Die Antragsteller möchten auf dem Grundstück Flur-Nr. 1599/2 und einem Teilgrundstück der Flur-Nr. 1599 ein Einfamilienhaus mit den Maßen 11,25 m x 7,85 m und einer von der Straße aus gerechneten Firsthöhe von 9,60 m errichten. Mit Hilfe eines Vorbescheids soll vorab die planungsrechtliche Zulässigkeit geprüft werden.
Frage:
Ist das Bauvorhaben an der vorgesehenen Stelle genehmigungsfähig?
Das Grundstück liegt innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB in einem Gebiet ohne Bebauungsplan. Das Bauvorhaben ist planungsrechtlich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der Bebauung in die nähere Umgebung einfügt. Die Eigenart der näheren Umgebung ist gemäß Flächennutzungsplan ein Reines Wohngebiet.
Das Grundstück liegt im Landschaftsschutzgebiet „Egartenlandschaft um Miesbach“. Zudem grenzt das Grundstück nach Norden hin an den Außenbereich an, so dass die Frage zu klären ist, inwieweit der Neubau noch dem Innenbereich zuzuordnen ist. Die Verwaltung sieht das Bauvorhaben als dem Innenbereich zuzuordnen an, da die nordöstliche Gebäudekante des westlich angrenzenden Gebäudes um ca. 5 Meter nördlicher liegt als der Neubau und schlägt als Beurteilungslinie die in beiliegendem Lageplan lila eingezeichnete Linie vor.
Die Grundfläche von 88,31 m² entspricht der Grundfläche der umgebenden Bebauung.
Frage:
Fügt sich die geplante Höhenentwicklung des Gebäudes nach § 34 ein und ist demnach genehmigungsfähig?
Das Haus ist dreigeschossig mit Keller, Erdgeschoss und Obergeschoss, wobei der Kniestock des Obergeschosses 2,20 m beträgt. Die Wandhöhe variiert je nach Lage von 5,33 m – 7,13 m, die Firsthöhe von der Straße aus beträgt 9,60 m.
In der näheren Umgebung finden sich Wandhöhen von 4,50 m – 6,60 m sowie Firsthöhen von 6,50 m – 9,20 m. Ca. 80 Meter westlich befindet sich ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit einer Wandhöhe von 7,05 m und einer Firsthöhe von 9,84 m.
Das Grundstück steigt von der südlich gelegenen Straße nach Norden hin an sowie von Westen nach Osten, im Mittel um ca. 2 Meter. Dadurch ist der Keller nach Süden hin mit ca. 1,80 m sichtbar – dies ist auch beim westlichen Nachbarhaus der Fall.
Die Firsthöhe des geplanten Neubaus liegt bei 740,06 üNN, die Firsthöhe von Haus Nr. 10 a bei 738,39 üNN und die Firsthöhe von Haus Nr. 12 bei 739,59 üNN. Dabei wäre nach dem vorgelegten Planentwurf die Kellerbodenplatte unterhalb des Straßenniveaus, was bei Regenfällen – wie aus der Vergangenheit ersichtlich – zu erheblichen Problemen führen kann. Aus Sicht der Verwaltung ist der Wunsch der Bauherren, die Kellerbodenplatte zumindest auf Straßenniveau oder etwas höher zu setzen nachvollziehbar, so dass bei einer Änderung der Höhenlage der Bodenplatte um 25 – 50 cm die Firsthöhe des Neubaus bei ca. 740,56 üNN liegen würde.
Unmittelbar nördlich des Neubaus steigt das Gelände an, so dass eine Sichtbeeinträchtigung von Nachbarn o.ä. durch die Höhenlage und das höhere Gebäude an sich nicht gegeben ist.
Frage:
Ist der geplante Geländeverlauf so genehmigungsfähig?
Der Neubau passt sich gemäß den Vermessungsdaten dem natürlichen Geländeverlauf von Süden nach Norden hin weitgehend an.
Antworten:
Planungsrechtlich stehen dem geplanten Vorhaben hinsichtlich der Größe, Höhe und Lage des Gebäudes keine Bedenken entgegen.
