Bauherr: Cinema Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH, Bavariafilmplatz 7, 82031 Grünwald
Bauort: Bavariafilmplatz 7, Grundstück Fl.Nr. 623
Planbereich: Qualifizierter Bebauungsplan Nr. B 30
Mit vorliegendem Bauantrag soll im Zentrum des Bavaria Filmgeländes die Bestandsbebauung beseitigt und durch ein neues Bürogebäude „B 100“ (ist das Synonym für Bavaria 100 Jahre) für Mediennutzer ersetzt werden.
Das neue Bürogebäude mit Innenhof ist mit drei Vollgeschossen mit künftig 230 Büroarbeitsplätzen geplant und verfügt über 3.024m² Grundfläche sowie einer Firsthöhe von 581mü.NN (exakt nach Bebauungsplan B 30 so festgesetzt, entspricht einer Gebäudehöhe von ca. 12m). Im Bereich der notwendigen Aufzugsüberfahrt ergibt sich in einem untergeordneten Teilbereich/Dach eine Überschreitung der Firsthöhe von 3,17m – wofür der Bauherr eine Befreiung beantragt hat – dieser sollte stattgegeben werden.
Der geplante Neubau überschreitet die im Bebauungsplan festgesetzte Baugrenze in Nord-Süd-Richtung um ca. 7,00 m und in Ost-West-Richtung um ca. 6,50 m. Die festgesetzten Baugrenzen wurden zum Zeitpunkt der Erstellung des Bebauungsplanes entlang der Außenfronten bestehender Gebäude gezogen – Abstandsflächen werden durch die Überschreitung nicht tangiert – die zulässige Gesamtkubatur auf dem Filmgelände wird eingehalten. Einer Befreiung wegen Nichteinhaltung der festgesetzten Baugrenzen – wie vor beschrieben – sollte zugestimmt werden.
Weiterhin weicht das geplante Vorhaben von der Textfestsetzung Nr. 9 „Private Verkehrs- und Lagerflächen im Sondergebiet“ ab. Die Tiefgaragenabfahrt soll nicht eingehaust werden.
Begründung: Eine komplette Einhausung der TG-Abfahrt schränkt eine ausreichende natürliche Belichtung der angrenzenden Nutzfläche ein. Es ist vorgesehen die Abfahrt in den Teilen zu überdachen, in den des niveaugleich mit der Geländeoberkante möglich ist. Weiter wird die Abfahrt beheizt ausgeführt um sie von Schnee und Eis freizuhalten, die dafür notwendige Energie wird – soweit möglich - regenerativ erzeugt. Die Funktionsfähigkeit der Rampenheizung wird von der Gebäudeleittechnik überwacht.
Eine entsprechende Befreiung hierfür sollte ebenfalls befürwortet werden.
Wie üblich werden die erforderlichen Stellplätze bei Vorhaben im Bavaria Filmgelände fortgeschrieben – so werden hier durch das neue Bürogebäude insgesamt 107 Stellplätze erforderlich – nachgewiesen werden insgesamt 117 Stellplätze (58 Stellplätze in einer TG, 41 oberirdische Stellplätze und weitere 18 o.i. Stellplätze auf einer externen/nordwestlichen Parkplatzfläche (Bereich B) – der Stellplatznachweis ist somit in Ordnung und nicht zu beanstanden.
Nachbarunterschriften sind entbehrlich, da sich das Vorhaben auf die Nachbarn nicht auswirkt.
Der vorgelegte Baumbestands- und Freiflächengestaltungsplan kann ohne Einwände akzeptiert werden. Es werden zwar die nach der Baumschutzverordnung geschützten Bäume Nrn. 16, 17, 18, 19 und 20 zur Fällung beantragt, weil diese im Bauraum des künftigen Bürogebäudes stehen – dafür werden aber sieben Bäume (Stadt-Linde und Purpur-Esche) neu gepflanzt. Zusätzlich sollen im Innenhof Gleditschien sowie im Eingangsbereich ein Gingkobaum zur Ausführung kommen.
Die Stellungnahme des gemeindlichen Umweltamtes lautet wie folgt:
Die sieben zu erhaltenden Bäume müssen unbedingt vor Abbruch des Altbestandes mit einem ortsfesten Baumschutzzaun gesichert werden.
Die Nachpflanzungen sind vom Stammumfang zu klein gewählt – hier sollte auf alle Fälle StU 20-25cm beauflagt werden.
Als Ersatzpflanzung viermal die Baumart Esche/Fraxinus zu wählen ist nicht sinnvoll. Hier sollte aufgrund des Eschentriebsterbens eine andere Baumart gewählt werden.
Insgesamt ist das Bauvorhaben im Zentrum des Filmgeländes ein architektonisches klares Gebäude und schafft an dieser Stelle eine neue Mitte. Auf die Betriebsbeschreibung vom 18.05.2018 wird hingewiesen – desgleichen auf den Stellplatznachweis.
