In der Stadtratssitzung vom 17. 03. 2021 hat der Stadtrat beschlossen, dass das Aufhebungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 20 „Steinweg“ nicht weiterverfolgt wird und stattdessen ein Änderungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 20 „Steinweg“ auf den Weg gebracht wird. Im Anschluss wurden mit Polizei und staatlichem Bauamt, Verkehrsplaner R. Ulzhöfer und Erschließungsplaner W. Heller verschiedene Möglichkeiten der verkehrlichen Erschließung geprüft. Am 14. Juni 2021 fand zum Thema „Reaktivierung des Nägelein-Areals“ eine Stadtratsklausur statt.
In der heutigen Sitzung wird ein Planungsentwurf vorgestellt. Bei der Erarbeitung wurden die Belange der Nachbarn, die im Rahmen eines „Runden Tisches“ geäußert wurden, mit einbezogen und die Beratungen aus der Stadtratsklausur berücksichtigt.
Verkehrliche Erschließung:
Es handelt sich um ein von drei Seiten (vier Zufahrten) verkehrlich erschlossenes Gelände.
- Grundstückszufahrt im Bereich Trafohaus in der Ansbacher Straße
- Grundstückszufahrt im Bereich Kohlenhof in der Ansbacher Straße (Flstn. 258/1)
- Grundstückszufahrt vom Steinweg
- Zufahrt über „unteren“ Steinweg
- Zufahrt über Parkplatz
Da der Fuß- und Radweg, der auch als hochfrequentierter Schulweg dient, idealerweise nicht gekreuzt werden soll, empfiehlt sich folgende Erschließung:
- Über die Ansbacher Straße nördlich des Trafohauses wird ausschließlich der nördliche Teil des Areals – hier ist die Ansiedlung einer KiTa geplant – erschlossen.
- Die Bebauung südlich des Fuß- und Radweges wird separat erschlossen. Südlich des bestehenden Radweges sollen eine Wohnanlage und Mehrfamilienhäuser errichtet werden (ca. 46 Wohneinheiten in der Wohnanlage, je bis zu 10 Wohneinheiten in den Mehrfamilienhäusern). Die Erschließung der Tiefgarage könnte aus Sicht der Behörden, des Verkehrsplaners und des Erschließungsplaners vollständig über den Parkplatz des Steinweges erfolgen (siehe hierzu Protokoll des Vor-Ort-Termins vom 14. Januar 2021.
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Vorteile
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Nachteile
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- Die Umsetzung ist über die bestehenden Zufahrten ohne zusätzliche Versiegelung möglich. Die Zufahrten wären lediglich zu ertüchtigen.
- Es ist kein Eingriff in die Landschaft erforderlich.
- Änderungen von Grundstückszuschnitten sind nicht erforderlich.
- Die Nutzung entspricht der früheren Nutzung.
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- Zusätzliche Verkehrsbelastung (zu erwartende Verkehrsbewegungen ca. 230 Fahrzeuge/24h): des Steinwegs gegenüber dem heutigen Zustand. Aktuell konzentriert sich der Verkehr im Steinweg auf die Stoßzeiten zum Unterrichtsbeginn und Unterrichtsende.
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BA1: Bestand + 1 Mehrfamilienhaus: ca. 56 Wohneinheiten
BA2: 2 Mehrfamilienhäsuer mit bis zu 20 Wohneinheiten
- Denkbar ist auch eine zweite, zusätzliche Erschließung der Tiefgarage über die Ansbacher Straße auf Höhe der Brücke südlich des Trafohauses. Auch bei dieser Variante wird der Schulweg nicht gekreuzt.
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Vorteile
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Nachteile
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- Zusätzliche Erschließung der Tiefgarage, die lediglich als Garagen-Ein- und Ausfahrt dient.
- Reduzierung des zusätzlich zu erwartenden Verkehrsaufkommens im Steinweg
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- Zwei kurz hintereinander anschließende Einmündungen
- Mögliche Irritationen bei Abbiegevorgängen
- Erhebliche Eingriffe in die bestehenden Grundstücke
- Erheblicher Eingriff in die Landschaft
- Verlängerung des Tunnels wäre erforderlich. Die Attraktivität des Tunnels wird dadurch gemindert.
- Baulich sehr aufwendig, Stützmauern erforderlich
- Stellungnahme des staatlichen Bauamtes steht noch aus
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- Der „untere“ Steinweg soll lediglich zur Erschließung der Besucherparkplätze genutzt werden. Dies bedeutet eine deutlich geringere Verkehrsbelastung gegenüber der früheren Nutzung.
- Die erforderlichen Stellplätze für die Mehrfamilienhäuser können im Untergeschoss der Mehrfamilienhäuser bzw. in der Tiefgarage des Bestandgebäudes realisiert werden. Die beiden südlich gelegenen Mehrfamilienhäuser können im Bereich des Kohlenhofs über die Ansbacher Straße (Flstn. 258/1) erschlossen werden.
Erforderliche Abstimmungen:
- Über die Ansbacher Straße nördlich des Trafohauses wird ausschließlich der nördliche Teil des Areals – hier ist die Ansiedlung einer KiTa geplant – erschlossen. Die Bebauung südlich des Fuß- und Radweges wird separat erschlossen.
Abstimmung: 16:0
- Der „untere“ Steinweg soll lediglich zur Erschließung der dargestellten Parkplätze genutzt werden.
Abstimmung: 16:0
- Die beiden südlich gelegenen Mehrfamilienhäuser können im Bereich des Kohlenhofs über die Ansbacher Straße (Flstn. 258/1) erschlossen werden.
Abstimmung: 16:0
- Eine zweite zusätzliche Erschließung der Tiefgarage über die Ansbacher Straße ist wünschenswert, um die Erschließung nicht im Steinweg zu konzentrieren.
Abstimmung: 16:0
- Wenn eine zweite zusätzliche Erschließung der Tiefgarage über die Ansbacher Straße keine Zustimmung der Behörden findet, erfolgt die Erschließung der Tiefgarage über den Parkplatz am Steinweg.
Abstimmung: 15:1
Anordnung und Gestaltung der Gebäude:
Dazu werden die Modifizierungen gegenüber den Entwürfen, die in einer ersten Version im Bau- und Verkehrsausschuss vom 20. Oktober 2020 und in einer überarbeiteten Version in der Stadtratssitzung vom 24. Februar 2021 präsentiert wurden, erläutert:
Planungsentwurf Stand: Oktober 2020
Planungsentwurf Stand: Februar 2021
Aktueller Planungsentwurf:
Erforderliche Abstimmungen:
- Im nördlichen Bereich sollen planungsrechtliche Voraussetzungen für ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen und einem rückversetzten Staffelgeschoss geschaffen werden, das eine 5-gruppige KiTa (EG und 1.OG) sowie Wohnen (2.OG) vorsieht.
Abstimmung: 16:0
- Das Bestandsgebäude wird um ein rückversetztes Staffelgeschoss ergänzt, das so gestaltet ist, dass der Schattenwurf nach Norden hin nicht stärker ausfällt, als der Schattenwurf, den die frühere Fabrikhalle nach Norden hin verursacht hat.
Abstimmung: 15:1
- Nach Norden hin werden max. zwei Anbauten realisiert, die jeweils max. 3 Geschosse umfassen und terrassenförmig angeordnet sind.
Abstimmung: 16:0
- Eine geringe stärkere Verschattung durch die zwei Anbauten können in Kauf genommen werden, da die Abstandsflächen gewahrt sind.
Abstimmung: 16:0
- Neben dem Bestandsgebäude können Mehrfamilienhäuser errichtet werden. Über die endgültige Anzahl der Geschosse wird nach Vorliegen eines Höhenprofils beraten.
Abstimmung: 16:0
- Vorbehaltlich der Zustimmung der Nachbarn können im Bereich des Parkplatzes Carports als Grenzbebauung realisiert werden.
Abstimmung: 16:0
Erläuterung zum Änderungsverfahren des bestehenden B-Planes:
Die Erläuterung übernimmt Planerin K. Vogelsang in der Sitzung.
