Für den Teilabriss und Wohnhausneubau auf dem Grundstück Fl.Nr. 145 der Gemarkung Kirchheim mit der landwirtschaftlichen Hofstelle Kreuzstraße 4 wurde ein Antrag auf Vorbescheid i. S. d. Art. 71 Bayerische BayBO vorgelegt.
Der Anlage dieser Beschlussvorlage sind eine Beschreibung des Vorhabens mit Fragestellung zum Vorbescheid, ein Lageplan, Grundrisszeichnungen, ein Schnitt, Ansichten und eine Fotodokumentation sowie ein Flurkartenausschnitt mit Luftbild beigefügt.
In der Sitzung des Bauausschusses vom 15.02.2022 wurde über den Vorbescheid für den „Neubau eines Altenteilerhauses mit Garage, Heimstettner Straße - Grundstücke Fl. Nr. 145 und 145/5 der Gemarkung Kirchheim“ beraten.
Im Rahmen der Prüfung des Vorhabens und der wahrscheinlichen Antworten auf die hierbei gestellten Fragen wurde seitens der Antragstellerin der Entschluss gefasst, einen anderen Teil des Grundstücks zu bebauen und entsprechende Planung vorzulegen.
In einem Begleitschreiben teilt die Antragstellerin mit: „Nach langen Überlegungen werden wir keinen Neubau auf der Flur Nr. 145 errichten, sondern das alte Schlachthaus abreißen und dort für meine Tochter einen Neubau errichten. Wir fanden eine andere Lösung für die Betreuung meiner Mutter.“
Dem Lageplan ist zu entnehmen, dass der südöstliche Gebäudeteil mit Satteldach auf eine Länge von 9 m und eine Tiefe von 6 m abgerissen und durch ein Wohngebäude mit den gleichen Maßen, zwei Vollgeschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss mit Satteldach, der Wandhöhe von ca. 7,50 m und der Firsthöhe von 9,575 m ersetzt werden soll.
Mit dem Vorbescheid wird die Frage gestellt:
„Kann dem Teilabriss und dem anschließenden Neubau im geplanten Umfang zugestimmt werden?“
Die Begründung für das Vorhaben kann der Anlage der Sitzungsvorlage entnommen werden.
Es wird Bezug genommen auf Wohnungen für Betriebsinhaber, die dem Landwirtschaftsbetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.
Das Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Die baurechtliche Beurteilung erfolgt entweder nach § 34 BauGB oder nach § 35 BauGB.
Im Flächennutzungsplan wird das Grundstück Fl.Nr. 145 der Gemarkung Kirchheim, zwischen Heimstettener Straße und Kreuzstraße, einem Baugebiet zugeordnet, das mit „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) bezeichnet wird.
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Nach § 35 Abs. 1 BauGB ist im Außenbereich ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es 1. einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt (Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).
Das im Süden angrenzende Wohnhaus Kreuzstraße 6 wurde nach § 35 BauGB genehmigt.
Mit großer Wahrscheinlichkeit wird die bauaufsichtliche Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellen, dass sich das Baugrundstück im sogenannten „Außenbereich im Innenbereich“ befindet. Die Genehmigungsbehörde hat zu überprüfen, ob die Voraussetzungen zur Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB gegeben sind und öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Dabei ist zu klären, in wie weit die Darstellung des Baugebiets im Flächennutzungsplan als WA als öffentlicher Belang aufgefasst werden kann.
Das Vorhaben entspricht der im Flächennutzungsplan dargestellten Nutzung, die nach § 4 BauNVO in einem „Allgemeinen Wohngebiet“ zulässig ist.
Nach Meinung der gemeindlichen Bauverwaltung sind für das Vorhaben die Regelungen der örtlichen Bauvorschriften zu beachten:
Abstandsflächensatzung, Freiflächengestaltungssatzung und Stellplatz- und Fahrradsatzung
Die Zulassung einer Abweichung wird mit den vorgelegten Unterlagen nicht beantragt.
Nach Ansicht der gemeindlichen Bauverwaltung kann die Gemeinde dem Teilabriss und dem anschließenden Neubau im geplantem Umfang zustimmen, wenn die Regelungen der örtlichen Bauvorschriften eingehalten werden und der Antrag auf Vorbescheid für den „Neubau eines Altenteilerhauses mit Garage, Heimstettner Straße - Grundstücke Fl. Nr. 145 und 145/5 der Gemarkung Kirchheim“ schriftlich zurückgezogen wird.
H. Mayer,
Kirchheim, 14.03.2023
