Für die Errichtung von zwei Wohnhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 71/3 der Gemarkung Heimstetten, Seestraße 7, wurde ein Antrag auf Vorbescheid i. S. d. Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO – vorgelegt, der bei der Genehmigungsbehörde im Landratsamt München mit dem Aktenzeichen 4.1-0096/22/VB geprüft wird und dem Bauausschuss schon zweimal vorgelegt wurde.
Der Sitzungsvorlage sind Austauschpläne (Lageplan, Grundrisse, Ansichten, Schnitte und Abstandsflächen), geänderte Fragen sowie ein Ausschnitt der Planzeichnung des Bebauungsplans Nr. 29 H mit Grünordnung und ein Flurkartenausschnitt mit Luftbild als Anlage beigefügt.
Das Vorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sondern innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Eine Beurteilung erfolgt nach § 34 BauGB. Im Flächennutzungsplan ist das Baugebiet als „allgemeines Wohngebiet“ dargestellt. Die Grundstückszufahrt muss über die Seestraße (Grundstück Fl.Nr. 72 der Gemarkung Heimstetten) erfolgen, die sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 29 H befindet und in der Planzeichnung als eine öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist.
Darüber hinaus sind für das Vorhaben zu beachten:
- die Stellplatz- und Fahrradsatzung
- die Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe („Abstandsflächensatzung)
- die Einfriedungssatzung
- die Freiflächengestaltungssatzung
- die Baumschutzverordnung
Nach § 34 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Für die Bebauung des Grundstücks wurden der Gemeinde und der Genehmigungsbehörde schon mehrere Planungen bzw. Entwürfe in Form von drei Vorbescheidsanträgen und einem Bauantrag vorgelegt:
- Vorbescheid erteilt am 09.05.2014 für die „Neubebauung in 2 Varianten mit Tiefgarage u. Stellplätzen, Seestraße“. Der Vorbescheid wurde mit dem Aktenzeichen 7.1.1-0024/13/VB vom Landratsamt erteilt.
- Vorbescheid behandelt im Bauausschuss am 20.01.2020 für den Neubau eines Wohn- und Verwaltungsbaus inkl. Tiefgarage und zweitem Untergeschoss, Seestraße 7“. Der Vorbescheid mit dem Aktenzeichen 4.1-0013/20/VB wurde zurückgezogen.
- Bauantrag behandelt im Hauptausschuss am 23.02.2021 für den „Neubau zweier Wohnhäuser mit sieben und fünf Nutzungseinheiten und Tiefgarage, Seestraße 7“. Der Bauantrag mit dem Aktenzeichen 4.1-0175/21/VB befindet sich zur Prüfung beim Landratsamt.
- Vorbescheid behandelt im Bauausschuss am 27.09.2022 für den Neubau von zwei Wohnhäusern mit Tiefgarage, Seestraße 7“. Der Vorbescheid wird mit dem Aktenzeichen 4.1-0096/22/VB beim Landratsamt geprüft. Wegen der Probleme, die durch eine in einem Bebauungsplan festgesetzte Zufahrtsstraße geschaffen werden, wurde der Antrag dem Bauausschuss am 21.03.2023 vorgelegt.
Nachdem der Antragstellerin mitgeteilt worden ist, dass eine Veräußerung einer Teilfläche zur Verlängerung der Seestraße im Privateigentum der Antragstellerin nach rechtlicher Prüfung nicht in Aussicht gestellt werden könne, wird mit der vorgelegten Planung ein abgewandelter Entwurf vorgestellt – v.a. betreffend die Grundstückszufahrt.
Hier der Vergleich der neuen Planung mit den letzten Vorbescheiden und dem Bauantrag in einer Tabelle:
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Vorbescheid Wohn-und Verwaltungsbau mit Tiefgarage
(BIUA 20.01.2020)
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Bauantrag Neubau von 2 Wohnhäusern mit 7 und 5 Nutzungseinheiten
(HA 23.02.2021)
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Vorbescheid Neubau von 2 Wohnhäusern mit 7 und 5 Nutzungseinheiten
(BA 21.03.2023)
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Vorbescheid zum Neubau von 2 Wohnhäusern mit je
5 WE und Tiefgarage
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Geschossigkeit und Baukörper
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EG + OG + DG mit KG und TG + Stellplätzen
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EG + OG + DG mit TG + Stellplätzen
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EG + OG + DG mit TG + Stellplätzen
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EG + OG + DG mit TG + Stellplätzen
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Dachform
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Satteldach, Flachdach/Dachterrasse
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Satteldach
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Satteldach
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Satteldach
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Dachneigung
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29°
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Keine Angabe, ca. 30°
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Keine Angabe, ca. 30°
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30°
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GR §19 Abs.2 BauNVO (m²)
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282,24
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228,40
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ca. 200
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Keine Angabe
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GRZ §19 Abs.2 BauNVO
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0,3
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0,24
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0,21
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Keine Angabe
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GRZ § 19 Abs. 2 + 4 BauNVO
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Keine Angabe
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0,6
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Keine Angabe
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Keine Angabe
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GF (m²)
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ca. 560
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416 (Haus 1 u. 2)
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ca. 400 (Haus 1 u. 2)
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Keine Angabe
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GFZ
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ca. 0,59
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ca. 0,44
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ca. 0,43
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Keine Angabe
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Wandhöhe (m)
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6,60
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6,48
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6,48
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6,48
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Firsthöhe (m)
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9,37
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8,95
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8,95
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8,69
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Untergeschoss / Tiefgarage
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zweigeschossig
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eingeschossig
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eingeschossig
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eingeschossig
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Mindestabstand zum Bahngrundstück (m)
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ca. 3,0
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ca. 3,0
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ca. 4,5
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2,92
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- GR: Grundfläche, GRZ: Grundflächenzahl, GF: Geschossfläche, GFZ: Geschossflächenzahl, VG: Vollgeschoss
- GRZ gem. § 19 Abs. 2 BauNVO: GRZ der baulichen Anlagen
- GRZ gem. § 19 Abs. 4 BauNVO: GRZ der Garagen, Stellplätze und Zufahrten
- Alle Angaben stammen vom Bauantrag.
Zur im Anhang befindlichen Fragestellung zum Antrag auf Vorbescheid:
- Zum Maß der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB:
„Ist das Vorhaben hinsichtlich dem Maß der Nutzung mit einer traufseitigen Wandhöhe von 6,48 m und einer Firsthöhe von 8,69 m planungsrechtlich zulässig?“
Der obigen Tabelle kann entnommen werden, dass bei der neuen Planung der beiden Mehrfamilienhäuser mit gleichbleibender Dachneigung von 30° die Wandhöhe mit 6,48 m unverändert geblieben ist und die Firsthöhe mit 8,69 m um 0,26 m verkleinert wurde. Aufgrund des vorgelegten Abstandsflächenplans kann angenommen werden, dass die Genehmigungsbehörde feststellen wird, dass die Kriterien für die baurechtliche Zulässigkeit gemäß § 34 BauGB erfüllt werden, und das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Dabei sind die Regelungen der BayBO das Vorhaben betreffend zu beachten.
In diesem Fall kann das gemeindliche Einvernehmen diese Frage betreffend erteilt werden.
- Zum Einbau von Dachgauben:
„Ist der Einbau von jeweils einer Dachgaube zur Westseite und der Ostseite mit einer Höhe von 7,88 m planungsrechtlich zulässig?“
Die Dachgauben sind planungsrechtlich zulässig, wenn die Genehmigungsbehörde feststellt, dass die Kriterien für die baurechtliche Zulässigkeit gemäß § 34 BauGB erfüllt und die Regelungen der BayBO eingehalten werden. Unter der Maßgabe dieser Feststellung kann das gemeindliche Einvernehmen erteilt werden.
- Zur Festsetzung TG-Zufahrt nach Bebauungsplan Nr. 29/H:
„Ist die Zufahrt zur TG-Rampe ausgehend vom Wendehammer in der Seestraße wie planerisch dargestellt planungsrechtlich zulässig?“
Die Zufahrt zur TG-Rampe ausgehend vom Wendehammer in der Seestraße wie planerisch dargestellt ist planungsrechtlich zulässig, wenn die Genehmigungsbehörde feststellt, dass die Kriterien für die baurechtliche Zulässigkeit gemäß § 34 BauGB erfüllt und die Regelungen der BayBO eingehalten werden.
Aus Sicht der gemeindlichen Bauverwaltung kann das gemeindliche Einvernehmen zu der Frage unter der Maßgabe erteilt werden, dass zeichnerisch dargestellt wird, wie der Anschluss an die öffentliche Verkehrsfläche im Bereich des Wendehammers im Hinblick auf die Planzeichnung des Bebauungsplans Nr. 29 H erfolgt.
- Zu oberirdischen Kfz-Stellplätzen:
„Ist die Platzierung von oberirdischen Kfz-Stellplätzen und Anfahrt der Stellplätze wie planerisch dargestellt planungsrechtlich zulässig?“
Nach den vorgelegten Unterlagen weisen die beiden Mehrfamilienhäuser jeweils fünf Wohneinheiten mit den Wohnflächen von 34,09 m² bei Wohnung 1 und 37,84 m² bei Wohnung 2 im Erdgeschoss sowie 2 x 35,90 m² bei Wohnung 3 und 4 im Obergeschoss und 46,16 m² bei Wohnung 5 im Dachgeschoss auf.
Gemäß den Richtzahlen für den Stellplatzbedarf als Anlage 1 zu § 3 der Stellplatz- und Fahrradsatzung sind bei Mehrfamilienhäusern nach Nr. 1.2.1 für Wohnungen bis 59 m² 1 Stellplatz und hiervon für Besucher 10 von Hundert nachzuweisen.
Damit wären für die beiden Mehrfamilienhäuser 10 Stellplätze für Kfz auf dem Baugrundstück nachzuweisen. Diese werden in der Tiefgarage als P 01 bis P 10 dargestellt. Die oberirdischen Stellplätze P 11 und P 12 wie auf dem Abstandsflächenplan ersichtlich werden westlich der Tiefgaragenrampe geplant. Es handelt sich um nicht erforderliche Stellplätze für Kfz.
Die Genehmigungsbehörde wird feststellen, dass die Platzierung von oberirdischen Kfz-Stellplätzen und die Anfahrt der Stellplätze wie planerisch dargestellt planungsrechtlich zulässig ist, wenn das Vorhaben den Kriterien für die baurechtliche Zulässigkeit gemäß § 34 BauGB und den Regelungen der BayBO entspricht.
Aus Sicht der gemeindlichen Bauverwaltung kann das gemeindliche Einvernehmen zu der Frage unter der Maßgabe erteilt werden, dass zeichnerisch dargestellt wird, dass die in der Planzeichnung des Bebauungsplans Nr. 29 H festgesetzten 2 Parkplätze erhalten werden.
H. Mayer
Kirchheim, der 13.07.2023
