1. Dauerhafte Schließung, Sanierung oder Neubau
1.1 Dauerhafte Schließung
Offenkundig liegen für das Freizeitzentrum drei grundsätzliche Handlungsmöglichkeiten vor. Scheinbar am einfachsten ist die dauerhafte Schließung der Liegenschaft, um die beiden anderen Optionen, Sanierung oder Neubau zu vermeiden und einzusparen. Das Freizeitzentrum würde geschlossen werden. Das Bauamt müsste ein Nachnutzungskonzept gemeinsam mit den Liegenschaften erarbeiten. Die Liegenschaften müssten abgebrochen werden. Unklar ist, wo der Schulsport in Oberreitnau, die Mittagsbetreuung der Schule und das Gemeinde- und Vereinsleben untergebracht würden.
Es müsste in einem ersten Schritt neben einem Altlasten- und Abbruchkonzept eine Neukonzeption der Anlage im Hinblick auf die verloren gegangenen Nutzungen erarbeitet werden bzw. Ausweichstandorte identifiziert und vorbereitet werden. Anschließend müsste dieses baulich umgesetzt werden. Man kann an dieser Stelle annehmen, dass die hierfür notwendigen Abbruch- und baulichen Ersatzmaßnahmen sich sicherlich im 7-stelligen Bereich bewegen würden, so dass auch diese Variante einen erheblichen Mitteleinsatz bedeuten würde.
Im Hinblick auf die Bedeutung des Freizeitzentrums für Oberreitnau und die umliegenden Ortsteile und die zu erwartenden Kosten für Abbruch, Entsorgung und Ersatzmaßnahmen zu diesem Zeitpunkt nicht empfohlen werden.
1.2 Sanierung
Eine Sanierung des Freizeitzentrums als Gesamtanlage erfordert ein Sanierungskonzept, also des Hallenteils sowie des Freibades. Hierfür müsste ein Sanierungskonzept erarbeitet werden. Es würde versucht werden, den Charakter der Anlage, v.a. des Gebäudes zu erhalten, funktionelle Defizite zu beseitigen und es bautechnisch auf aktuellen Stand zu bringen: Dies betrifft bauliche Maßnahmen, die Elektrik, die Haustechnik sowie Sanitär und Leitungen. Da die Sanierungsmaßnahmen im Freizeitzentrums auf Grund des schlechten Zustandes umfangreich sein werden, kann dieses währenddessen nicht genutzt werden. Es sind für die bestehenden Nutzungen Zwischenlösungen zu erarbeiten.
Für die Sanierung ist voraussichtlich ein Bauantragsverfahren durchzuführen (Statik, Brandschutz, energetisches Konzept). Auf ein Bebauungsplanverfahren kann voraussichtlich verzichtet werden.
Die Sanierung der Gesamtanlage ist kostenaufwendig. Daher ist es sinnvoll, möglichst frühzeitig mit dem Sanierungskonzept zu beginnen, um die erforderlichen finanziellen Mittel zeitlich einzupassen und im Finanzplan abbilden zu können.
Zu lösen im Rahmen der Sanierungsplanung wären unbedingt die Änderungen am Nutzungskonzept, um dieses für die kommenden 40 Jahre bedarfsgerecht zu gestalten.
1.3 Neubau
Bei einem Neubau würde zuerst ein Nutzungskonzept mit allen Nutzern erstellt und dann über einen Realisierungswettbewerb eine Neuplanung erstellt werden. Hierzu muss im Vorfeld ein Kostenrahmen abgeklärt werden. Für die Zeit zwischen Abbruch und Fertigstellung bzw. Nutzungsaufnahme müssen für die bestehenden Nutzungen Zwischenlösungen erarbeitet werden.
Für einen Neubau ist in jedem Falle ein Bauantragsverfahren durchzuführen. Je nach Entwurf kann zudem ein Bebauungsplanverfahren notwendig werden.
Wie die Sanierung ist auch der Neubau mit größeren Investitionskosten verbunden. Auch hier sollten die Planverfahren so früh wie möglich durchgeführt werden um die erforderlichen Mittel für den Neubau im Finanzplan abbilden zu können.
Ein Neubau wäre aufgrund der heutigen, sehr hohen Gründung- und Rohbaukosten höchstwahrscheinlich die kostenintensivste Variante.
1.4 Förderkulisse und Sanierungsgebiet
Ohne Fördermittel werden weder Sanierung noch Neubau finanzierbar sein. Hierzu sind zu gegebener Zeit die entsprechenden Fördermöglichkeiten zu prüfen. Je früher konkrete Planungen vorliegen, desto einfacher ist es, sich auf kurzfristige Förderaufrufe zu bewerben.
Generell wird vorgeschlagen, für den zentralen Teilbereich Oberreitnaus, vom Marienplatz bis zum Ortsausgang Nord sowie westwärts bis zum Freizeitzentrum und Kirche eine vorbereitende Untersuchung (VU) durchzuführen: Hier stehen mit dem Bahnhalt Oberreitnau größere Neuordnungsmaßnahmen an. Die Freiraumgestaltung im Ort entlang der Bodenseestraße ist in die Jahre gekommen und sollte strukturell und funktional aufgewertet werden. Sollte es gelingen, dort ein Sanierungsgebiet aufzulegen, könnten für die Planungskonzeptionen einschließlich Wettbewerb sowie für die Baumaßnahmen Städtebaufördermittel beantragt werden. Dies würde die finanzielle Leistbarkeit der Maßnahmen deutlich verbessern helfen.
1.5 Zeitliche Umsetzbarkeit
Aufgrund der Haushaltslage und der Aufgaben, die aktuell in der Stadtverwaltung bearbeitet werden, ist eine zeitnahe Sanierung oder Neubau des Freizeitzentrums nicht möglich. Der Unterhalt des Freizeitzentrums stellt trotz seiner Bedeutung für den Ort keine kommunale Pflichtaufgabe dar. Daher kann diese neue Aufgabe erst dann angegangen werden, wenn die dringlichen Pflichtaufgaben wie z.B. die Schulen umgesetzt sind und im Haushalt bzw. Finanzplan auch die entsprechenden Möglichkeiten gegeben sind. Es ist aktuell nicht absehbar, wann dies der Fall sein wird, aktuell ist von einem Zeitraum größer als 6 Jahren auszugehen.
Bis zur Sanierung oder Neubau des Freizeitzentrums ist seine Nutzbarkeit durch Instandhaltungsmaßnahmen aufrechtzuerhalten. Dringendste Maßnahmen hierbei sind:
- Verbesserung der Sanitäranlagen
- Aufrechterhaltung eines sicheren Freibadbetriebes durch Reparaturen und kleinere Maßnahmen
2. Möglichkeiten zur Sanierung bzw. Neukonzeption des Freibades
2.1 Einleitung
Beim Freibad herrscht eine gewisse Dringlichkeit, da der Pacht- und Betreibervertrag vom 11.06.2021 und 18.06.2021 am 31.12.2025 ausläuft. Für das Auslaufen des Vertrags ist keine Kündigung erforderlich. Somit fällt der Betrieb des Freibades ohne neuen Pacht- und Betriebsvertag an die Stadt zurück. Es sollte hier ein Ausblick für das weitere Vorgehen gegenüber dem Betreiber gegeben werden, um einen Weiterbetrieb zu vereinbaren und zu ermöglichen. Sicherlich wird der jetzige Zustand noch einige Zeit bestehen müssen, dies muss konkret mit dem Betreiber konkret ausverhandelt werden.
Die nachfolgend aufgeführten Varianten wurden von der Therme Lindau GmbH als Bäderbetreiber ermittelt.
Der Betrieb des Bades kann im jetzigen Zustand nicht vernünftig fortgeführt werden. Das Gesundheitsamt duldete bisher den Betrieb, erwartet aber eine Information bzgl. der Betriebsfortführung.
Der Betreiber hat 4 Varianten erarbeitet. Alle hier genannten Kosten sind GROBKOSTEN!
2.1 Minimale Bestandssanierung
Eine Minimalsanierung des Bestandes, bei der nur das notwendigste gemacht wird, wäre theoretisch möglich. Aber: die Technik entspricht nicht mehr den Vorschriften (v.a. Kinderbecken, das müsste geschlossen sein) und die Investitionen sind nicht nachhaltig und langfristig. Die Sinnhaftigkeit einer Minimalsanierung muss auch in Hinblick auf den schlechten Zustand des Freizeitzentrum insgesamt kritisch hinterfragt werden Es ist schlicht unklar, ob dies solitär durchgeführt werden kann, ohne den Gebäudebestand weiter zu ertüchtigen. Dies muss die Aufgabenstellung für das Sanierungskonzept klären.
Bei dieser Variante lägen die Kosten bei min. EUR 500.000,-, ohne dass eine Garantie gegeben werden kann.
2.2 Generalbestandssanierung
Maßnahmen (GROBKOSTENSCHÄTZUNG):
Badewassertechnik
Dies umfasst die Sanierung der Badewassertechnik mit Verwendung bisheriger Komponenten (z.B. Pumpen und FU; technische Details können erläutert werden).
Kosten: EUR 750.000,00
Becken
Rückbau, Betonsanierung, Abdichtung, neue Rinne und Verrohrung, neue Auskleidung
Kosten: EUR 1 000.000,00
Gebäude, Umkleiden, Duschen, Sanitär
Kosten: EUR 350.000,00
Sanierungskosten Freibad gesamt: EUR 2.100.000,00
2.3 Neubau
Das Bad wird vom bisherigen Gebäude entkoppelt. Der Zugang erfolgt über einen neuen, vom Freizeitzentrum unabhängigen Eingang. Es wird ein neues Gebäude als Umkleide-/Sanitärgebäude, neue Becken und eine neue Badewassertechnik errichtet.
Kosten EUR 3.500.000,00
2.4 Naturbad
Statt eines Bades mit physikalisch/chemischer Badewasseraufbereitung könnte auch ein Naturbad mit einer biologischen Wasseraufbereitung erstellt und betrieben werden. Ein Beispiel dazu ist das Naturbad im Markt Scheidegg. Die Becken können auch wie in einem konventionellen Bad massiv errichtet werden. Nachteil: schwankende Wasserqualitäten gerade zu Hochfrequenzzeiten (Sommer: hohe Temperaturen, hohe Belastung durch viele Besucher). Für Kleinkinderbecken sind Naturbadeteiche ungeeignet. Die Erstellungs- und die fortlaufenden Kosten sind tiefer als bei einem konventionellen Bad.
Kosten EUR 2.750.000,00
2.5 Zusammenfassung und Übersicht
Der Betreiber könnte sich auch eine Mischform zwischen konventionellem Becken und Naturbadeteich vorstellen. Dabei würden z.B. ein kleineres Sport- und Freizeitbecken und ein Kinderbecken auch wegen der Hygiene konventionell errichtet. Das Angebot würde um einen Naturbadeteich ergänzt.
Erwähnen möchte der Betreiber, dass auch die konventionellen Bäder komplett ohne fossile Brennstoffe über eine Solarthermieanlage und/oder über eine PV-Anlage mit Wärmepumpen betrieben würden.
Zur Haushaltsentlastung und Risikoreduzierung könnte die Umsetzung (Planung, Bau, Finanzierung und Betrieb) durch den Betreiber erfolgen.
2.6 Weiteres Vorgehen
Allgemein
- Fassen eines Grundsatzbeschlusses zum Erhalt des Freizeitzentrums Oberreitnau
- Stadt führt in den kommenden Jahren eine vorbereitende Untersuchung durch
Gebäude
bei Vorliegen von Spielräumen im Haushalt:
- Festlegen ob Sanierung oder Neubau
- Nutzungskonzept
- Sanierungskonzept, alternativ Wettbewerb und Planungen
- Fördermittelakquise
- Bauliche Maßnahmen
Freibad
- Der Betreiber stellt den Bestand vor Ort vor und erläutert die verschiedenen Varianten der möglichen Sanierung, bzw. des Neubaus.
- Nach Identifikation und Beschluss der favorisierten Version wird der Betreiber eine tiefere Ausarbeitung vornehmen und diese dann in einer der nächsten Sitzungen vorstellen.
