Für den Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 1064 der Gemarkung Kirchheim, wurde ein Antrag auf Vorbescheid i. S. d. Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO – vorgelegt.
Der Anlage zur Sitzungsvorlage sind neben Fragen und Flurkartenausschnitt, Luftbilder und Fotos ein Lageplan beigefügt.
Letztem ist zu entnehmen, dass auf der Südseite des Grundstücks südwestlich der bestehenden landwirtschaftlichen Lager- und Maschinenhalle und der geplanten Güllegrube sowie der geplanten neuen Maschinen- und Bergehalle ein Wohnhaus mit der Grundfläche von ca.169 m² (ca. 13 m x 13 m) und einer Garage mit ca. 63 m² (ca. 7 m x ca. 9 m) errichtet werden soll.
In der nichtöffentlichen Sitzung wird dem Gremium eine Erläuterung des Vorhabens seitens des Antragstellers und die Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten zugänglich gemacht.
Im Anhang befindet sich ein Schreiben des Antragsstellers mit den Fragen zum Antrag auf Vorbescheid:
- Ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig?
- Kann einer Wohnfläche von 240 m² zugestimmt werden?
- Ist es möglich, die Garage an die Grundstücksgrenze mit dem Flurstück 1064/2 zu bauen?
Zur 1. Frage (bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens):
Das Vorhaben ist auf einem Grundstück außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans im sogenannten Außenbereich geplant. Eine Beurteilung des Vorhabens erfolgt nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.
Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt.
Das Landratsamt München prüft die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens und die Einhaltung der Kriterien des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB:
„Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt.“
Auf dem Grundstück Fl.Nr. 1064 der Gemarkung Kirchheim ist das Betriebsleiterhaus im Zusammenhang mit der bestehenden landwirtschaftlichen Lager- und Maschinenhalle und der geplanten Güllegrube sowie der geplanten neuen Maschinen- und Bergehalle zu betrachten.
Nach Einschätzung des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft sind die Voraussetzungen für die Privilegierung gegeben. Durch den geplanten Betriebsablauf „ist ein Wohnen vor Ort nötig“. „Das Bauvorhaben ist betriebsdienlich und angesichts der bestehenden Betriebsorganisation notwendig.“
Aus Sicht der gemeindlichen Bauverwaltung wäre für eine Wohnbebauung die Wasserver- als auch Entsorgung sowie die verkehrliche Erschließung des Baugrundstücks im Rahmen der Verlängerung der Wohnbebauung nach Osten auf der Nordseite der Schrannerstraße vorhanden.
Wie bereits im Sachverhalt der Sitzungsvorlagen für den Bauantrag für den Neubau einer Maschinen- und Bergehalle und für den Bauantrag für den Neubau einer Güllegrube festgestellt, erscheint die verkehrliche Anbindung über die Schrannerstraße und die damit verbundenen Bewegungen (Verkehr, Lärm, Abgase etc.) von schweren Fahrzeugen über eine dafür nicht ausgelegte Straße als eine besondere Belastung für die Anwohner der Straße.
Aus Sicht der gemeindlichen Bauverwaltung kann die baurechtliche Zulässigkeit des Betriebsgebäudes nur mit den betriebszugehörigen anderen landwirtschaftlichen Anlagen auf dem Grundstück beurteilt werden. Somit ist festzustellen, dass das mit dem Vorbescheid vorgestellte Vorhaben bauplanungsrechtlich nicht zulässig ist und das gemeindliche Einvernehmen zum Vorhaben nicht erteilt werden kann.
Zur 2. Frage (Zustimmung zur Wohnfläche von 240 m²):
Mit den Antragsunterlagen wird durch die Lageplanzeichnung das eingangs beschriebene Gebäude vorgelegt mit der Darstellung einer Garage im Norden.
Die Wohnfläche wird mit 240 m² angegeben.
Die Grundfläche eines Wohnhauses würde sich aufgrund der Größe der Grundfläche und wahrscheinlich auch aufgrund der Größe der Wohnfläche in die nähere Umgebung einfügen, wenn es sich nicht um ein Betriebsleiterhaus handeln würde, das im Außenbereich errichtet werden soll und somit gemäß Feststellung zu Frage 1 baurechtlich nicht zulässig ist.
Somit kann einer Wohnfläche von 240 m² nicht zugestimmt werden.
Zur 3. Frage (Garage als Grenzanbau am Grundstück Fl.Nr. 1064/2 der Gemarkung Kirchheim):
Mit den Antragsunterlagen wird durch die Lageplanzeichnung das eingangs beschriebene Gebäude vorgelegt mit der Darstellung einer Garage im Norden.
Der Antragsteller überlegt, diese Garage an die bestehende Grenzgarage auf dem westlichen Nachbargrundstück anzubauen.
Das Vorhaben würde sich unter Einhaltung der Regelungen der BayBO in die nähere Umgebung einfügen, wenn es sich nicht um ein Betriebsleiterhaus handeln würde, das im Außenbereich errichtet werden soll und somit gemäß Feststellung zu Frage 1 baurechtlich nicht zulässig ist.
Somit kann dem Anbau der Garage an der Grundstücksgrenze nicht zugestimmt werden.
Die gemeindliche Bauverwaltung weist darauf hin, dass für das Vorhaben örtliche Bauvorschriften zu beachten sind:
- Die Freiflächengestaltungssatzung
- die Stellplatz- und Fahrradsatzung
- die Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe
- die Einfriedungssatzung
- die Baumschutzverordnung
H. Mayer, Kirchheim, der 14.03.2023
