Die Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1441/2 stellen einen Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes „Starnberger Weg“ für Ihr Grundstück. Der Antrag wird mit Nachverdichtung und Innenentwicklung begründet, ohne zusätzliche Flächen im Außenbereich zu beanspruchen. Zudem wurde ein Plan mit einem Baufenster von 13m x 7 m entlang der Weßlinger Straße sowie einer eingezeichneten Fläche für Stellplätze direkt angrenzend zur Straße eingereicht. Das Baufenster soll dabei in einem Abstand von nur rund 2 Metern zur Weßlinger Straße errichtet werden. Das Grundstück hat eine Fläche von 578 m². Die Antragsunterlagen sind als Anlage der Beschlussvorlage beigefügt.
Der Bebauungsplan „Starnberger Weg“ wurde in der Fassung 1977 rechtwirksam und im Jahr 1986 überarbeitet und hier insbesondere hinsichtlich der Dichte der Bebauung (Erhöhung der GFZ) angepasst. Das Plangebiet ist relativ groß gefasst und befindet sich zwischen Starnberger Weg, Römerstraße und Weßlinger Straße. Es bestehen 11. Teiländerungen des Bebauungsplans „Starnberger Weg“.
Die Teiländerungen beinhalten Änderungen des gesamten Plangebietes sowie einzelner Bereiche mit u.a. Bauraumänderungen. Bei den Änderungen handelte es sich jedoch bis auf die 11. Änderung um keine Baurechtsmehrung.
Städtebaulich betrachtet kann die 11. Änderung des Bebauungsplans nicht als Bezugsfall für den jetzt gestellten Antrag für Fl.Nr. 1441/2, Gemarkung Gilching herangezogen werden. Bei dem zusätzlichen Bauraum der in der 11. Teiländerung geschaffen wurde, handelt es sich um ein sog. Hinterliegergrundstück, welches städtebaulich nicht in Erscheinung tritt. Anders ist dies bei dem Grundstück Fl.Nr. 1441/2, Gemarkung Gilching zu sehen, in welchem das Haus von zwei Straßenseiten städtebaulich in Erscheinung treten und in einem aktuellen Gartenteil nur in 2rund 2 Metern Entfernung zur Straße errichtet werden würde. Hier gibt es keinerlei städtebaulichen Bezugsfall. Zudem ist die Grundstücksfläche der 11. Teiländerung mit einer Gesamtgröße von 756 m² wesentlich größer (ca. 180 m² mehr). Der jetzige Antrag würde eine erhebliche Verdichtung bedeuten.
Auch wenn es sich um eine bereits bebaute Fläche der Innenentwicklung handelt, kann aus Sicht der Verwaltung nicht beliebig viel nachverdichtet werden. Mit der Überarbeitung des Bebauungsplanes im Jahr 1986 wurde bereits ein höheres Baurecht geschaffen. Das Landratsamt Starnberg sieht den Bebauungsplan „Starnberger Weg“ hinsichtlich der Festsetzung der GFZ in Teilbereichen des Bebauungsplanes bereits als obsolet an.
Daher wird gerade das Baufenster (Baugrenze) als überbaubare Grundstücksfläche als sehr wichtiges städtebauliches Steuerungsinstrument der Gemeinde für den Bebauungsplan angesehen.
Wenn eine weitere Verdichtung des Gebietes gewünscht ist, müsste der gesamte Bebauungsplan „Starnberger Weg“ auf mögliche Nachverdichtungen geprüft werden. Eine Änderung des Bebauungsplanes, welche nur dieses Grundstück betrifft und nicht durch städtebaulichen Gründe oder Planungsfehler begründet werden kann, gilt es zu vermeiden. Hier spricht die Rechtsprechung ansonsten von einer sog. Gefälligkeitsplanung/Briefmarkenänderung, welche ohne hinreichende städtebauliche Begründung rechtswidrig wäre. Der jetzige Antrag wäre aus Sicht der Verwaltung nicht begründbar.
Alternativ zu einer Gesamtüberarbeitung des Bebauungsplans, wo mit einem Zeitfaktor von mehreren Jahren zu rechnen wäre, gäbe es zwei weitere Möglichkeiten: Der Bebauungsplan bleibt unberührt (keine Änderung, keine Überarbeitung), alternativ eine Aufhebung des Bebauungsplanes „Starnberger Weg“.
Bei einer Aufhebung des Bebauungsplanes wären Bauvorhaben künftig nach § 34 BauGB (Innenentwicklung) zu beurteilen (vgl. große Bereiche der sog. Waldkolonie). Hier wäre eine Nachverdichtung aufgrund der Bebauungen in der näheren Umgebung möglich. Erfahrungsgemäß hat sich über die letzten Jahre gezeigt, dass sich Gebiete im Innenbereich sehr stark nachverdichten, was u.a. der hohen Nachfrage und den Grundstückspreisen geschuldet ist.
