Mit Schreiben vom 25.11.2022, eingegangen bei der Stadt Heilsbronn am 30.11.2022 (s. Anlage) beantragt die Fa. Schmidt Wohnbau GmbH die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für das Grundstück FlNr. 350, Gemarkung Heilsbronn (Lageplan s. Anlage) im Bereich der Neuendettelsauer Straße.
Hintergrund
Für das betreffende Grundstück und das im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellte Bauvorhaben wurden bereits mehrere Bauvoranfragen und zuletzt ein Bauantrag für die Errichtung von 4 Mehrfamilienhäusern samt Tiefgarage eingereicht. Das gemeindliche Einvernehmen zum letzten Bauantrag wurde in der Sitzung des Bau-, Umwelt- und Klimaausschusses am 11.05.2022 erteilt. Zu einer Tektur der Planung wurde in der Sitzung des Bau-, Umwelt- und Klimaausschusses am 21.09.2022 das gemeindliche Einvernehmen verweigert, da zwischenzeitlich ein Schreiben des Landratsamtes Ansbach v. 15.09.2022 vorliegt, in dem ausgeführt wird, dass das Landratsamt Ansbach (Untere Bauaufsichtsbehörde) das Vorhaben nicht für genehmigungsfähig erachtet. Das Schreiben wurde zur Sitzung am 21.09.2022 den Ausschussmitgliedern zur Verfügung gestellt.
Nachdem für das betreffende Grundstück weit überwiegend eine baurechtliche Außenbereichslage nach § 35 BauGB angenommen wird, beabsichtigt das Landratsamt Ansbach, eine Baugenehmigung zu versagen. Selbst im Falle einer Innenbereichslage wäre das Vorhaben nicht genehmigungsfähig.
Nach zwischenzeitlich erfolgten Gesprächen mit der Stadtverwaltung und dem Landratsamt Ansbach (ohne Teilnahme der Stadt Heilsbronn) beantragt die Antragstellerin nunmehr die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, um damit für das Vorhaben Baurecht schaffen zu können und die bereits beantragten Mehrfamilienhäuser wie beantragt errichten zu können.
Stellungnahme der Verwaltung
Nachdem im Antragsschreiben vom 25.11.2022 ausgeführt wird, das betreffende Grundstück (FlNr. 350, Gem. Heilsbronn) befinde sich im baurechtlichen Innenbereich, wurde zunächst eine klarstellende Rückmeldung des Landratsamtes Ansbach eingeholt, da die Aussage nicht im Einklang mit den Ausführungen im Schreiben vom 15.09.2022 stehen. Das Landratsamt Ansbach teilte hierzu mit, dass man dort weiterhin von einer Außenbereichslage des Grundstückes ausgehe und die Ausführungen im Schreiben der Antragstellerin vom 25.11.2022 nicht zutreffend wären.
Im Schreiben des Landratsamtes Ansbach vom 15.09.2022 werden zusätzlich neben der baurechtlichen Außenbereichslage auch weitere baurechtliche Hinderungsgründe aufgeführt:
Naturschutzrechtliche Belange wären beeinträchtigt und müssten im Rahmen einer Bauleitplanung berücksichtigt und gewichtet werden.
Zudem wird ausgeführt, dass die abwassermäßige Erschließung (bekanntes Problem) durch das Landratsamt Ansbach bislang nicht abschließend geprüft wurde. In dem Bauantrag, welchem durch den Bau-, Umwelt- und Klimaausschuss zugestimmt wurde (11.05.2022) wurden Abwasserrückhaltemaßnahmen auf dem Baugrundstück dargestellt, die durch das Landratsamt Ansbach nicht näher beleuchtet wurden.
Ebenfalls wird dem Bauvorhaben gewichtig entgegengehalten, dass östlich angrenzend ein alteingesessener landwirtschaftlicher Haupterwerbsbetrieb mit Pensionspferdehaltung geführt wird. Erforderliche Immissionsgutachten wurden nach Einschätzung des AELF Ansbach bislang nicht ausreichend vorgelegt. Durch die beantragte und beabsichtigte Bebauung wird der landwirtschaftliche Betrieb durch die Bebauung massiv beeinträchtigt und in seiner Entwicklung eingeschränkt.
Eine abschließende Prüfung ist lt. Schreiben des Landratsamtes Ansbach v. 15.09.2022 deshalb durch das SG 44, Technischer Umweltschutz, bislang noch nicht erfolgt, da das Vorhaben aus anderen Gründen bereits nicht genehmigungsfähig ist. Je nach Gebietscharakter des Grundstückes wären unterschiedliche Abstandsflächen zur Stallaußenwand (ggf. ab 13m und wohl deutlich mehr) erforderlich.
Ebenfalls wurden aufgrund der Nähe des Bauvorhabens zur Bundesstraße 14 Bedenken vorgetragen. Eine abschließende Prüfung und die Nachforderung eines Schallschutznachweises wurden bislang unterlassen, da das Vorhaben bereits aus anderen Gründen unzulässig ist.
Antrag auf Bauleitplanung
Die Einleitung eines Bauleitplanverfahrens, um das Vorhaben (Errichtung von 4 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt ca. 40 Wohneinheiten) baurechtlich zu ermöglichen, würde die bereits jetzt schon bekannten Konfliktpunkte ebenfalls aufwerfen. Auch im Laufe eines eventuellen Bauleitplanverfahrens sind weitere Konfliktfelder gegebenenfalls zu erwarten.
Das beantragte Vorhaben durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan realisieren zu lassen, scheint nach den bereits jetzt schon bekannten Erkenntnissen kaum möglich.
Bereits jetzt ist bekannt, dass Mindestabstände zur angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzung samt Pferdehaltung einzuhalten sind. Mit den derzeit vorgesehenen Abstandsflächen der Baukörper zur Grundstücksgrenze (2,70 m) ergäbe sich nach summarischer Prüfung der Verwaltung ein Abstand der Wohnbebauung zum Stallgebäude von ca. 7,5 m, d.h. in etwa gerade einmal die Hälfte der erforderlichen Mindestabstandsfläche (bei Einstufung als Dorfgebiet, bei Einstufung als Wohngebiet: ca. 25m). Auch kann aus derzeitiger Sicht der Stadtverwaltung die Abwassersituation nicht analog der eingereichten Bauanträge abgewickelt werden. Da bekannt ist, dass bereits heute eine Kanalüberlastung (z.T. 150 %) der Hauptleitung im Bereich des betreffenden Grundstückes vorliegt, kann eine behelfsmäßige Lösung einer temporären Speicherung von Niederschlagswasser im Falle einer gewünschten Bauleitplanung die Erschließung nicht sicherstellen. Da die Erschließungssituation abzuwägen ist, wäre aus Sicht der Stadtverwaltung die einzige Möglichkeit, dadurch Abhilfe zu schaffen, die Hauptleitung in der Neuendettelsauer Straße entsprechend im Volumen anzupassen.
Mit Blick auf die weiteren Nutzungskonflikte (Wohnbebauung im Westen, landw. Nutzung im Osten, unzureichende Erschließung i.S. Abwasser, etc.) wäre aus Sicht der Verwaltung der Umgriff eines Bebauungsplanes deutlich größer zu fassen. Dazu müsste auch das östlich benachbarte landwirtschaftliche Grundstück nach vorläufiger Einschätzung in einen Bebauungsplan aufgenommen werden, um auch die dortigen Interessen ausreichend berücksichtigen zu können und eine sachgerechte Abwägung durchführen zu können. Der Stadtverwaltung liegen hierzu derzeit keine Informationen vor, ob die Einbeziehung ebenfalls im Interesse des Grundstückseigentümers läge.
Gesamteinschätzung
Mit Blick auf die bereits jetzt schon bekannten, unterschiedlichen und nach derzeitiger Sicht kaum miteinander in Einklang zu bringenden Probleme / Nutzungskonflikte stellt sich die Frage, ob es überhaupt das städtische Interesse sein kann, einen Bebauungsplan für das betreffende Grundstück aufzustellen.
Bereits jetzt ist bekannt, dass vielerlei Punkte zu prüfen und zu berücksichtigen wären, die einer Realisierung des Vorhabens in der beantragten Form entgegenstehen. Diese Gesichtspunkte dahingehend zu regeln, dass Grenzwerte oder Belange gerade eingehalten werden können, sollte nicht das städtebauliche Interesse einer ausgewogenen Bodenordnung darstellen. Bebauungspläne sind aufzustellen, wenn und soweit diese erforderlich sind. Bodenordnungsrechtliche Spannungen gerade erst herzustellen oder hervorzurufen sollten nicht das Ziel oder der bewusst in Kauf genommene Nebeneffekte der Bauleitplanung sein.
Nachdem bereits Bebauungspläne aufgestellt wurden, die einer künftigen Nachfrage an Wohnbauland gerecht werden sollen (B 40, B 50, ggf. B 40 I, s. TOP der anberaumten Sitzung) und darüber hinaus der Infrastruktur der Stadt Heilsbronn gerecht werden, besteht nach derzeitiger Sicht kein akuter Bedarf an der Ausweisung von weiterem Wohnbauland unter diesen Umständen (siehe Vortrag) an der beantragten, eher ungeeigneten Stelle.
Für die Realisierung von Geschosswohnungsbauten bieten sich auch andere Standorte innerhalb des Stadtgebietes, was durch die Errichtung verschiedener Mehrgeschosswohnungsbauten an unterschiedlichen Standorten des Stadtgebietes in den letzten Jahren verdeutlicht wird.
Unter Berücksichtigung des Vorgenannten besteht aus derzeitiger Sicht kein Anlass zu einem Bauleitplanverfahren für eine Wohnbebauung auf dem Grundstück FlNr. 350, Gemarkung Heilsbronn.
