Bauherr: Peter Unser
Bauort: Bergheimstraße 4, Grundstück Fl. Nr. 382/10 (Grundstücksgröße = 1.106 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 36 i. d. F. vom 25.09.1999; §34 BauGB; Ortsgestaltungssatzung und Garagen – und Stellplatzsatzung
Gegenständliches Baugrundstück war bereits Beratungsgegenstand in der öffentlichen Bauausschusssitzung am 09.10.2017 im Rahmen einer Bauvoranfrage. Der Bauausschuss hat zu den damals gestellten Fragen einer möglichen Bebauung mit 8:2 Stimmen das Einvernehmen nicht in Aussicht gestellt.
Vorbemerkung:
Die Kernschwierigkeit einer künftigen Grundstücksbebauung ist der Bebauungsplan Nr. B 36 aus 1999. Dieser setzt im fraglichen Planbereich ein Mischgebiet und zwei räumlich getrennte Bauräume fest. Die Gebietsartfestsetzung Mischgebiet rührt daher, dass der B 36 im nördlichen Baubereich ursprünglich ein Sondergebiet für Alten- und Pflegeheim festgesetzt hatte – welches aber mit dem neuen Bebauungsplan Nr. 50 (Haus der Begegnung / Mehrgenerationenwohnen – Wohnen allgemein) überplant worden ist. Damit ist im Prinzip das südlich festgesetzte Mischgebiet – z.B. aus Gründen des Immissionsschutzes - nicht mehr zwingend erforderlich.
Der ortsplanerische Wille zur Realisierung eines Mischgebietes ist in der vorhandenen Baureihe entlang der Oberhachinger Straße bis heute nicht umgesetzt worden. Es befinden sich vor Ort in der Bestandsbebauung ausschließlich wohngenutzte Gebäude.
Auch die getrennten Bauräume stellen im Prinzip die Eigentümer bei künftigen baulichen Entwicklungen ihrer Grundstücke entlang der Oberhachinger Straße wohl vor Probleme.
Die Bauverwaltung war dazu mit dem Bauwerber im Landratsamt München am 18.04.2018 zu einem Beratungstermin. Es gibt im Ergebnis mehrere Möglichkeiten, die wir wie folgt darstellen:
- Planung eines Wohnhauses mit mehreren Wohneinheiten mit geringer Bauraumüberschreitung nach Süden (dieser Antrag liegt vor…) mit Garagen und Stellplätzen im Süden – das wäre der Wunsch des Bauherrn / und wäre mit Befreiungen wegen Nichteinhaltung des Bauraumes auch nach Ansicht des Landratsamtes München städtebaulich gerechtfertigt/vertretbar.
- Realisierung eines bebauungsplankonformen Vorhabens (also südliche Gewerbeeinheit als Riegelbebauung in E+D-Bebauung – und im nördlichen Baubereich zulässige Wohnbebauung in E + 1 + D-Bebauung) – wird vom Bauwerber nicht favorisiert / wäre auch das einzige und erste Vorhaben in diesem Bereich dieser Art.
- Änderung des Bebauungsplanes / wird vom Bauwerber ebenfalls nicht favorisiert, da bekanntermaßen so ein Verfahren langwierig ist.
Soweit einleitend die planungsrechtlichen Parameter und die damit verbundenen Erfordernisse.
Nun zum beantragten Vorbescheid selbst:
Mit Schreiben vom 20.04.2018 (liegt anbei) stellt der Antragsteller die Planerfordernisse noch einmal dar.
Im Prinzip soll in Form von zwei Alternativen das Planungsrecht zum bebauten Grundstück an der Bergheimstraße 4 abgefragt werden. Die bestehende Bungalowbebauung soll abgebrochen und durch einen Neubau – wie folgt – ersetzt werden.
Planvariante A)
Frage:
Kann die Anordnung und Höhenentwicklung des Einzelgebäudes und der Garagen sowie der Setzung von Stellplätzen und Zufahrt planungsrechtlich zugelassen werden?
Antwort:
In der ersten (und auch weitergehenden) Alternative handelt es sich um ein Gebäude mit vier vertikal getrennten Einheiten in E + I + D-Bebauung. Das Dachgeschoss mit Satteldach weist eine Neigung von 30° auf und ist kein Vollgeschoss. Das Maß der baulichen Nutzung (insbes. die Geschossflächenzahl, da hier zwei Vollgeschosse geplant werden) ist gut eingehalten.
Die Anordnung des Einzelgebäudes (24,99m lang und 9,00m breit) orientiert sich an der nördlichen Baugrenze des nördlichen Bauraumes und überschreitet die südliche Baugrenze im Mittel mit 1,80m (bzw. ca. 17,10qm).
Im südlichen Bauraum sollen lediglich Nebenanlagen – hier in Form von 2 Doppelgaragen sowie vier Stellplätzen - zur Ausführung kommen. Der Bauraum wird in diesem Bereich bei weitem nicht ausgeschöpft.
Nachdem der nördliche Bauraum geringfügig um 1,80m (im Mittel) überschritten wird, dagegen der südliche Bauraum noch großzügige Kompensationsflächen aufweist, sollte hier einer Befreiung wegen Nichteinhaltung des nördlichen Bauraumes zugestimmt werden.
Die Höhenentwicklung von geplant 8,60m (zulässig im MI 10,00m) entspricht dem Bebauungsplan Nr. B 36 und ist nicht zu beanstanden. Die geplante Zufahrt und die Situierung der Garagen und Stellplätze sind planungsrechtlich einwandfrei.
Planvariante B)
Frage:
Kann die Anordnung und Höhenentwicklung des Einzelgebäudes und der Garagen sowie der Setzung von Stellplätzen und Zufahrt planungsrechtlich zugelassen werden?
Antwort:
In der zweiten Alternative handelt es sich um ein Gebäude mit vier vertikal getrennten Einheiten in E + D-Bebauung. Das Dachgeschoss mit Satteldach weist eine Neigung von 30° auf und ist kein Vollgeschoss. Das Maß der baulichen Nutzung (hier nun die Grundflächenzahl, da hier im Erdgeschoss eine größere Grundfläche geplant wird) ist gut eingehalten.
Die Anordnung des Einzelgebäudes (24,99m lang und 12,00m breit) orientiert sich an der nördlichen Baugrenze des nördlichen Bauraumes und überschreitet die südliche Baugrenze im Mittel mit 1,0 0m (bzw. ca. 12,00qm).
Im südlichen Bauraum sollen lediglich Nebenanlagen – hier in Form von 2 Doppelgaragen sowie vier Stellplätzen - zur Ausführung kommen. Der Bauraum wird in diesem Bereich bei weitem nicht ausgeschöpft.
Nachdem der nördliche Bauraum geringfügig um 1,00m (im Mittel) überschritten wird, dagegen der südliche Bauraum noch großzügige Kompensationsflächen aufweist, sollte hier einer Befreiung wegen Nichteinhaltung des nördlichen Bauraumes zugestimmt werden.
Die Höhenentwicklung von geplant 6,98m (zulässig im MI 10,00m) entspricht dem Bebauungsplan Nr. B 36 und ist nicht zu beanstanden. Die geplante Zufahrt und die Situierung der Garagen und Stellplätze sind planungsrechtlich einwandfrei.
Beide Planvarianten wären mit einer Befreiung wegen Nichteinhaltung des Bauraumes (Überschreitung der südlichen Baugrenze) zulässig und genehmigungsfähig.
