Für die Nutzungsänderung einer Gewerbeeinheit auf dem Grundstück Fl.Nr. 187 der Gemarkung Heimstetten, Benzstraße 1, wurde ein Antrag auf Vorbescheid i. S. d. Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO – vorgelegt.
Der Anlage dieser Beschlussvorlage sind ein Lageplan, Grundrisszeichnungen, eine Erläuterung mit Flächenberechnung und Betriebsbeschreibung sowie die Fragestellung zum Vorbescheid beigefügt.
Auf dem genannten Grundstück befindet sich ein Betriebsgebäude mit zwei Wohneinheiten.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6 K. Eine Beurteilung erfolgt nach § 30 Abs. 1 BauGB. Das Baugebiet ist als Gewerbegebiet festgesetzt.
Für den Stellplatznachweis ist die neue Stellplatz- und Fahrradsatzung der Gemeinde zu verwenden.
Zur im Anhang befindlichen Fragestellung zum Antrag auf Vorbescheid:
1. Frage: Ist eine Nutzung der Gewerbeeinheit (hier Kellergeschoss bis 1. Obergeschoss) als Großküche mit allen erforderlichen Nebenräumen unter Einhaltung und Berücksichtigung von Brandschutz, Immissionsschutz und dem erforderlichen Stellplatznachweis genehmigungsfähig?
Aus bauplanungsrechtlicher Sicht kann festgestellt werden:
Wie bereits beschrieben befindet sich das Baugrundstück in einem Gewerbegebiet nach § 9 BBauG und nach § 8 BauNVO.
Gemäß BauNVO „dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben (Abs. 1).
Zulässig sind Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen, Anlagen für sportliche Zwecke (Abs. 2).
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber der Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
Vergnügungsstätten“ (Abs. 3).
Die Art der baulichen Nutzung der baulichen Anlage als Großküche, die Essen für Kindergärten und Schulen in München und dem Umland produziert, ist demnach hier zulässig und das Vorhaben somit genehmigungsfähig.
Die Frage, ob das Vorhaben den technischen Anforderung Genüge leistet und somit die Genehmigungsfähigkeit vorliegt, kann nur seitens der dafür zuständigen Behörde im Landratsamt München beantwortet werden.
Das gemeindliche Einvernehmen kann unter der Maßgabe erteilt werden, dass das Landratsamt die Genehmigungsfähigkeit feststellt.
2. Frage: Ist eine Nutzung der Geschosse 2. Obergeschoss und Dachgeschoss als Wohnungen für Betriebsinhaber, Bereitschaftspersonal und Betriebsleiter wie in Variante I dargestellt genehmigungsfähig?
Der Anlage dieser Sitzungsvorlage sind die Grundrisspläne vom Bestand (Baugenehmigung mit Bescheid aus dem Jahr 1980) und der Variante I beigefügt.
Im Bestand ist im 2. Obergeschoss neben einer Wohneinheit im südlichen Gebäudeteil eine größere Büroeinheit untergebracht. Im Dachgeschoss befindet sich neben einer Büroeinheit eine zweite Wohnung im südlichen Gebäudeteil.
Nach Variante I ist im 2. Obergeschoss die Wohnung für den Betriebsleiter und eine kleine Wohneinheit (Apartment) für eine Bereitschaftsperson neben einer fremden Gewerbeeinheit im südlichen Gebäudeteil geplant.
Im Dachgeschoss ist neben einer fremden Betriebseinheit die Wohnung des Betriebsinhabers geplant.
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Variante I
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Bestand
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Vorbescheid
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Wohnfläche m²
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Wohnen / Gewerbe
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KG, EG, 1. OG
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Lager, Büro
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Großküche
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631
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241 m²
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631 m²
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2. OG
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1 Wohnung
1 Büro
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1 Wohnung Betriebsleiter
1 Wohnung Bereitschaftsperson
1 fremde Gewerbeeinheit
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132
23
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27,5%
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72,5%
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DG
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1 Wohnung
1 Büro
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1 Wohnung Betriebsinhaber
1 fremde Gewerbeeinheit
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86
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Der Tabelle kann entnommen werden, dass nach Angabe des Architekten bei Variante II 27,5 % der Gesamtfläche des Betriebes auf die Wohnnutzung entfallen.
Wie schon bei Frage 1 beschrieben können nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen werden, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber der Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.
Die Feststellung, ob die ermittelte Fläche für das Wohnen in der baulichen Anlage der Fläche der ihm zugeordneten gewerblichen Nutzung untergeordnet ist, liegt im Ermessen der Genehmigungsbehörde im Landratsamt München.
Sollte sie feststellen, dass das Vorhaben den Vorgaben der BauNVO entspricht, kann das gemeindliche Einvernehmen zu dem Vorhaben erteilt und der erforderlichen Ausnahme zugestimmt werden.
3. Frage: Ist eine Nutzung der Geschosse 2. Obergeschoss und Dachgeschoss als Wohnungen für Betriebsinhaber, Bereitschaftspersonal und Betriebsleiter wie in Variante II dargestellt genehmigungsfähig?
Der Anlage dieser Sitzungsvorlage sind die Grundrisspläne vom Bestand (Baugenehmigung mit Bescheid aus dem Jahr 1980) und der Variante II beigefügt.
Im Bestand ist im 2. Obergeschoss neben einer Wohneinheit im südlichen Gebäudeteil eine größere Büroeinheit untergebracht. Im Dachgeschoss befindet sich neben einer Büroeinheit eine zweite Wohnung im südlichen Gebäudeteil.
Nach Variante II ist im 2. Obergeschoss die Wohnung für den Betriebsleiter und eine kleine Wohneinheit (Apartment) für eine Bereitschaftsperson neben einer fremden Gewerbeeinheit im südlichen Gebäudeteil geplant.
Im Dachgeschoss ist neben einer fremden Betriebseinheit die Wohnung des Betriebsinhabers und ein Raum für zugeordnete gewerbliche Nutzung geplant.
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Variante II
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Bestand
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Vorbescheid
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Wohnfläche m²
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Wohnen / Gewerbe
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KG, EG, 1. OG
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Lager, Büro
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Großküche
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631
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199 m²
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673 m²
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2. OG
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1 Wohnung
1 Büro
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1 Wohnung Betriebsleiter
1 Wohnung Bereitschaftsperson
1 fremde Gewerbeeinheit
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132
23
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22,8%
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77,2%
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DG
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1 Wohnung
1 Büro
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1 Wohnung Betriebsinhaber
mit Büroeinheit
1 fremde Wohnung
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44
42 (Nutzfläche)
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Der Tabelle kann entnommen werden, dass nach Angabe des Architekten bei Variante II 22,8 % der Gesamtfläche des Betriebes auf die Wohnnutzung entfallen.
Wie schon bei Frage 1 beschrieben können nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen werden, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber der Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.
Die Feststellung, ob die ermittelte Fläche für das Wohnen in der baulichen Anlage der Fläche der ihm zugeordneten gewerblichen Nutzung untergeordnet ist, liegt im Ermessen der Genehmigungsbehörde im Landratsamt München.
Sollte sie feststellen, dass das Vorhaben den Vorgaben der BauNVO entspricht, kann das gemeindliche Einvernehmen zu dem Vorhaben erteilt und der erforderlichen Ausnahme zugestimmt werden.
Das Landratsamt wird gebeten, schon im Rahmen des Vorbescheides darauf hinzuweisen, dass der Zulassung einer Abweichung von der Stellplatz- und Fahrradsatzung nicht zugestimmt wird.
H. Mayer
Kirchheim, der 25.03.2020
