qm (bisher 15 – 30 qm)
- Besucherstellplätze bei Wohnungen wie bisher grundsätzlich 30 %, sowie bei Wohnanlagen mit mehr als 20 Wohnungen 25% des Gesamtbedarfs
- Entgegen der bisherigen Fassung bestehen derzeit keine Rahmenwerte mehr, die örtliche Differenzierungen zuließen. Bisher wurden für den Altstadtbereich die geringsten Rahmenwerte angesetzt. Damit wurde der verbesserten Anbindung an den ÖPNV, den reduzierten räumlichen Nachweismöglichkeiten und dem städtebaulichen Interesse der Fortentwicklung von Nutzungen Rechnung getragen. Um dies aufzugreifen und die Aufgabe von Rahmenwerten zu kompensieren wurde entsprechend dem Satzungsmuster in § 4 Abs. 1 des Entwurfes eine Ermäßigung um 50 % aufgenommen. Dieser Wert kann auch anders – z. B. geringer – angesetzt werden. Die Anlage 1 ist bezogen auf den räumlich verdichtet bebauten Altstadtbereich und die Schwangauer- und Tiroler Straße im Bereich der Altstadt bzw. des ausgewiesenen Sanierungsgebietes.
- Soweit schon bisher keine Rechtsgrundlage für eine Regelung in der Satzung vorhanden war (z. B. lt. Rechtsprechung beim Stauraum vor der Garage) wurde dies in beigefügte Hinweise übernommen.
Anlagen im Ratsinformationssystem:
- Gegenüberstellung Bedarfszahlen
- Mustersatzung
- Satzungsentwurf
- Anlage für die neue Satzung (BayGVBl Nr. 24/2024)
