Beantragt wird die Baugenehmigung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Fl.Nr. 140/9 der Gemarkung Heimstetten, Poinger Str. 28.
Auf dem Baugrundstück soll die bestehende Doppelhaushälfte Poinger Str. 28 abgerissen und durch ein Vordergebäude, ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten, das an die bestehende Doppelhaushälfte Poinger Straße 28 a angebaut werden soll, ersetzt werden. Das zweite Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten soll als Rückgebäude in der südlichen Gartenhälfte errichtet werden. Es ist gedacht als Doppelhaushälfte (Poinger Straße 28 b) als Anbau an eine Doppelhaushälfte, die auf dem im Westen benachbarten Grundstück Fl.Nr. 140/50, Poinger Straße 28 a geplant war. Der Bauantrag für diese Doppelhaushälfte mit zwei Wohneinheiten wurde von den Antragstellern zurückgezogen, das Genehmigungsverfahren von der unteren Bauaufsichtsbehörde eingestellt.
Der Anlage dieser Beschlussvorlage sind ein Lageplan, ein Umgebungsplan, Grundrisse, Ansichten und Schnitte beigefügt, denen die wesentlichen Merkmale entnommen werden können.
Das Vorhaben liegt innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Eine Beurteilung erfolgt nach § 34 BauGB. Im Flächennutzungsplan wird das Grundstück, auf dem der Neubau errichtet werden soll, einem Baugebiet zugeordnet, das mit „Allgemeines Wohngebiet“ bezeichnet wird.
Für den Stellplatznachweis ist die Stellplatz- und Fahrradsatzung der Gemeinde zu verwenden.
Für die Einfriedung des Grundstücks ist die Einfriedungssatzung der Gemeinde zu beachten.
Tabellarischer Vergleich der Gebäude der näheren Umgebung:
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Anzahl
WE
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Anzahl
VG
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GR in m²
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GF im m²
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Wand-
Höhe in m
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First-
höhe in m
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Dach-neigung
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Poinger Str. 26
Einfamilienhaus
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1
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1
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ca. 114
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ca. 114
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ca. 3
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ca. 5
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23°
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Poinger Str. 26a
Doppelhaushälfte
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1
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2
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68
|
135
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5,80
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7,26
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15°
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Poinger Str. 26b
Doppelhaushälfte
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1
|
2
|
68
|
135
|
5,80
|
7,26
|
15°
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Poinger Str. 28
Doppelhaushälfte A
Abbruch Bestandsgebäude
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1
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2
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109
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192
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ca. 5,50
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ca. 8
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22°
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Poinger Str. 28 (neu)
Doppelhaushälfte
Vordergebäude - Ersatz für A
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1
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?
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120,60
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241,20
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ca. 7,13
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ca. 9,64
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18,77°
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Poinger Str. 28 c (neu)
Doppelhaushälfte
Rückgebäude Neubau an B
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1
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?
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130,50
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261
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ca. 7,13
|
ca. 9,64
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18,77°
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Poinger Str. 28 a
Doppelhaushälfte
Baugenehmigung 11.04.2003
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1
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2
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ca. 105
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ca. 210
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ca. 6,38
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ca. 9,11
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24°
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Poinger Str. 28 b
Doppelhaushälfte – Neubau B
(eingestelltes Verfahren in 2016)
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2
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2
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ca. 106
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ca. 119
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ca. 6,14
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ca. 8,77
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22°
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Poinger Str. 30
Doppelhaushälfte
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1
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1
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ca. 71
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ca. 100
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ca. 3
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ca. 7,5
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ca. 45°
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Poinger Str. 30a
Doppelhaushälfte
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1
|
1
|
ca. 71
|
ca. 100
|
ca. 3
|
ca. 7,5
|
ca. 45°
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Poinger Str. 32
Einfamilienhaus
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1
|
2
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ca. 154
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ca. 260
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ca. 7
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ca. 10
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ca. 33°
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Poinger Str. 34a
Doppelhaushälfte
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1
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2
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88
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176
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6
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9,60
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33°
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Poinger Str. 34b
Doppelhaushälfte
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1
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2
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83
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165
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6
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9,60
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33°
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WE – Wohneinheiten, VG – Vollgeschosse, GR – Grundfläche Hauptgebäude, GF – Geschossfläche Hauptgebäude
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Der Tabelle kann entnommen werden, dass sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, auch wenn beim Vordergebäude die Wand- und Firsthöhe sowie die Dachneigung der angrenzenden Doppelhaushälfte nicht berücksichtigt werden.
Die Umgebungsbebauung wird charakterisiert durch 1 bis 2 Vollgeschosse. Da nicht nachgewiesen wird, dass die Dachgeschosse keine Vollgeschosse sind, kann nicht geprüft werden, ob sich die Neubauten hinsichtlich dem Maß der baulichen Nutzung gänzlich in die nähere Umgebung einfügen.
Da das Rückgebäude an einer Grenze zum Grundstück Poinger Straße 28a errichtet werden soll, ist vom Landratsamt zu prüfen und zu entscheiden, ob das Vorhaben nach Art 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO zulässig ist.
Dem Freiflächengestaltungsplan kann entnommen werden, dass auf dem Baugrundstück 12 Pkw-Stellplätze geplant sind. In den Kellergrundrissen werden in den nördlichen Abteilen der beiden Häuser jeweils 12 Abstellplätze für Fahrräder angeboten.
Gemäß den Richtzahlen für den Stellplatzbedarf der rechtskräftigen Stellplatz- und Fahrradsatzung ist in Mehrfamilienhäusern für eine kleine Wohnung mit einer Wohnfläche bis 59 m² 1 Pkw-Stellplatz nachzuweisen. Ab 3 Wohnungen sind je Wohneinheit 2 Abstellplätze für Fahrräder vorzusehen.
Gemäß § 5 Abs. 5 sind Stellplätze „durch Bepflanzung abzuschirmen. Bei mehr als 4 Stellplätzen sind jeweils zu Beginn und am Ende der Stellplatzreihe 12 m² große und 1,5 m tiefe, spartenfreie und offen durchwurzelbare Pflanzflächen vorzusehen und mit einem Baum (StU 18/20 cm) anzulegen.“
Mit den 5 Pkw-Stellplätzen am südlichen Grundstück mit der Gleisanlage wird von dieser Vorschrift abgewichen, weil im Freiflächengestaltungsplan keine Bepflanzung dargestellt ist.
Aufgrund der Nähe zum Bahngrundstück kann der erforderlichen Abweichung von der Stellplatz- und Fahrradsatzung zugestimmt werden.
Das gemeindliche Einvernehmen kann unter der Maßgabe erteilt werden, dass das Landratsamt bei der Prüfung feststellt, dass das Vorhaben nach Art 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO zulässig ist. Das Vorhaben ist unter dem Aspekt der Nachverdichtung annehmbar, wenn auf dem Grundstück Fl.Nr. 140/50 der Gemarkung Heimstetten die zweite Doppelhaushälfte angebaut wird. Abgesehen davon ist der Nachweis zu erbringen, dass die Dachgeschosse keine Vollgeschosse sind.
H. Mayer, Kirchheim, der 18.09.2019
