Die Verfahrensgrundsätze zur sozialgerechten Bodennutzung nach dem „Kirchheimer Modell“ (SoBoN) verfolgen das Ziel, zusammen mit den Grundstückseigentümern und/oder den Planungsbegünstigten mit dem Grund und Boden im Gemeindegebiet verantwortlich umzugehen und den mit der Bauleitplanung verbundenen Vorteil auch für die Gemeinschaft zu nutzen. Sie sollen in transparenter Weise die Grundlage für städtebauliche Verträge mit den Planungsbegünstigten bilden.
Zur Erarbeitung der Verfahrensgrundsätze der Sozialen Bodennutzung „Kirchheimer Modell“ wurde mit Datum vom 02.12.2014 die Einrichtung einer Projektgruppe im Gemeinderat beschlossen. Diese Gruppe setzt sich aktuell aus dem Ersten Bürgermeister, den entsandten Gemeinderäten Herrn Keck und Herrn Kleiber, dem die Gemeinde in dieser Sache beratenden Rechtsanwalt, sowie Vertretern der Verwaltung zusammen.
Im Gemeinderat am 07.12.2015 wurden die Verfahrensgrundsätze zur sozialgerechten Bodennutzung „Kirchheimer Modell“ in der Fassung vom 16.10.2015 als Richtlinien beschlossen. Mit Beschluss vom 08.05.2017 wurde das Modell nochmals angepasst.
Die Verfahrensgrundsätze zur sozialgerechten Bodennutzung im „Kirchheimer Modell“ sollen immer dann Anwendung finden, wenn die Gemeinde durch Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans neues oder zusätzliches Baurecht schafft.
Mit dem nun erarbeiteten Entwurf soll dies auch dahingehend ausgeweitet werden, wenn durch Erteilung des Einvernehmens zu Befreiungen, gemäß §31 Abs. 2 BauGB, mehr Baurecht genehmigt wird.
Da sich der Aufbau der neuen Richtlinien grundsätzlich unterscheidet, werden die wesentlichen Änderungen im Nachfolgenden erläutert, eine tabellarische Gegenüberstellung ist leider nicht möglich. Die Erläuterung zu einzelnen Neuerungen ist im Anschluss der Übersicht angehängt:
- Mit der neuen Fassung wird die Anwendung auf Befreiungen nach §31 Abs. 2 BauGB erweitert.
- Für die Herstellungskosten der ursächlichen sozialen Infrastruktur wird der Finanzierungsbeitrag auf 240,47 €/m² Geschossfläche für Wohnen angehoben (zuvor: 119,25 €/m²).
- Abrechnung der internen Kosten, gestaffelt nach Größe des Planungsumgriffes.
- Der Anteil des gebundenen Wohnungsbaus wird von 30% auf 50% erhöht.
- Der Eigentumsanteil von vormals 10% entfällt.
- Der Mietanteil von vormals 10% „Kirchheimer Modell Miete“ und 10% für besonderen Wohnbedarf, z.B. nach EOF, barrierefreies Wohnen, Seniorenwohnen o.ä. wir nun aufgeteilt in:
- 35% Kategorie 1 Miete, mit Mietobergrenze von 66,66% über der zumutbaren Miete gem. Ziff. 15 der WFB 2012 Grenze für Haushalte der Einkommensstufe I (zumutbare Höchstmiete nach Ziff.15 WFB 2012 beträgt aktuell 6,00 €/m², somit liegt die Höchstmiete für diese 35% bei 10,00 €/m²).
- 15% Kategorie 2 Miete, mit Mietobergrenze von 30% oberhalb der Kategorie 1 Miete (somit liegt die Höchstmiete für diese 15% aktuell bei 13,00 €/m²).
- Die Bindungsfrist für die Mieten der Kategorie 1 und 2 werden auf 40 Jahre festgesetzt.
- Für Mieterhöhungen gilt Ziff. 14.2 der WFB 2012 in der zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit gültigen Fassung.
- Alternativ kann die Förderquote auch wie folgt erbracht werden:
- Kostenfreier Übertrag von 20% der neu errichteten Wohnbaufläche bezugs- und schlüsselfertig an die Gemeinde.
- Ablösung durch Zahlung an die Gemeinde in Höhe der Differenz zwischen gebundenem und ungebundenem Wohnraum, für gemeindliche Investitionen in den Kirchheimer Wohnungsmarkt.
- Verkauf der gebundenen Grundstücksfläche an die Gemeinde, wobei der Kaufpreis um den Wert der Bindung zu reduzieren ist.
- Mit der Gemeinde kann eine Kombination der Modelle vereinbart werden, so lange die wirtschaftliche Gesamtbelastung im gleichen Rahmen verbleibt.
- Bei einer Schaffung von maximal 500 qm Geschossfläche Wohnen soll in der Regel eine Ablöse vereinbart werden.
- Entfall der Bagatellschwelle für die Übernahme von Folgelasten für soziale Infrastruktur und geförderten Wohnraum (vormals bei 500 m²)
- Evaluierung der Verfahrensgrundsätze nach spätestens 3 Jahren.
Erläuterung:
Auf Grund der in den letzten Jahren stark steigenden Verkaufserlösen im Großraum München verbleibt teilweise deutlich mehr als die nach den SoBoN-Richtlinien vorgesehenen 30% Planungsgewinn bei den Eigentümern. Um das Kirchheimer Modell dieser Entwicklung anzupassen, soll der Anteil an gebundenem Wohnraum von 30% auf 50% angehoben werden.
Das Streichen der 10%-Bindung für Eigentum wurde ebenfalls auf Grund der bisherigen Erfahrungen vorgenommen. Der Wohnbedarf der betroffenen Bevölkerungsgruppen lässt sich mit Mietwohnungen zielgenauer befriedigen. Daher soll dieser Beitrag in preisgebundenen Mietwohnungsbau investiert werden. Dies wurde bereits in der Gemeinderatssitzung am 02.03.2021 erläutert.
Bei der Mietobergrenze wird sich an den Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB 2012) orientiert. In Ziffer 15 der WFB 2012 wird der Bereich der zumutbaren Miete festgelegt. Diese ist auch als Grundlage für die EOF Berechnungen maßgeblich. Da die Mietkosten im LK München bekanntlich sehr hoch sind, wird für den Ansatz der Mietkostenberechnung die Obergrenze dieses Bereichs festgelegt, entspricht aktuell 6 €/m². Die WFB werden regelmäßig durch den Freistaat Bayern angepasst und ermöglichen somit eine objektive Anpassung der Mieten. Dies ist unter anderem daher erforderlich, weil für die Gemeinde kein Mietspiegel existiert.
Die Erhöhung der Mietpreise um 66,66%, bzw. 66,66% + 3 €, durch die Kirchheimer Richtlinien wurde gewählt um für alle Seiten vertretbare Mieten zu erhalten.
